Warum ein Hausbau fast immer teurer kommt als kalkuliert

[HB-NH2015]

@niedrigere Grunderwerbsteuer:

Unser Grundstückskaufpreis ist 31.868,10 € und entsprechend haben wir im Kostenplan 6% davon als Grunderwerbsteuer angenommen --> 1.912 €
Wir bauen in (Nord-)Hessen.

Der Grundstückspreis von 31.868,10 € besteht lt. Notarvertrag aus:
a) 3.917,32 € = Grund und Boden
b) 7.324,24 €= umlagefähe Nebenkosten
c) 12.830,18 € = Erschließungsbeitrag bereits fertige Straße (Baulücke)
d) 5.614,40 € = einmaliger Abwasserbeitrag (Kanal & Kläranlage)
d) 2.181,96 € = Wasserbeitrag öffentliche Wasserversorgung

Im Steuerbescheid wurde als Basis für die 6% nur a+b (3.917€ + 7.324 €) sowie eine "Pauschale Kosten f. Hausanschlüsse in Höhe von 2.900 € hergenommen.
In Summe also eine Basis von 14.141 €, entspricht einer Grunderwerbsteuer von 848 € statt den geplanten 1.912 €


In einige Schriftstücken vom Verkäufer (Gemeinde) wurden wir vor dem Kauf daran hingewiesen, dass
"die in dem Kaufpreis enthaltenen satzungsgemäß anfallenden Wasser-, Abwasser- und Erschließungsbeiträge unterliegen nicht der Grunderwerbsteuerpflicht gemäß Erlass der Oberfinanzdirektion vom 17.11.1994, da insoweit keine Gegenleistung mit bereits entstandenen Vertragspflichten besteht."

Auf meine Nachfrage bei der Gemeinde habe ich dann folgendes erhalten:
Hier haben Sie natürlich Recht. Seit 2010 oder 2011 (bitte nicht darauf festnageln) ist Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis fällig. Das Ihnen das anders mitgeteilt wurde, war ein Versehen unsererseits und hängt damit zusammen, dass wir ein "älteres Anschreiben" überschrieben haben. Dies bitten wir zu entschuldigen.
Generell können Sie sich vor dem Finanzamt nicht darauf berufen, da dies eine von der Stadt unabhängige Landesbehörde ist.
Grundsätzlich ist in dieser Angelegenheit ständig "Bewegung" zwischen der "Oberfinanzdirektion" und den Finanzämtern vor Ort. Unser Kenntnisstand ist momentan allerdings der, dass die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis fällig ist.

Eventuell hat sich also diese Angelegenheit erneut "bewegt" und deshalb wurde uns nicht der volle Betrag als zu besteuernde Grundlage hergenommen.

Schriftverkehr mit Gemeinde März 2016
Notarvertrag unterschrieben April 2016
Steuerbescheid Juni 2016

Ich hoffe natürlich, dass da jetzt nicht zu einem späteren Zeitpunkt noch eine 2. Rechnung kommt wenn die es sich anders überlegen....

 

[lastdrop]

Gute Sammlung.

An das alles muss ich immer denken, wenn ich lese, dass jemand lieber selber bauen will, weil alle Bestandsbauten zu teuer seien...

 

[Bauexperte]

Guten Tag Yvonne,

ich hoffe, Deine hilfreiche Aufstellung lesen potenzielle BauherrINNEN/SaniererINNEN auch! Ich möchte sie noch um einen, aus meinem Job heraus, wichtigen Punkt ergänzen:

1A. Selbstüberschätzung

Ich lese hier häufig: "das kann doch nicht so schwer sein" - "bekomme ich billiger" - "mache ich selbst". Es gibt Perioden, da quillt mein Postfach über, weil es dann doch nicht so *einfach* ist. Weil aber immer noch nicht der Groschen vollends gefallen ist, daß professionelle Hilfe angeraten ist, kann es ja die mod richten - sie wird mir schon antworten/helfen. Sehr zu meinem Verdruß tue ich das sogar; soweit ich fachlich helfen kann und Zeit habe.

Es spielt keine Rolle, ob ein Neubau oder der Kauf/die Sanierung eines Bestandsgebäudes ansteht: die Mechanismen sind überwiegend gleich: es *muss* billig sein, fast zwanghaft; dabei gilt Ruskin´s kluge Feststellung immer zu beachten! Hat der Käufer dann noch einen technischen Beruf erlernt, wird es noch komplizierter; viele Angehörige dieser Berufe sind schlicht lernresistent. Da kennt ein erfahrener Strippenzieher seine Grenzen besser!

Ein Haus zu bauen/ein Bestandsgebäude zu Sanieren kostet - gleich wo in der Republik - für den jeweiligen Käufer immer viel Geld; ist häufig die größte Investition seines Lebens. Umso fataler ist es, wenn _vorne_ wichtige Sicherheiten ausgelassen werden. Ein Laie - auch mit technischem Beruf - sollte sich nicht auf sein Glück verlassen, das schon Alles gut gehen wird. Das passiert zwar überwiegend, wenn seriöse Anbieter als temporärer Baupartner gewählt werden. Die Crux, welche gruseligen Baugeschichten innewohnt, ist aber weniger ein seriöser Vertragspartner, sondern überwiegend die eigene Selbstüberschätzung!

Wer sein Geld sicher in Immobilien angelegt wissen will, sollte:

beim Neubau:

• BB und Werkvertrag nebst Anlagen _vor_ Unterschrift prüfen lassen
• Baubegleitung hinzukaufen; die ordinäre 5-Phasen-Prüfung des TÜV® reicht im Allgemeinen

bei Kauf einer Bestandsimmobilie:

• _vor_ Kauf mit einem Architekten oder SV begehen
• _nur_ mit Architekt oder SV sanieren

Wer dies beachtet, spart sehr viel Geld, Zeit und Nerven ...!


Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Koempy]

Guten Tag Yvonne,

bei Kauf einer Bestandsimmobilie:

• _vor_ Kauf mit einem Architekten oder SV begehen
• _nur_ mit Architekt oder SV sanieren

Wer dies beachtet, spart sehr viel Geld, Zeit und Nerven ...!


Liebe Grüsse, Bauexperte

Wenn Sanierung, dann nur mit jemanden, der auch Erfahrung in dem Bereich hat und Referenzen vorzeigen kann.

 

[Bauexperte]

Wenn Sanierung, dann nur mit jemanden, der auch Erfahrung in dem Bereich hat und Referenzen vorzeigen kann.

Das setze ich natürlich voraus !

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[ypg]

ich hoffe, Deine hilfreiche Aufstellung lesen potenzielle BauherrINNEN/SaniererINNEN auch! Ich möchte sie noch um einen, aus meinem Job heraus, wichtigen Punkt ergänzen:

Ich habe diese Aufstellung im Forum angepinnt, somit kommt sie nicht "weg"

Gerne bitte ich um Erweiterung der Liste. Ich habe nur Erfahrung mit dem Bau durch GUs, kann mich zwar in andere Hausbauten mit Architekten oder Bauträger reinversetzen, dennoch nur oberflächlich.
Es geht mir dabei nicht um kleinere Beträge, sondern um massive, die eine Finanzierung bzw den Hausbau gefährden können.

Sanierung ist ein noch spezielleres Thema.

Ich habe übrigens gerade noch Punkt 1 erweitert, also meinen Beitrag etwas verändert - das lag mir doch noch sehr am Herzen, es zu erwähnen, habe ich aber gestern vergessen.