Grenzbebauung > 3,0m neue Abstandsfläche?

[bvb09]

Hallo,

kurz zu mir: Traumgrundstück ist gefunden, Finanzierung steht, welches Haus ist auch entschieden. Im Prinzip alles klar bis auf den Bauantrag. Der ist schon eingereicht, macht der Stadt aber Probleme...

Zur angehängten Skizze:
Rot = Bebauungslinie
Gelb = geplante Garage 9m lang und 3m hoch.

1. Ich bin eigentlich schon davon ausgegangen, dass die Garage auch zur Grenze zum Wendehammer stehen kann. Da lag ich falsch. Sie muss so stehen wie eingezeichnet und ragt dementsprechend tief ins Grundstück.
2. Die Grundstücke fallen alle nach hinten von der Straße an ab. Da ich die Garage gerne auf Straßenniveau hätte, ergibt sich mit Aufschüttung eine mittlere Gebäudehöhe von 3,7m.

Das Nachbargrundstück gehört noch der Stadt. Wenn es nur um die Aufschüttung gegangen wäre, hätte mir die Stadt als Eigentümer die Zustimmungserklärung gewährt. Jetzt heißt es allerdings, dass sich durch die 3,7m hohe Grenzbebauung eine neue Abstandsfläche ergibt und dementsprechend das Nachbargrundstück eine Verschlechterung erfährt. Kann mir das jemand erläutern?

Heißt das, dass mein zukünftiger Nachbar sein Haus 3,7m statt 3m von der Grenze entfernt bauen muss? Erledigt sich das wenn er auch aufschüttet, wovon auszugehen ist (haben bisher alle gemacht/geplant)? Oder ist das eine dauerhafte Baulast? Bin leider Laie und möchte mich vor meinem nächsten Gespräch mit der Behörde vorbereiten. Dankeschön!!!

Grüße,
Robin

 

[DG]

Hallo Robin,

leider ein hausgemachtes Problem der (städtischen) Planer, weil keine Planungs-Soll-Höhe für das Baugebiet festgelegt wurde.

Man hätte seitens der Stadt im Bebauungsplan eine Soll-Geländehöhe festlegen können, dann würden sich alle Gebäudehöhen darauf beziehen, damit wäre die Garage exakt 3m über Planungshöhe und alles wäre gut. Wenn diese Festlegung nicht gemacht wird, gilt die ursprüngliche Geländehöhe, in Deinem Fall wird die Garage dann tatsächlich zunächst bis zu 3,7m hoch und löst damit eine Baulast auf dem Nachbargrundstück aus.

Schizophrenie der Geschichte:

1. In der Baulast darf der Nachbar zwar seine Garage stellen, aber - solange er sein Grundstück nicht ebenfalls anfüllt - muss sein Bau dann mind. 3m Abstand von der eigenen Garage/Baulast haben.

2. Füllt der Nachbar jedoch an (was sehr wahrscheinlich ist), wird die neue Geländeoberfläche nach einem gewissen Zeitraum (es gibt dazu unterschiedliche Urteile/Auffassungen) auch rechtlich zur neuen Planungs/Bezugshöhe und die Baulast kann dann auf Antrag gelöscht werden, weil die Garage dann plötzlich nur noch 3m hoch ist.

Man trägt die Baulast also erst ein und kann sie nach Fertigstellung aller Gebäude aller Voraussicht nach wieder löschen.

Einige Kommunen kommen an der Stelle selbst auf den Trichter, dass das außer Kosten nichts einbringt und arbeiten mit gegenseitigen Verpflichtungen der Grundstückseigentümer. Das geht, machen die Kommunen allerdings nicht gerne, weil sie im Falle der Nicht-Erfüllung dann auch gezwungen sind, Baulasten und andere Dinge notfalls gerichtlich zwangsweise durchzusetzen. Das ist zeitaufwendig und die Kommunen stehen immer als die bösen Buben da.

Vor allem möchte die Gemeinde hier verhindern, dass sie dem neuen Erwerber das Anfüllen bis auf Dein Niveau vorschreibt. Kann ja sein, dass der neue Erwerber das nicht will bzw. für sein BV nicht für notwendig erachtet - dann bleibt der Höhen-Unterschied (teilweise) erhalten und damit die Baulast auch.

Als Gegenargumentation kannst Du aber anbringen, dass die Baulast den Grundstückswert des Nachbarn schmälert (ist tatsächlich so, denn das schränkt den Nachbarn baulich ein, sein nutzbares Baufenster wird kleiner, wenn er nicht auf Dein Niveau anhebt), sich die Stadt also selbst schadet und dass diese Problematik tatsächlich seitens der Planer (Stadt) hausgemacht ist und von Dir ausgebadet werden soll.

Beste Lösung wäre ein zeitnaher Verkauf des hinteren Grundstücks und eine gemeinsame Vereinbarung der beiden privaten Eigentümer, dass beide auf gleiches Niveau xy anheben und das als neue Planungshöhe angehalten wird.

MfG
Dirk Grafe

 

[bvb09]

Hallo Dirk,

ich danke für die Klarstellung und umfangreichen Erläuterungen. Jetzt bin ich schon um einiges schlauer als vorher.

aber - solange er sein Grundstück nicht ebenfalls anfüllt - muss sein Bau dann mind. 3m Abstand von der eigenen Garage/Baulast haben

Das heißt, sein Haus müsste 6m Abstand zur Grundstücksgrenze haben, weil ich die zulässige Höhe um 0,7m überschreite? Baulast also immer 3m zusätzliche Abstandsfläche. Habe ich das so richtig verstanden?

Gruß,
Robin

 

[DG]

In dem Fall ja. Versuch' aber erst mal um eine Baulasteintragung herumzukommen. Du brauchst für Dein BV eh einen öffentlich bestellter Vermessungsingenieur vor Ort für Absteckung und abschließende Gebäudeeinmessung. Vielleicht kann der mit der Stadt sprechen. Versuch' mal herauszubekommen, wer die Aufteilung dort gemacht hat (Stadt oder ortsansässiger Vermesser?)

Evtl. haben auch andere Bauherren in dem Gebiet das gleiche Problem. Wenn ja, finde mal raus, wie die das gelöst haben und welcher öffentlich bestellter Vermessungsingenieur die BV betreut hat.

Viel Erfolg!
Dirk Grafe

 

[bvb09]

Vielen Dank!
Robin