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Hier mal die gängigsten Gründe, warum ein Hausbau meist teurer kommt, als kalkuliert, sodass der Bau eine teure Nachfinanzierung nach sich zieht – zusammengefasste Gedanken aus dem Forum und des Real Life, aber auch selbst erlebte Situationen
1. falsche Basis der Kalkulation
Das beste und schlechteste Beispiel sind die Bauherren, die vom Katalogpreis ausgehen, zur Bank gehen, dort gesagt bekommen, dass für den Hausbau noch Kosten x, y und z kommen. Das zusammen addiert, wird finanziert. Dann stellt man im Verlauf der Bauvorbereitungen, Vertragsverhandlungen und Beginn des Hausbaus fest, dass der Katalogpreis nicht die gewünschte Ausstattung beinhaltet.
Eine falsche Basis bekommt man auch, wenn man vom Hörensagen Preise nimmt, ohne sie selbst nachzuvollziehen.
Nehmen Bauherren Gewerke zur Grundausstattung aus dem Vertrag, weil sie meinen, im Onlinehandel gibt es alles billiger, sollte sich nicht wundern, wenn zur Badewanne der Träger, Dichtungsringe, Isolierung, Rohre und Abflüsse fehlen. Der Kamin wird auch um einiges teurer, wenn man ausser dem Kamin eine Schutzplatte, Rohre und Verbindungen zum Schornstein mit berechnen muss.
Diese wichtigen Posten - nur Beispiele - fehlen dann in der Kalkulation.
2. lückenhafte Kalkulation der Baunebenkosten
Die meisten Hausanbieter stellen eine kleine Kalkulation über die gängigsten Baunebenkosten auf. Diese Baunebenkosten betreffen die nötigsten Kosten wie Baugenehmigung, Vermessung und Anschlusskosten. Auch notwendige Pflasterarbeiten für die Zuwegung sind meist aufgeführt.
Aber es sind oft nicht aufgeführt: Sachverständiger für die Baubegleitung, zusätzliche Erdarbeiten, Abfahrt zur Deponie, Bodengutachten, Umzäunung, Bepflanzungen, Eingangspodest, Hausumrandung, usw.
Fatal ist, wenn ein größerer Posten einfach vergessen wird.
3. Das überraschende Thema der Erdarbeiten
„Erdarbeiten sind im Hauspreis inklusive!“. Das liest und hört man sehr häufig. Bauherren nehmen die Bau- und Leistungsbeschreibung nur halb wörtlich, denn die Krux steckt im Detail: … bis zu 30 cm inklusive … So kann es kommen, dass der Puffer, den man für Sonderausstattung ausgeben möchte, schon bei den Erdarbeiten aufgefressen wird.
4. lückenhafte Bau- und Leistungsbeschreibung
Geregelt wird der Hausbau mit dem Werkvertrag und der Bau- und Leistungsbeschreibung. Nur können fast alle Bauherren die Positionen der Bauleistungsbeschreibung nicht beurteilen.
Es liest sich alles schlüssig und vernünftig: Bodenplatte, Fenster, Dach und Heizung von Markenherstellern sind genannt. Es gibt aber Lücken: somit ist im „Standard Elektro“ zB selten die Satellitschüssel oder das LAN-Kabel inklusive, Podeste im Bad sind nicht aufgeführt, gleiches gilt für den Außenwasserhahn. Mittlerweile gibt es Firmen, die beim Hauspreis günstig bleiben, in der Bauleistungsbeschreibung fehlen dafür die Leistungen der Baustelleneinrichtung, Container oder Bautoilette.
Da „schlüsselfertig“ in den seltensten Fällen die Maler- und Bodenbeläge mit beinhalten, muss man zB auch damit rechnen, dass man die untere Dachverkleidung in Eigenleistung Streichen muss.
Unkenntnis schützt vor Kosten nicht.
