Hauskauf Finanzierung - können uns nicht entscheiden

[unknown30]

Hallo zusammen,


auch ich bin nun in der Situation: Wir planen den Kauf eines Einfamilienhaus Reserviert ist das Haus bereits, jetzt müssen wir uns für einen Kredit entscheiden.


Kurz zu uns:

Er 28J, IT Leiter, 4170 brutto + Mittelklasse Firmenwagen + Bonus + jährliche Gehaltsanpassung (freiwillig, dem sollte aber nichts im Wege stehen). Studiere noch nebenbei Informatik. Sie, 27 Jahre, 2900 brutto + 13. Gehalt + Bonus.

Beide unbefristet in Vollzeit angestellt. Verheiratet, bisher keine Kinder, frühestens in zwei Jahren welche geplant. Zweites Auto vorhanden, wird aber sehr wenig genutzt und ist im guten Zustand. Allgemein gehen wir sehr gut mit Geld um. Mtl. Rate geplant ca. 1400, das sollte passen.


Vorhaben:

Kauf Einfamilienhaus 365T Euro + 44T Euro Nebenkosten = Gesamtinvestition 409T Euro.

63T Eigenkapital, 56T werden investiert, der Rest ist Reserve. Benötigtes Darlehen (409T-56T=) 353T. Neues Haus, gehobene Ausstattung, sofort bezugsfertig, inkl. Küche. Die Bank hat das Haus bereits besichtigt und als sehr gut bescheinigt.


Angebot 1 (fix), Rate 1350

- KfW 50 T, 10J, mtl. 203, RS 33T

- Annuität, 84T, 15J fix, 2,20% Effektiv (2,18 Soll), RS 53T, mtl. 300 Rate, Sondertilgung 5%,

- Bauspar, 220T, Zins gesamte Laufzeit fix, 2,69% Effektiv (2,18 Soll), keine RS da Volltilgung, mtl. 400 + 450 Rate, garantierte Zuteilung, Sondertilgung unbegrenzt (für die zweite Phase, für die erste Phase weiß ich es nicht genau)

-> Gesamtkosten (Zinsen + Gebühren) ca.140T, Restschuld 53T nach 15J, Rest durch Bauspar sicher (Gesamtkosten wurden richtig ausgerechnet)


Angebot 2 (über Vermittler, Angebot wird bei der Bank nochmals konkret hinterfragt), Rate 1345

- KfW 50 T, 10J, mtl. 203€, RS 33T

- Annuität, 303T, 20J fix, 2,24% Effektiv, RS 128T, mtl. 1140, Sondertilgung 5%

-> Gesamtkosten (Zinsen) ca. 99T, Restschuld 128T nach 20J (Gesamtkosten waren nur die Zinsen)


KfW wurde nicht betrachtet, da dies bei beiden gleich ist.


Um die Angebote irgendwie miteinander vergleichen zu können, gehe ich davon aus, dass keine Sondertilgung stattfindet. Sofern keine Sondertilgung stattfindet, habe ich beim Angebot 2 ein höheres Zinsänderungsrisiko wegen der hohen Restschuld. Beim Angebot 1 habe ich höhere Gesamtkosten, habe dafür jedoch auch eine höhere Sicherheit bei etwas längerer Laufzeit und geringerer Restschuld. Sondertilgung ist überall möglich, beim Bausparer zum Schluss sogar in unbegrenzter Höhe.



Was denkt Ihr zu unserer Situation?

Freue mich auf euer / jedes Feedback.


Vorab vielen Dank.


Viele Grüße

Karsten

 

[jtm80]

Zur Beurteilung der Rate: Die Angabe eines Gehalts-Bruttos hilft hier nur bedingt weiter, da ggf. steuerfreie Anteile drin stecken könnten und man auch mit Netto einfacher arbeiten kann. Daher: Was verdient ihr netto?

Zu den Angeboten: Bei Angebot 1 wäre mir der Bausparvertrag-Anteil deutlich zu groß. Ja, kein Zinsänderungsrisiko für diesen Baustein, dafür aber höhere Zinsen und Gesamtkosten. Angebot 2 sieht grundsätzlich gut aus.

Tipp: Da ihr noch vor der Kinderphase seid, lasst euch in eure Baufinanzierung ein Tilgungssatz-Änderungsrecht einbauen. Geht normalerweise nur bei Annuitätendarlehen. Dann könnt ihr x-mal während der Zinsbindung (von 2-mal bis jährlich schon alles gesehen) den Tilgungssatz zwischen A und B (oft 1% bis 5% Tilgung, bezogen auf den Anfangssatz) ändern. Dadurch habt ihr Flexibilität für Mutterschutz, Elternzeit, ggf. teure Kita-Zeit. Der Zinsaufschlag für ein Tilgungssatzänderungsrecht ist meist sehr gering (kenne von einer großen Bank z.B. 0.05% Aufschlag).

 

[Caspar2020]

Normal wäre ich ja für Bausparvariante; weil damit in den meisten Fällen deutlich höhere zinszicherheit.

Aber ihr habt bei Variante 1 insgesamt immer noch knapp 88k an Risiken. Bei Variante 2 166k€

Nur 80k mehr Zinssicherheit für 40k! mehr kosten absichern?

Daran sieht man das das erste Angebot schon recht happig ist.

