Wie am besten Finanzierung planen?

[ddanny]

Hallo,
folgendes Vorhaben liegt in der nächsten Zeit an. Meine Frau und ich wollen ein Haus bauen. Kosten inkl. Grundstück und Baunebenkosten ca 270000,-.
Verfügbares Eigenkapital ca 90000,- vorhanden. Abzgl. 10000,- als die wir als Notgroschen behalten wollen, also 80000,-.
Ja, jetzt die Frage wie am besten vorgehen. Monatliches Nettoeinkommen im Moment noch ca 4300,-. Wir planen aber in den nächsten 1-2 Jahren Nachwuchs, so dass sich das Einkommen in dieser Zeit um evtl. 1000,- Euro verringert.
Wichtig ist evtl. noch anzumerken das ich mir vor ca 2 Jahren eine Eigentumswohnung zur Vermietung gekauft habe. Wert 70000,-, finanziert 50000,-. Tilgung wird durch Mieteinnahmen gedeckt.
Da ich im Moment noch relativ weit weg vom Ort der Planung wohne, das sich aber im nächsten halben Jahr ändert, wollte ich mich erst mal mit dem Grundstückskauf beschäftigen. Da wo wir bauen wollen rechne ich mit ca 50000,- Euro für das Grundstück. Geplant ist das aus unseren Eigenkapital zu bezahlen.
Evtl. im März nächsten Jahres wollte ich dann mit dem Bau starten. Ich denke dass dann noch ca 10000,- Euro mehr Eigenkapital zur Verfügung stehen werden.
Macht der Kauf des Grundstückes aus dem Barvermögen Sinn, oder doch lieber finanzieren? Wie sollten wir die Finanzierung planen? Ist es evtl. sogar von Vorteil schon früher zu bauen? Welche Fördermöglichkeiten gibt es denn überhaupt noch? Wie schätzt Ihr die Zinsentwicklung ein?
Fragen über Fragen… Vielleicht gibt es hier ein paar Tipps für unsJ
Vielen Dank und Grüße

Danny

 

[ille1975]

Hallo Danny,

Grundstück würde ich nicht finanzieren, es sei denn, Du kannst dein Eigenkapital zu höheren Zinsen arbeiten lassen, als deine Darlehenszinsen. Außerdem hast Du dann höhere Kosten beim Notar. Dann werden Dir zweimal seine Kostensätze in Rechnung gestellt. Man glaubt gar, was so ein Brief bei Notar kostet. Finanzierst Du Dein Häuschen nicht bei der gleichen Bank, wo du ggf.. dein Grundstück finanziert hast, geht der "Eiertanz" im Grundbuch mit der Rangfolge los.
Fördermöglichkeiten? Falls Ihr in NRW bauen wollt, gibt es für Dich keine Landesmittel! Wir haben aktuell ein Einkommen vom 3300,00, wir haben ein Kind und Frau arbeitet nicht. Wir bekommen nichts vom Land. Es wird zwar ein Abschlag fürs Kind eingerechnet, aber der hat bei uns nicht ausgereicht. Vielleicht kannst Du ja ne Förderung ergattern, wenn es im nächsten Jahr Drillinge werden oder so. Es reicht aus, wenn der Partner schwanger ist.
Förderung gibt es aber von der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Erreicht Euer Bauvorhaben einen gewissen Energiestandard KFW70, KFW 55 u.s.w. gibt es ein verbilligte Darlehen bei der KFW. 50.000,00 pro Wohneinheit. Weiterhin kannst du noch zusätzlich 30% der Baukosten bei der KfW finanzieren lassen. Die Zinssätze sind dort sehr gut, werden von Zeit zu Zeit mal Direktbanken subventioniert. Da kommen dann nahezu "unschlagbarere" Zinssätze heraus. Ihr solltet Euch aber vorher über die KFW informieren und bei der "Bankberatung"(nächster Witz) gezielt danach fragen. Die Banken vergessen das gerne mal anzubieten, um Ihre eigenen teurern Kredite zu verkaufen.
Der heutige förderfähige KFW70-Standard soll wohl in 2012 zum normalen Standard erhoben werden, den dann jeder Bauherr als Minimum erbringen muß. Ob der dann so üppig gefördert wie heute glaube ich eher weniger. Du solltest Dir überlegen, Dein Bauvorhaben event.in 2011 starten zu lassen.
Die Zinsen werden wohl noch steigen. Auf welches Niveau wissen ja nicht mal die Banken selbst. Fragt sich, wie unabhängig unsere EZB wirklich ist und ob sie es ernst meint mit der Inflationsbekämpfung. (Guter Witz) Gegenfrage. Wer kann bei ein Zinsniveau von 10% noch bauen? Ganze Wirtschaftszweige würden zusammenbrechen. Wie sollen sich Länder wie Portugal oder Irland dann noch finanzieren. Oder gar Deutschland? Im Moment erleben wir recht viel Panikmache. Da ich die EZB eh nicht mehr für unabhänigiug halte, alle Länder eh bis über beide Ohren verschuldet sind und sich alle über ein bisschen Inflation mehr vermutlich sogar freuen würden, gehen die Zinsen wohl noch ein wenig nach oben, die EZB steuert ein wenig gegen die Inflation. Aber mehr wird es dann wohl auch nicht werden. Aber das ist eben nur meine Meinung. Möge sich jeder selbst seine Meinung bilden.
Zur Finanzierung und zur "Bankberatung" habe ich mich hier im Forum schon das ein oder andere Mal ausgelassen. Dein Eigenkapital scheint ja schneller zu steigen, als das Zinsniveau. Sofern du dir nicht den erstbesten Versuchszinssatz der Bank andrehen läßt, wirst du auch in ca. 1 Jahr noch eine ganz ordentliche Finanzierung ergattern. Je häufiger die Bank das Wort "Sicherheit" in den Mund nimmt, desto teurer wird es für Dich, auch wenn es auf den ersten Blick nicht so aussieht. Sicherheit kostet halt Geld. Bei dem Begriff Bausparvertrag (ich halte nichts davon) genau auf die Tilgung in der Rückzahlungsphase achten. Fällt das Wort Zwischenfinanzierung sollten die alle Alarmglocken angehen. Sauteuer! Google mal nach dem Wort "Riester Annuitätendarlehen". Super Sache, sofern das Haus als Altersvorsorge gedacht ist. Wird kaum angeboten, bringt für Dich mehr Vorteile als für die Bank. Bank kann darin schlecht Provisionen verstecken.
Ganz allgemein gilt, selbst informieren, der Bank sagen was man haben möchte, Zinssatz vorschlagen und wenn sie einem irgendeinen Schrott verkaufen wollen, das Beratungsgespräch abbrechen und zur nächsten Bank gehen.