4. ungenaue Detailplanung der Sonderausstattung
Als informierter Bauherr weiss man, das alles Geld kostet und die Sonderausstattung vorab erfragt werden sollte. Somit weiss man den Aufpreis für Rollläden im OG, farbig folierte Fenster, den Quadratmeterpreis für Fliesen und den Aufpreis für eine Steckdose. Diese Kosten werden einkalkuliert. Später stellt man fest, dass die erfragten Rollläden nur manuell zu betätigen wären, die folierten Fenster mit weissen Rollläden Mist aussehen, das Verlegen der ausgesuchten Fliesengröße auch noch aufpreisig wäre, dazu auch das farbige Fugenbild sowie die schicken Eckleisten aus Edelstahl, und vergessen wurde, dass eine Vielzahl von Halogen- oder LED-Spots mehr kosten als einfache Deckenauslässe.
5. Nicht einkalkulierte Preiserhöhungen
Bauherren, die sich sehr früh über Kosten zB für Bodenbeläge informieren, sind bei Bauanfang überrascht, dass die Preise nicht mehr stimmen. Da kostet ein Quadratmeter Fußbodenbelag nicht mehr 30 €,
sondern 35 €.
Bei Bau mit einem Architekten macht eine durchschnittliche 5%ige Preissteigerung bei einem Objekt von 250000€ 12500€, bei Gesamtkosten von 300000 schon 15000€ aus!
6. „man baut nur einmal!“
Die meisten Bauherren wollen nur einmal im Leben bauen. Das Haus soll bis ins hohe Alter bewohnt sein, später eventuell mal den Kindern oder Enkeln vererbt werden.
Somit wird neben dem meist überflüssigen Keller eine separate Wohneinheit gebaut, wo eventuell mal irgendwann das Kind einziehen könnte bzw. die Kinderzimmer übergroß geplant, Vorrichtungen für eine Küche im OG sowie Sauna, WC und 2. separater Zugang im Keller; es könnte ja sein, dass man irgendwann mal diesen Raum braucht.
7. „Ein Haus ohne begehbare Dusche ist sozialer Wohnungsbau“
Das Haus dient für manche Bauherren zum Vorzeigen des verdienten Wohlstandes und zum Mithalten/Übertrumpfen bei Bekannten und Kollegen.
Somit treibt man sich selbst sehr schnell in die Kostenfalle der Ausstattungsmerkmale, die eigentlich keiner braucht, aber doch ein Nice-to-have sind, nur jeweils 1000€ Aufpreis haben, zusammengerechnete Posten können schnell mehr als 10000€ zusammenkommen für Dinge, ohne die man auch vorher sehr gut gelebt hat und ohne die das Haus auch die Lebensqualität erhöht. Preistreiber ist an erster Stelle das Bad.
Interessant wird es, wenn im Freundeskreis mehrere bauen, sodass man sich dann im Zugzwang fühlt. Problematisch wird es, wenn man sich mit dem Partner nicht einig wird: der eine quengelt, dass schon immer der grösste Traum ein Wintergarten ist, der andere klein bei gibt, wenn er dafür seine Dachterrasse bekommt.
8. falsche Eigenleistungen
Es kommt vor, dass fehlende 20000€ in der Finanzierungsrechnung vom Bänker als Eigenleistung positioniert werden, damit die Kalkulation stimmt oder auch die Zinsquote eine bessere wird. Vor Baubeginn wird kaum nachgedacht, dass man diese Leistungen eventuell nicht selbst leisten kann.
Man kann errechnen, dass man für die Ersparnis von Lohnkosten in Eigenleistung ca. 10 Wochen benötigt, wenn man denn so schnell wäre wie der gelernte und routinierte Handwerker (20000€ bei 50€/die Std macht 400 Std, 40Std-Woche ergibt 10 Wochen)
Zum anderen kann es sein, dass man als Eigenleistung die Leistung eines Freundes meint, den Vater oder andere Helfer, die das Handwerk besser können als man selbst. Aber durch Krankheit oder Zeitmangel kann es sein, dass die helfende Hand nicht hilft.
Zur Folge: was man als Eigenleistung geplant hat, wird von einem Fachmann erledigt. Somit treiben die Lohnkosten die Hauskosten höher.