Also lieber Bank 2; auch den Hinweis von @jtm80 bezüglich tilgungsänderungsoption mal fragen.

Ich würde zumindest für den KfW Baustein noch parallel nen Bausparvertrag versuchen zu besparen. Entweder monatlich oder das was ihr an Sondertilgung vorhabt.

Nach 10J kann man dann entscheiden wo die Reise hingeht. Sprich ob der Bausparvertrag gezogen, die KfW "normal" weiterfFinanziert Oder alles komplett neu, weil die Zinsen immer noch immer Keller (bei Darlehen länger als 10J, hat man sonderkündigungsrecgt mach 10J)

Erst nachdem der KfW gesichert ist, würde ich mit Sondertilgung in den 20er überhaupt nachdenken

 

[unknown30]

Danke für eure Antworten. Zu den Fragen: Er, StK4, 2500 netto, 2230 abzgl.. Firmenwagen (alles enthalten, Sprit etc. unser Hauptfahrzeug). Sie, StK4, 1870.

Würde ich den Bausparer verringern und das Darlehen vergrößern, würde sich doch das Risiko vergrößern (noch höhere RS) dafür die Gesamtkosten nur minimal verringern (Abschlussgebühr Bausparer fix bei 3500). Eigentlich eine Frage was einem lieber ist, Sicherheit oder Risiko. Daher halt auch meine Ursprungsfrage, kann man die Angebote überhaupt miteinander vergleichen.

Die Tilgungssatz-Änderungsoption werde ich mir beim finalen Angebot anbieten lassen und dann entscheiden. Wobei ich denke, dass das auch so passt.

Wie sind den die Zinsen so? In Ordnung für unsere Konstellation?

Angebot 1: 33T + 53T = 86T RS, Kosten = 140T
Angebot 2: 33T + 128T = 161T RS, Kosten = 99T
-> RS Unterschied: 161T - 86T = 75T.
-> Kosten Unterschied: 140T - 99T = 41T

Heißt 75T mehr Zinssicherheit für 41T Euro? Habe ich korrekt gerechnet? Klingt in der Tat etwas nüchtern. Jedoch:
- Bei Angebot 1 muss ich mir nach 15 Jahren etwas überlegen, wie ich 53T weg bekomme (ohne Sondertilgung etc).
- Bei Angebot 2 muss ich mir nach 20 Jahren überlegen, wie ich 128T weg bekomme.
-> Das ist ja ein sehr großer Unterschied.

Der Vermittler hatte uns kommuniziert, dass wir uns bei der RS des KfW keine Sorgen machen müssen. Die Rate die dann höchst wahrscheinlich nicht höher als heute. Daher sollten wir das Darlehen zuerst tilgen.

 

[Caspar2020]

Der Vermittler hatte uns kommuniziert, dass wir uns bei der RS des KfW keine Sorgen machen müssen. Die Rate die dann höchst wahrscheinlich nicht höher als heute

Hat wohl ne Glaskugel. Dat folgeangebot wird zu den aktuelle. Neufinanzierungskonditionen sein. Wenn also der Zins z.b bei 3,5% sein wird, ist eine gleiche Rate nur möglich wenn die Laufzeit gestreckt wird.

Bei Angebot 1 muss ich mir nach 15 Jahren etwas überlegen, wie ich 53T weg bekomme (ohne Sondertilgung etc).

Nein, bei Angebot musst du erst nach 10J 33k loswerden, und dann nach weiteren 5 für 53 T

Wenn du jetzt mal überlegst, hast du bei Angebot die ersten 10 Zeit 33k, dann 5 für 53k

Jetzt Angebot Zeit 10 Zeit für 33k, und dann 10 Jahre 128k

Nüchtern betrachtet den fast den gleichen Stress (k€/Jahr), dabei aber schon mal 40.000 an kosten nicht verschenkt.

 

[jtm80]

Mal weg von den Zinssätzen, hin zu etwas aus meiner Sicht wichtigerem:

Ihr habt also zusammen ein netto von knapp 4.400€ bzw. 4.100€ (mit Firmenwagen schon abgezogen).

Da finde ich ehrlich gesagt die Wunschrate ziemlich sportlich. Bei einer Rate von 1.350€ wären das 31% bzw. 33€ (Firmenwagen-Netto) eures Nettos. Das ist aus meiner Sicht als Bänker zu viel. Wir raten unseren Kunden - außergewöhnlich hohe Nettoeinnahmen mal außen vor - nicht mehr als 30% des Nettos für kalte Baufiraten auszugeben und das ist schon der Maximalwert. Außerdem steht bei euch ja noch wie du schreibst die Familienplanung ins Haus. Selbst wenn derjenige, der sich erst mal mehr ums Kind kümmert, auf Steuererklärungsklasse 5 geht und der andere auf 3, wäre die Rate dann endgültig deutlich zu hoch.

Ich möchte überhaupt nicht in Frage stellen, dass ihr aus heutiger Sicht glaubt, euch die Rate leisten zu können - sonst hättet ihr ja nicht Eigenkapital angespart bekommen - aber bitte unterschätzt die zukünftigen Kinderkosten nicht. Außerdem sind bei einem Haus die Nebenkosten ja auch nicht ohne. Rechnet hier mal ruhig mit 3€ pro Quadratmeter, um auf der sicheren Seite zu sein.