Kurzer Hinweis zur Anrechnung der Mieteinnahmen.
Auch wenn Du in der Realität Mieteinnahmen bekommst, für die Bank sind sie nicht existent, da es einen Nießbrauch gibt (es werden daher auch keine Ausgaben/Rücklagen negativ berücksichtigt). Kann sich im Rahmen der Finanzierung für Euch sehr negativ auswirken oder auch die Finanzierung platzen lassen (Wohnimmobilienkreditrichtlinie).
Ich glaube, Du bist mal wieder auf dem Holzweg.
Wenn die Beschreibung des TE korrekt ist bzw. ich das richtig verstehe, ist er zusammen mit seinem Bruder zu 50/50 Eigentümer der Mietobjekte UND bezieht jeweils 1/6 der Mieteinnahmen als Nießbraucher. Er ist also sowohl Eigentümer als auch Nießbraucher, die Einnahmen tauchen jährlich auf der Steuererklärung als Einnahmen aus VuV auf.
Es ist geradezu abstrus, ein solches Einkommen als nicht existent zu betrachten - vor allem mit der Begründung, dass der Nießbrauch dem entgegenstünde. Das Gegenteil ist der Fall - der Nießbrauch sichert den beiden Brüdern jeweils 1/6 der Einnahmen zu. Zudem ist ein Mindestanteil von 10% pro Nießbraucher gesetzlich vorgeschrieben, d.h., diese Anteile können auch im Nachgang nicht auf 0 gesetzt werden, das verbietet der Gesetzgeber.
Wenn Deine Bank das mit Null ansetzt, könnt Ihr das ja gerne tun - ich kann Dir aber aus eigener Erfahrung versichern, dass es Banken gibt, die sich überhaupt nicht schwer tun, ein Objekt, das ca. 3€ Mio. Wert (10 Wohneinheiten a 300T€) hat und auf Grund der Lastenfreiheit jährlich 90T€ Bruttokaltmiete ausspuckt auch entsprechend in einer Finanzierung zu berücksichtigen. Alles andere wäre absurd.
Kurz und gut: die Finanzierungslage ist hier ziemlich gut.
@Chris29.2:
Ich bin bei solchen Dingen pragmatisch. Ich würde als erstes das vermietete Objekt der Eltern verkaufen, um Eigenkapital zu gewinnen. Das ist ein Einzelobjekt, zudem 500km von Deinem Wohnort entfernt, wenn sich sonst keiner der Familie in der Nähe des Objekts darum kümmert bzw. keiner (emotional) dran hängt, dann ist das die einfachste Lösung. Bringt Eigenkapital und erspart Euch relativ viel Arbeit.
Die Aufteilung des Mietobjekts ist möglich, aber nicht so einfach, wie Du Dir das vorstellst. In das Konstrukt mit Nießbrauch ist ein wenig Gehirnschmalz von Notar und/oder Steuerberater eingeflossen und Ihr habt Anteile im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge/Schenkung erhalten. Das ist idR an Bedingungen geknüpft - wenn Ihr diese Bedingungen auflöst, weil plötzlich kapitalisiert wird, kann das steuerliche Auswirkungen haben. Das müsstet Ihr also innerhalb der Familie unbedingt mit einem Steuerberater durchsprechen.
Zudem müsste man das Objekt in eine oder mehrere Einzelwohnung(en) aufteilen (Abgeschlossenheitsbescheinigung, bei Mietobjekten aber reine Formsache), die Nießbrauchsrechte Deiner Mutter und Deines Onkels müssten anteilig auf den Wert der zu veräußernden Wohnung kapitalisiert und ausgezahlt oder aber durch Anteilserhöhung auf den verbleibenden Wohnungen ausgeglichen werden.
Man sieht schon ... es ist für Euch mit Sicherheit einfacher, wenn man das Elternhaus Deines Vaters veräußert und/oder das Mietobjekt im Ganzen belässt, ohne an den Anteilen herumzuschrauben und sich eine Bank sucht, die den Wert Deines Nießbrauchs in der Finanzierung berücksichtigt. Das kann man innerhalb der Familie zusammen mit der Bank hinkriegen.
Bei Fragen dazu gerne persönlich anschreiben.
MfG
Dirk Grafe