9. falsche Berechnung der Eigenleistungen
„So ein Topf Farbe kostet nicht die Welt!“ „20€ kostet ein Qm Laminat, also kostet mich 100 Qm Wohnfläche 2000€.
Wer glaubt, dass man mit der unter-10€-Aldifarbe glücklich wird, der irrt. Bei der ersten Wand wird man merken, dass diese nicht deckt oder schlecht zu verarbeiten ist. Außerdem braucht man Grundierung, eventuell Schleifmittel und Gips, diverses Handwerkzeug und Arbeitsmaterial, eine grosse Leiter, eventuell sogar ein kleines Gerüst. Nicht selten ist man da bei einem vierstelligen Betrag angekommen. Wenn Tapete ins Spiel kommt, wird es noch teurer.
Gleiches gilt fürs Laminat: nicht nur Trittschalldämmung, Keile und Fußleisten gehören zum Selbstverlegeposten, auch der Verschnitt muss eingerechnet werden. Bei Teppich ist die Webrichtung entscheidend, wie viel Ausschuss man eventuell auf Rolle mitkaufen muss.
10. „das machen wir dann später peu a peu!“
Es ist sicherlich keine Schande und gut durchdacht, wenn man vorerst auf das Carport verzichtet und nur den Untergrund vorbereitet. Ein Auto kann sein Leben lang draußen ohne Überdachung stehen. Allerdings meinen viele mit dem Satz den Garten und die Pflasterung. Dass man aber über mehrere Jahre nicht aus dem Fenster auf eine Baustelle schauen mag, ist selbstredend. Oftmals ist die Sehnsucht bei dem ersten warmen Sonnenstrahl nach einer ordentlichen Terrasse da. Auch jeden Tag den Sand vom Hof mit den Schuhen in den Flur zu tragen, nervt früher oder später. Wenn das Geld nicht mehr vorhanden ist, wird nachfinanziert.
11. „das bezahlen wir von unseren laufenden Gehältern“
Richtfest, Bereitstellungszinsen, Baustelleneinrichtung, neue Lampen und Möbel, Küche, Badspiegel und Waschtisch, Bäumchen, Umzug, das alles kann von den laufenden Gehältern bezahlt werden. Man vergisst, dass auch die Gehälter nicht ein ständig sich auffüllendes Füllhorn sind. Lebenshaltungskosten, Miete sowie Versorgungskosten bleiben während des Hausbaus. Man muss sogar damit rechnen, dass durch vermehrte Fahrten zur Baustelle der Pkw Mehrkosten verursacht.
Viele machen den Fehler, dass zu viel „Sonstiges“ von zu wenig bezahlt werden muss.
12. Bauverzug
Manche glauben, dass ihre Klausel im Vertrag über den Verzug der Hausübergabe die Hausbaufirma sie absichert und die Firma dann pro Tag „löhnen“ darf. Das ist in den seltensten Fällen so und betrifft keinen Verzug, der zB aufgrund Witterung entsteht. Die Logistik der Hausbaufirmen ist meist ausgereizt, da kann also nicht mehr viel passieren. Der Weiterbau bei Schlechtwetter ist aber oft nicht empfehlenswert bzw müssen Trocknungsphasen eingehalten werden. Somit ist die Firma abgesichert.
Wenn die Bauherren zu frühzeitig ihre Wohnung kündigen, sind nicht kalkulierte Kosten die Ferienwohnung, Einlagerung der Möbel und Spedition, die bezahlt werden müssen.
13. Einberechnen von nicht vorhandenem Geld
Die vorhandene Immobilie wird nicht zu dem Preis verkauft wie gedacht oder wird gar nicht verkauft. Somit fehlt Geld in der Hausbaukasse.
Es gibt Bauherren, die rechnen damit, dass von der Verwandtschaft eine Finanzspritze kommt. Vielleicht wurde ihnen das mal versprochen. Es kann dann aber sein, dass die Finanzspritze kleiner ausfällt als gedacht oder ganz wegfällt. Auch bei einer Erbschaft kann es sein, dass erst nach Jahren das Erbe ausbezahlt wird.