Viel Spaß beim bauen
Ille1975

 

[ddanny]

Hallo Ille1975,

vielen Dank für Deine sehr ausführliche Antwort und die aufgeführten Tipps. Hilft mir schon sehr weiter.
Ja dass sich das Thema so umfangreich gestaltet hätte ich so nicht gedacht.
Jeder empfiehlt halt was anderes. Ich denke mal nur an unsere Schwiegereltern. Wenn es nach denen ginge müssten wir noch ein wenig sparen. Naja ich bin jetzt 36. Wenn ich daran denke dass das Haus im Idealfall in einem Jahr steht und ich im schlechtesten Fall evtl. 30 Jahre abbezahle, bin ich dann 67. Wenn ich jetzt noch 1 oder 2 Jahre spare, kann ich evtl. noch 10 - 20 Euro Eigenkapital drauflegen. Das aber natürlich nur wenn man sich sehr einschränkt. Bei dieser Rechnung muss ich natürlich die, in der Zeit, bezahlte Miete berücksichtigen. Bei ca 650,- kalt macht das min. 15600,-. Das würde bedeuten das ich Effekt. 5000,- mehr habe und das unter großer Einschränkung. Wenn ich davon ausgehe das evtl. der Zins und die Baukosten steigen würde mir das garnix bringen. Dann schon eher bauen, trotzdem sparen und die Sondertilgungen ausschöpfen.
Habe ich hier irgendeinen Denkfehler, oder sieht es wirklich so aus als das ich lieber jetzt bauen sollte?
ach ja, das Bauvorhaben soll übrigens in Sachsen stattfinden.

Hm, gar nicht so einfach das ganze Thema.

Viele Grüße

Danny

 

[ille1975]

Hallo Danny,

deine Eigenkapital-Qote ist sehr gut. Wir wollten erst gebraucht kaufen. Nach diversen Schrottangeboten, sind wir dazu übergegangen, mal einen Neubau abzuchecken. Nach diversen Kampfangeboten von "preiswerten" Anbietern sind wir letztendlich bei einem Architekten gelandet. Zwei Freunde haben auch mit Ihm gebaut, und Preis und Qualität bestätigt. Das wog dann den Rest mehr als auf. Unsere Kosten sind eigentlich immer höher geworden. Gleichzeitig sind aber auch die zukünftigen Nebenkosten, wir bauen Kfw70 Haus, immer weiter gesunken und über die KFW-Förderung auch die monatliche Belastung. Letztendlich sind wir (eigentlich mußten wir) schon an unser Limit gehen und mehr und mehr Eigenkapital zuschießen, damit das Eigenkapital-FK - Verhältnis stimmt. Wir haben bei 220.000,00 Gesamtkosten 170.000,00 aufnehmen müßen. Glücklicherweise haben wir den Kreditvertrag zwei Tage vor der KFW-Zinserhöhung abgeschlossen. Insges.120.000,00 bei der KFW zu 3,6 bzw. 3,8 und 4,25 den Rest. Das sind die beschriebenen subventionierten KFW-Zinssätze. Belastung 761,00 EUR. Mit Nebenkosten sind das vielleicht 200,00 mehr als meine jetzige Warmmiete. Das kann selbst meine Frau als Erzieherin allein tragen. Bei deiner Eigenkapital-Quote kommt es auf 5000,00 nicht so wirklich an, zumal du ja noch 10.000,00 in Reserve hast. Unsere Reserve ist wesentlich bescheidener. Letztendlich mußt du das aber mit dir selber ausmachen.
Und 30 Jahre abzahlen tue ich an den Häuschen nicht. Es gibt Sondertilgungsrechte und Tilgungswechsel. Aber auch das muß eben jeder selbst für sich entscheiden. Dickes Auto, Fetter Urlaub oder alles ein wenig bescheidener und dafür vielleicht mal 2000 oder 3000 in die Sondertilgung.
Ansichtssache!

