Wann stehen Erwerbern vermieteter Wohnungen Mieteinnahmen zu?

[Ozeangraben]

Liebe Community,

ich hoffe, das Unterforum ist hier richtig

Folgender Sachverhalt:

ich habe eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufvertrag wurde im Dezember unterschrieben.

Die Verkäuferin ist eine insolvente GmbH. Der Insolvenzverwalter hat dem Mieter, der bislang in der Wohnung wohnt, aufgrund der Insolvenz zum 31.12.2016 wirksam gekündigt. Der Mieter selbst will dort wohnen bleiben, was auch meinem Wunsch entspricht, da ich die Eigentumswohnung nicht beziehen will (Kapitalanlage). Da der Insolvenzverwalter aber (warum auch immer?) keinen neuen Mietvertrag ab dem 01.01.2017 abschließen wollte, wohnt der Miete aktuell ohne Mietvertrag in der Wohnung und zahlt weiterhin die Miete - dies natürlich mit Wissen und Billigung des Insolvenzverwalters.

Nun wüsste ich gerne zunächst, ab wann mir die Mieteinnahmen zustehen.

Im Kaufvertrag finden sich u.a. folgende zwei Regelungen:

1. „Die Übergabe erfolgt Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung.“

2. „Mit der Übergabe gehen Nutzungen, die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung des Vertragsgegenstandes und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über.“

Gehe ich also richtig davon aus, dass mir nicht erst im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Eintragung im Grundbuch, was noch sehr lange dauern kann), sondern bereits im Zeitpunkt der Übergabe (Besitzübergabe) die Mieteinnahmen zustehen? Nach meiner Auffassung sind Mieteinnahmen ja unstrittig Nutzungen. Ich frage deswegen, weil der Insolvenzverwalter mir sagte, mir würden die Mieteinnahmen erst ab Eigentumsumschreibung zustehen, was ja meines Erachtens totaler Quatsch ist. Dies dürfte sich doch allein schon aus § 446 S. 2 Baugesetzbuch ergeben?!

Anschlussfrage: Wie läuft denn die Übergabe bzw. Besitzübergabe der Eigentumswohnung in der Praxis ab? Schlüssel werde ich ja nicht bekommen, weil diese allesamt wohl beim jetzigen Mieter sind und auch verbleiben werden. Wird einfach nur ein Protokoll bzgl. Wasserstand etc. gemacht und ich besichtige noch mal die Wohnung? Wird das dann (in der Praxis) die Hausverwaltung machen oder doch ein Vertreter des Verkäufers?

Und noch eine letzte Frage: Wenn die Besitzübergabe mitten im Monat ist, wem stehen dann die Mieteinnahmen (vom Mieter am Anfang des Monats bezahlt) zu? Werden diese dann geteilt?

Ein Beispiel: Besitizübergabe ist am 22. Januar. Ist es dann zutreffend, dass die Miete vom 1. - 21. Januar der Verkäuferin und ab inkl. 22. Januar mir zustehen?

Danke schon mal

 

[Payday]

moin

keine Rechtsberatung:
der Gefahrenübergang ist wie du schon sagst in dem Moment, in dem du das Haus bezahlt hast. ab dem Moment ist es dein Haus mitsamt seinen rechten und pflichten. normal gibts dann noch eine formelle übergabe (zb bei privat zu privat), wo dann die zählerstände und der zustand der Immobilie geprüft wird. die Gebäudeversicherung wird meines Wissens nach auch erst mal übernommen (objektbezogen, nicht personenbezogen).
da es noch keinen neuen Mietvertrag gibt, könnte man diesen mit den mietern zb klären, während man als neuer Eigentümer das Haus mal besichtigt. ein Anspruch gibts da nicht so richtig für, allerdings möchte der Mieter sich ja auch nicht gleich verscherzen. als Eigentümer interessiert dich ja nicht der zustand des Sofas oder wie aufgeräumt der Mieter lebt, sondern ob das Objekt in Ordnung ist und die Fenster so io sind usw...
die miete gehört dir ab dem Tag der übergabe/Bezahlung, ist aber je nach Datum einfacher zum beginn des nächsten Monats. du könntest ja auch einziehen ab dem Tag der übergabe. die Eintragung ins Grundbuch ist ein ganz anderes Thema. wer für etwas nicht mehr haftbar sein will (Gefahrenübergang bei Bezahlung), kann auch keinen nutzen mehr daraus ziehen.

 

[Ozeangraben]

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort, Payday, die hat mir schon sehr geholfen.
Eine Nachfrage hätte ich noch dazu: Habe ich nach Kaufpreiszahlung bzw. Übergabe der Wohnung unmittelbar einen Anspruch gegen den jetzigen Mieter auf Miete oder aber muss der Mieter bis zur Grundbucheintragung die Miete weiterhin an den Verkäufer (der ja leider insolvent ist) zahlen und der Verkäufer muss mir die Miete dann herausgeben (zumal ja mir die Nutzungen dann zustehen)?
Sollte diese Frage als unzulässige Rechtsberatung zu verstehen sein, bitte ich, sie einfach nicht zu beachten

 

[Payday]

eine Rechtsberatung kann nur ein Anwalt oder ähnliches vornehmen. eine Rechtsberatung ist auch heikel, falls die antworten falsch sind. als nicht Anwalt kann man also immer nur seine Meinung kundtun (fundiert oder nicht).

wie gesagt ist der Gefahrenübergang mit seinen rechten und pflichten am Tag der Bezahlung der vollen kaufpreissumme. ab dem nächsten Tag sind die Mieteinnahmen deine, da du als neuer Eigentümer ja auch einen neuen Mieter einziehen lassen könntest. der alte Eigentümer hat überhaupt nichts mehr damit zu tun. am Tag der Bezahlung steht man ja auch schon im Grundbuch vorgemerkt (man bekommt vom Notar ja einen Brief, das man zahlen soll, da man vorgemerkt wurde (damit das Grundstück nicht doppelt verkauft werden kann)). wenn du also den vollen Betrag überweist, gehört dir das Grundstück ab dem folgetag. gerichtsfest wird wohl der Tag sein, den dem das Geld beim Notar/Verkäufer eingegangen ist (weil das lässt sich ja leicht beweisen). du könntest natürlich auch deinen Notar fragen, da Beantwortung der rechte/pflichten fragen eindeutig zu den Tätigkeiten des notars gehört. sowas klärt man normal vorher oder fragt beim vorlesen des kaufvertrages.

uns hat man damals gesagt beim Grundstück: wenn sie heute die volle Kaufsumme des Grundstückes überweisen, können sie morgen mit den Bau beginnen.

 

[HERR_bau]

Grundsätzlich ist der Eigentümer bzw. Vermieter derjenige, der im Grundbuch steht. Solange Du nicht im Grundbuch steht, ist ein Mietvertrag mit Dir nicht wirksam!

 

[Nordlys]

Erster Rat, den Notar fragen. Der gibt Auskunft. Zweitens eine Erfahrung. Im März 16 hab ich ETW vermietet verkauft, Besitzübergang war 1.4.16, vom 1.4. an stand mit die Miete nicht mehr zu. Der Mietvertrag ging ab da auf den Käufer über. Dein Fall ist komplizierter. Es gibt keinen Vertrag. Du könntest jetzt zum 1.2, einen mit dem Mieter schliessen. Du bist ja dann Besitzer der Sache. Aber wie gesagt, Notar fragen..