1. falsche Basis der Kalkulation
Das beste und schlechteste Beispiel sind die Bauherren, die vom Katalogpreis ausgehen, zur Bank gehen, dort gesagt bekommen, dass für den Hausbau noch Kosten x, y und z kommen. Das zusammen addiert, wird finanziert. Dann stellt man im Verlauf der Bauvorbereitungen, Vertragsverhandlungen und Beginn des Hausbaus fest, dass der Katalogpreis nicht die gewünschte Ausstattung beinhaltet.
Eine falsche Basis bekommt man auch, wenn man vom Hörensagen Preise nimmt, ohne sie selbst nachzuvollziehen.
Nehmen Bauherren Gewerke zur Grundausstattung aus dem Vertrag, weil sie meinen, im Onlinehandel gibt es alles billiger, sollte sich nicht wundern, wenn zur Badewanne der Träger, Dichtungsringe, Isolierung, Rohre und Abflüsse fehlen. Der Kamin wird auch um einiges teurer, wenn man ausser dem Kamin eine Schutzplatte, Rohre und Verbindungen zum Schornstein mit berechnen muss.
Diese wichtigen Posten - nur Beispiele - fehlen dann in der Kalkulation.
2. lückenhafte Kalkulation der Baunebenkosten
Die meisten Hausanbieter stellen eine kleine Kalkulation über die gängigsten Baunebenkosten auf. Diese Baunebenkosten betreffen die nötigsten Kosten wie Baugenehmigung, Vermessung und Anschlusskosten. Auch notwendige Pflasterarbeiten für die Zuwegung sind meist aufgeführt.
Aber es sind oft nicht aufgeführt: Sachverständiger für die Baubegleitung, zusätzliche Erdarbeiten, Abfahrt zur Deponie, Bodengutachten, Umzäunung, Bepflanzungen, Eingangspodest, Hausumrandung, usw.
Fatal ist, wenn ein größerer Posten einfach vergessen wird.
3. Das überraschende Thema der Erdarbeiten
„Erdarbeiten sind im Hauspreis inklusive!“. Das liest und hört man sehr häufig. Bauherren nehmen die Bau- und Leistungsbeschreibung nur halb wörtlich, denn die Krux steckt im Detail: … bis zu 30 cm inklusive … So kann es kommen, dass der Puffer, den man für Sonderausstattung ausgeben möchte, schon bei den Erdarbeiten aufgefressen wird.
4. lückenhafte Bau- und Leistungsbeschreibung
Geregelt wird der Hausbau mit dem Werkvertrag und der Bau- und Leistungsbeschreibung. Nur können fast alle Bauherren die Positionen der Bauleistungsbeschreibung nicht beurteilen.
Es liest sich alles schlüssig und vernünftig: Bodenplatte, Fenster, Dach und Heizung von Markenherstellern sind genannt. Es gibt aber Lücken: somit ist im „Standard Elektro“ zB selten die Satellitschüssel oder das LAN-Kabel inklusive, Podeste im Bad sind nicht aufgeführt, gleiches gilt für den Außenwasserhahn. Mittlerweile gibt es Firmen, die beim Hauspreis günstig bleiben, in der Bauleistungsbeschreibung fehlen dafür die Leistungen der Baustelleneinrichtung, Container oder Bautoilette.
Da „schlüsselfertig“ in den seltensten Fällen die Maler- und Bodenbeläge mit beinhalten, muss man zB auch damit rechnen, dass man die untere Dachverkleidung in Eigenleistung Streichen muss.
Unkenntnis schützt vor Kosten nicht.
