Such mal bei google nach "Hinweise zu §§6 und und 73 Bauordnung NRW". Dort steht im Hinweis zu Absatz 11.1.1, dass die Privilegierung des ganzen Gebäudes entfällt, wenn auch nur ein Teil anders genutzt wird.
Dann folgt ein eindeutiger Satz zum Thema: >>Das gilt auch, wenn die Dachfläche des Gebäudes als Freisitz genutzt wird.<<
Ja, damit beschäftige ich mich ja täglich beruflich.
Das muss man in diesem Zusammenhang anders lesen, denn das bezieht sich auf eine (teilweise) Nutzung der Dachfläche, die sich außerhalb (!) befindet, ergänzend findet man nämlich zB in den Erläuterungen NRW:
Bei Gebäuden, die sich teilweise außerhalb der abstandsfläche befinden (z. B. Doppelgarage
im seitlichen Grenzabstand des Hauptgebäudes), gilt dies auch für den
außerhalb der abstandsfläche befindlichen Teil.
Im Klartext bedeutet das, dass eine Grenzgarage von 3m Breite, die zB nur zu 1m als Freisitz genutzt wird, ihre komplette Privilegierung verliert. Das hat zur Folge, dass das nicht nur eine 1m tiefe Baulast auf dem Nachbargrundstück auslöst, sondern eine 3m tiefe Baulast.
Solange man innerhalb bleibt, der Freisitz also 3m Grenzabstand hat, berührt das diese Regelung nicht. Man könnte statt des Freisitzes mit 3m Grenzabstand schließlich auch einen geschlossenen Wohnraum errichten, ohne dass das per Baulast gesichert werden müsste oder die Privilegierung der Grenzgarage beeinträchtigen würde.
Wenns anders wäre müsste ich mich schon schwer täuschen.
Der Trick mit dem Balkon ohne Kontakt über der Grenzgarage statt Freisitz auf der Garage heilt auch genau dieses Problem: baut man eine Terrassentür als Zugang auf die Garage mit zB 1m Pflasterung, ist die Privilegierung der gesamten Garage weg. Baut man den Balkon ans Haus ohne Kontakt zur darunter liegenden Garage, kann der Balkon 1,50m von der Hauswand abstehen. Das ist etwas paradox, aber korrekt.
Der Abstand müsste sich in NRW allgemein an der Höhe H des (Wohn-) Gebäudes orientieren, dann der Faktor, je nach Belegenheit also 0,8; 0,5 oder 0,25 H..
0,25 gilt mWn nur in Gewerbegebieten, der Wert kann aber mit Schmalseitenprivileg, das mittlerweile in NRW für alle Seiten angewendet werden darf, in 0,5-er-Gebieten erreicht werden. Das führt allerdings relativ schnell zu fast aberwitzigen Gebäudehöhen, denn bei 1m Brüstungshöhe dürfte die OK des Geschosses, in dem der Balkon angebracht ist, auf 11m liegen (3,0m / 0,25 = 12m). Das ist bei einer Geschosshöhe von 2,90m mindestens das zweite OG, bei 2,75m schon das dritte OG, was fast zwingend dazu führt, dass es sich dann um ein 4-geschossiges, eher 5-geschossiges Gebäude handelt oder aber um eine auskragende Dachterrasse eines 3- bis 4-geschossigen Gebäudes mit mindestens 14m Gesamthöhe. Mit anderen Worten: das scheidet für normale Wohngebiete aus, kann allenfalls in extremer Hanglage und kleinem Grundstück und/oder aber in Innenstadtbereichen auftreten.
Mit den 3m kommt man in der Praxis schon ganz schön weit, erst wenn der Baukörper über 16m lang wird, fällt das Schmalseitenprivileg für den Teil des Gebäudes weg, der über den 16m liegt und dann muss der Baukörper in diesem Bereich weiter als 3m zurückweichen. Das sind dann aber auch schon echte Trümmer - wer sich das privat zur alleinigen Nutzung hinstellt, der kann sich auch noch 1m Grundstück extra leisten.
Auch in 0,8er/0,4er Gebieten bleibt da noch genug Spielraum, für 1-2Fam.-Häuser reichen die 3m locker aus.
MfG
Dirk Grafe