Gruß Ille1975

 

[ille1975]

Wenn Du in Sachsen baust gibt es vielleicht in Sachen Förderung so etwas wie ein Zuzugsprämie oder so ähnlich. Die neuen Bundesländer kämpfen ja mit Einwohnerschwund.
Die Ratschläge, die alle kommen, sind sicherlich alles gute Argumente. Die ältere Generation hat sicherlich nicht Unrecht,wenn sie sagt. "Junge, spar lieber noch ein wenig, dann mußt du weniger Kredit abzahlen". Banken werden Dir sicherlich raten,sofort zu bauen.Sie wollen 1. verkaufen und 2. haben sie sicherlich nicht Unrecht, wenn sie steigende Zinsen befürchten.
Nach Deinen Daten würde ich dir raten zu bauen. Du hast genug Eigenkapital um eine ordentliche Finanzierung zu bekommen. Zwar ist der Kredit sehr hoch, du schaffst aber auch einen gewaltigen Wert dagegen. Sofern Du Dein Häuschen nicht gerade in einem Hochwasser- oder Erdbebebgebiet baust, solltest du bei der Nummer auf jeden Fall eigentlich immer wieder +/-Null herauskommen. Dein Eigenkapital ist dann unter Umständen weg, kannst dann aber sehr wahrscheinlich wieder bei Null und nicht mit Schulden anfangen. So tief können die Immobilienpreise eigentlich nicht fallen, es denn du hast vor, dein Häuschen von Anfang verkommen zu lassen. Vielleicht hast du auch noch die ein oder andere LV, die es deiner Partnerin ermöglichen würde, das Häuschen zu halten. Unter Umständen würde sie es sogar allein schaffen, die Raten zu zahlen, falls du, aus welchen Gründen auch immer, als Verdiener ausfallen solltest. Es läßt einem doch beruhigt schlafen, wenn man Plan B + C in der Hinterhand hat. Überings als ganz gute Argumente, wenn man mit der Bank verhandeln muß. Die meisten interessieren sich nicht dafür. Müssen sie ja aber auch nicht. Dir reicht ja eine Bank,die dir zuhört und dir in Sachen Zinssatz und Ausfallwahrscheinlichkeit entgegen kommt. Nimm dir ne Woche Urlaub und klapper mal die Banken ab. Kann auch Spaß machen, Gespräche abzubrechen und die Superangebote zurückzuwiesen.
Du hast überings bei den KFW-Krediten wenigstens ein tilgungsfreies Jahr, sprich eine geringere Belastung. Ich glaube, du kannst dir auch bis zu 5 Jahre gönnen. Die kannst du nutzen, um Teure Kredite bei der Hausbank zu tilgen, oder wieder Reserven aufzubauen. Eine 10.000,00 -Reserve ist schon eine sichere Sache. Vielleicht tun es aber auch nur 5000 oder 6000. Eben eigene Risokoeinschätzung.

 

[Häuslebauer2012]

Hallo ddanny,
wir stehen gerade vor der gleichen Frage ob Grundstück "cash" bezahlen oder finanzieren. Bei uns sieht es wohl so aus, dass wir das Grundstück finanzieren und uns den Rest des gebrauchten Darlehens 12 Monate zinsfrei zur Verfügung stellen lassen. Hoffen das das ganze diesen Monate über die Bühne geht da die EZB mit Sicherheit den Leitzins erhöhen wird. Klar kann keiner vorhersagen wie sich die Zinsen weiter entwickeln, aber ich gehen für die nächsten Jahre weiter von steigenden Zinsen aus, die mit Sicherheit kein Niveau von 10% erreichen, aber durchaus Richtung sechs, sieben (meine Meinung) gehen könnten. Auch kann ich ille1975 mit den Bankberatungen nicht ganz zustimmen. Wir hatten super Beratungsgespräche wo ich nicht das Gefühl hatte das man mir etwas aufquatschen wollte oder gar schlecht beraten werde. Man sollte halt nicht ganz ohne Grundwissen in solche Gespräche gehen um dem "Verkäufer" gleich etwas Wind aus den Segeln zu nehmen.