4. ungenaue Detailplanung der Sonderausstattung
Als informierter Bauherr weiss man, das alles Geld kostet und die Sonderausstattung vorab erfragt werden sollte. Somit weiss man den Aufpreis für Rollläden im OG, farbig folierte Fenster, den Quadratmeterpreis für Fliesen und den Aufpreis für eine Steckdose. Diese Kosten werden einkalkuliert. Später stellt man fest, dass die erfragten Rollläden nur manuell zu betätigen wären, die folierten Fenster mit weissen Rollläden Mist aussehen, das Verlegen der ausgesuchten Fliesengröße auch noch aufpreisig wäre, dazu auch das farbige Fugenbild sowie die schicken Eckleisten aus Edelstahl, und vergessen wurde, dass eine Vielzahl von Halogen- oder LED-Spots mehr kosten als einfache Deckenauslässe.
5. Nicht einkalkulierte Preiserhöhungen
Bauherren, die sich sehr früh über Kosten zB für Bodenbeläge informieren, sind bei Bauanfang überrascht, dass die Preise nicht mehr stimmen. Da kostet ein Quadratmeter Fußbodenbelag nicht mehr 30 €,
sondern 35 €.
Bei Bau mit einem Architekten macht eine durchschnittliche 5%ige Preissteigerung bei einem Objekt von 250000€ 12500€, bei Gesamtkosten von 300000 schon 15000€ aus!
6. „man baut nur einmal!“
Die meisten Bauherren wollen nur einmal im Leben bauen. Das Haus soll bis ins hohe Alter bewohnt sein, später eventuell mal den Kindern oder Enkeln vererbt werden.
Somit wird neben dem meist überflüssigen Keller eine separate Wohneinheit gebaut, wo eventuell mal irgendwann das Kind einziehen könnte bzw. die Kinderzimmer übergroß geplant, Vorrichtungen für eine Küche im OG sowie Sauna, WC und 2. separater Zugang im Keller; es könnte ja sein, dass man irgendwann mal diesen Raum braucht.
7. „Ein Haus ohne begehbare Dusche ist sozialer Wohnungsbau“
Das Haus dient für manche Bauherren zum Vorzeigen des verdienten Wohlstandes und zum Mithalten/Übertrumpfen bei Bekannten und Kollegen.
Somit treibt man sich selbst sehr schnell in die Kostenfalle der Ausstattungsmerkmale, die eigentlich keiner braucht, aber doch ein Nice-to-have sind, nur jeweils 1000€ Aufpreis haben, zusammengerechnete Posten können schnell mehr als 10000€ zusammenkommen für Dinge, ohne die man auch vorher sehr gut gelebt hat und ohne die das Haus auch die Lebensqualität erhöht. Preistreiber ist an erster Stelle das Bad.
Interessant wird es, wenn im Freundeskreis mehrere bauen, sodass man sich dann im Zugzwang fühlt. Problematisch wird es, wenn man sich mit dem Partner nicht einig wird: der eine quengelt, dass schon immer der grösste Traum ein Wintergarten ist, der andere klein bei gibt, wenn er dafür seine Dachterrasse bekommt.
8. falsche Eigenleistungen
Es kommt vor, dass fehlende 20000€ in der Finanzierungsrechnung vom Bänker als Eigenleistung positioniert werden, damit die Kalkulation stimmt oder auch die Zinsquote eine bessere wird. Vor Baubeginn wird kaum nachgedacht, dass man diese Leistungen eventuell nicht selbst leisten kann.
Man kann errechnen, dass man für die Ersparnis von Lohnkosten in Eigenleistung ca. 10 Wochen benötigt, wenn man denn so schnell wäre wie der gelernte und routinierte Handwerker (20000€ bei 50€/die Std macht 400 Std, 40Std-Woche ergibt 10 Wochen)
Zum anderen kann es sein, dass man als Eigenleistung die Leistung eines Freundes meint, den Vater oder andere Helfer, die das Handwerk besser können als man selbst. Aber durch Krankheit oder Zeitmangel kann es sein, dass die helfende Hand nicht hilft.
Zur Folge: was man als Eigenleistung geplant hat, wird von einem Fachmann erledigt. Somit treiben die Lohnkosten die Hauskosten höher.
9. falsche Berechnung der Eigenleistungen
„So ein Topf Farbe kostet nicht die Welt!“ „20€ kostet ein Qm Laminat, also kostet mich 100 Qm Wohnfläche 2000€.
Wer glaubt, dass man mit der unter-10€-Aldifarbe glücklich wird, der irrt. Bei der ersten Wand wird man merken, dass diese nicht deckt oder schlecht zu verarbeiten ist. Außerdem braucht man Grundierung, eventuell Schleifmittel und Gips, diverses Handwerkzeug und Arbeitsmaterial, eine grosse Leiter, eventuell sogar ein kleines Gerüst. Nicht selten ist man da bei einem vierstelligen Betrag angekommen. Wenn Tapete ins Spiel kommt, wird es noch teurer.
Gleiches gilt fürs Laminat: nicht nur Trittschalldämmung, Keile und Fußleisten gehören zum Selbstverlegeposten, auch der Verschnitt muss eingerechnet werden. Bei Teppich ist die Webrichtung entscheidend, wie viel Ausschuss man eventuell auf Rolle mitkaufen muss.
10. „das machen wir dann später peu a peu!“
Es ist sicherlich keine Schande und gut durchdacht, wenn man vorerst auf das Carport verzichtet und nur den Untergrund vorbereitet. Ein Auto kann sein Leben lang draußen ohne Überdachung stehen. Allerdings meinen viele mit dem Satz den Garten und die Pflasterung. Dass man aber über mehrere Jahre nicht aus dem Fenster auf eine Baustelle schauen mag, ist selbstredend. Oftmals ist die Sehnsucht bei dem ersten warmen Sonnenstrahl nach einer ordentlichen Terrasse da. Auch jeden Tag den Sand vom Hof mit den Schuhen in den Flur zu tragen, nervt früher oder später. Wenn das Geld nicht mehr vorhanden ist, wird nachfinanziert.
11. „das bezahlen wir von unseren laufenden Gehältern“
Richtfest, Bereitstellungszinsen, Baustelleneinrichtung, neue Lampen und Möbel, Küche, Badspiegel und Waschtisch, Bäumchen, Umzug, das alles kann von den laufenden Gehältern bezahlt werden. Man vergisst, dass auch die Gehälter nicht ein ständig sich auffüllendes Füllhorn sind. Lebenshaltungskosten, Miete sowie Versorgungskosten bleiben während des Hausbaus. Man muss sogar damit rechnen, dass durch vermehrte Fahrten zur Baustelle der Pkw Mehrkosten verursacht.
Viele machen den Fehler, dass zu viel „Sonstiges“ von zu wenig bezahlt werden muss.
12. Bauverzug
Manche glauben, dass ihre Klausel im Vertrag über den Verzug der Hausübergabe die Hausbaufirma sie absichert und die Firma dann pro Tag „löhnen“ darf. Das ist in den seltensten Fällen so und betrifft keinen Verzug, der zB aufgrund Witterung entsteht. Die Logistik der Hausbaufirmen ist meist ausgereizt, da kann also nicht mehr viel passieren. Der Weiterbau bei Schlechtwetter ist aber oft nicht empfehlenswert bzw müssen Trocknungsphasen eingehalten werden. Somit ist die Firma abgesichert.
Wenn die Bauherren zu frühzeitig ihre Wohnung kündigen, sind nicht kalkulierte Kosten die Ferienwohnung, Einlagerung der Möbel und Spedition, die bezahlt werden müssen.
13. Einberechnen von nicht vorhandenem Geld
Die vorhandene Immobilie wird nicht zu dem Preis verkauft wie gedacht oder wird gar nicht verkauft. Somit fehlt Geld in der Hausbaukasse.
Es gibt Bauherren, die rechnen damit, dass von der Verwandtschaft eine Finanzspritze kommt. Vielleicht wurde ihnen das mal versprochen. Es kann dann aber sein, dass die Finanzspritze kleiner ausfällt als gedacht oder ganz wegfällt. Auch bei einer Erbschaft kann es sein, dass erst nach Jahren das Erbe ausbezahlt wird.
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