Baufinanzierung und Innenausbau

[DieNeue]

Guten Tag,

für mich und meinen zukünftigen Mann geht das Abenteuer vom eigenen Haus nun doch schon früher los als erwartet. Da ich erst seit Ende letzten Jahres mit meiner Ausbildung fertig bin hatten wir bislang wenig Möglichkeiten Eigenkapital anzusparen. Wir haben auf einem gemeinsamen Sparbuch nun ca 7.500€, die wir aber für unsere Hochzeit im Mai brauchen werden. Ansonsten haben wir bloß einen Bausparvertrag auf dem ca. 2.500€ sind. Mein Lebensgefährte hat zwei fondsgebundene Lebensversicherungen die wir aber für den Zweck ungern auflösen würden.


Wir liebäugeln nun mit einer Doppelhaushälfte mit 116m² Wohnfläche + Spitzboden und ca 350m² Grundstück. Komplett Schlüsselfertig soll sie 183.900€ kosten. Mein Vater, der Immobilienmakler ist, meint aber wir sollten die Doppelhaushälfte besser außen schlüsselfertig kaufen und die Innenausbauarbeiten separat vergeben. Der Preis würde dann bei 135.000€ liegen.


Ich habe nun quasi zwei Fragen:

Zum einen: Ist es ein Problem dass wir quasi kein Eigenkapital haben? Die Kosten für Grunderwerbsteuer und Notar würden wir noch zusammen kriegen, aber mehr würde schwierig werden da das ganze sehr kurzfristig über die Bühne gehen müsste, da es noch andere Interessenten für das Haus gibt.

ach ja, was sicherlich auch noch von Bedeutung ist: Wir verdienen grob überschlagen 3.850€ Netto zusammen im Monat. Ich bin im öffentlichen Dienst tätig und mein Zukünftiger ist Angestellter in einer Firma. Wir haben beide unbefristete Arbeitsverträge.

Wir waren gestern bei einem Beratungsgespräch beim 'OVB' und sind noch nicht ganz sicher was wir davon halten sollen. Er hat das mit dem fehlenden Eigenkapital nicht so als Problem gesehen...



Meine zweite Frage (auch wenn sie vielleicht eher in ein anderes Unterforum gehört): kriegt man es hin für 50.000€ den Innenausbau schlüsselfertig zu vergeben? Wir sind beide nicht sonderlich begabt was Handwerksarbeiten angeht und haben auch nicht die Zeit dafür. Böden würden wir im Obergeschoss selbst Verlegen und uns um die Malerarbeiten kümmern (aber die zwei Punkte sind ja eh außen vor, die wären beim Preis für innen schlüsselfertig auch nicht mit drin).

Es geht also quasi um Elektrik, Estrich, Bäder, Fließen (in Bädern, Flur, Küche, Treppe und evtl. Wohn- und Esszimmer), Heizung (wobei wir drüber nachdenken da evtl. was mit Erdwärme zu machen), Putz, Dämmung und Trockenbau, Wasserleitung und was noch dazu gehört Mag sein dass ich jetzt was vergessen habe, aber die Experten werden hier wahrscheinlich wissen welche Punkte zu "innen schlüsselfertig" gehören.


Würde mich sehr freuen wenn der ein oder andere sich dazu äußern könnte. Wir haben leider wirklich etwas Zeitdruck weil wir uns das Objekt gern sichern würden, andererseits sind wir beide absolute Laien auf dem Gebiet und wollen gern alles richtig machen...

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[Bauexperte]

Hallo,

Wir liebäugeln nun mit einer Doppelhaushälfte mit 116m² Wohnfläche + Spitzboden und ca 350m² Grundstück. Komplett schlüsselfertig soll sie 183.900€ kosten. Mein Vater, der Immobilienmakler ist, meint aber wir sollten die Doppelhaushälfte besser außen schlüsselfertig kaufen und die Innenausbauarbeiten separat vergeben. Der Preis würde dann bei 135.000€ liegen.

Der qm/Preis für die Doppelhaushälfte ist imho sehr hoch – was soll denn an Technik verbaut werden, dass nahezu € 1600,00/qm gefordert werden?

Wir waren gestern bei einem Beratungsgespräch beim 'OVB' und sind noch nicht ganz sicher was wir davon halten sollen. Er hat das mit dem fehlenden Eigenkapital nicht so als Problem gesehen...

Mit Verlaub – diese drei Buchstaben wären ganz sicher nicht meine erste und auch nicht die letzte Wahl bei einem Projekt wie dem Bau eines Einfamilienhaus. Da gibt es weitaus bessere Spezialisten. Ich habe gesehen, dass Du in NRW zuhause bist – schick´ mir mal eine PN mit Deinen Kontaktdaten und ich nenne Dir dann die Anschrift eines unabhängigen Finanzierers, der auch für Beratungsfehler haftet und Dir verlässliche Auskunft zu Euren Finanzierungsmöglichkeiten aufzeigt - ohne die Grenzen Eurer Kapazität auszuloten, denn das macht überhaupt keinen Sinn, kann sehr schnell existenzbedrohend werden.

Meine zweite: kriegt man es hin für 50.000€ den Innenausbau schlüsselfertig zu vergeben?

Dazu brauche ich zum einen Deine Antwort zum ersten Absatz, zum anderen halte ich dieses Vorhaben für mehr als gewagt, es sei denn, Dein Vater kennt sich bestens mit der Vergabe und Handhabung von Bauleistungen aus; der Titel des Immobilienmaklers allein dürfte da kaum hilfreich sein. Was Dein Vater vorschlägt bedeutet im Klartext, dass Du die Gebäudehülle incl. Fenster, Dach und ggf.. Außenputz bei einem GU in Auftrag gibst und alles – begonnen bei der Elektrik und endend beim Einbau der Innentüren – an einzelne Firmen vergeben sollst. Das bedeutet – bei noch 11 auszuführenden Gewerken (Elektro, Sanitär Metallbau, Erdwärme, Trockenbau, Innenputz, Estrich, Blower Door Test, Innentreppe, Fliesen und Innentüren) jeweils Minimum 3 Ausschreibungen (wer erstellt den genauen Wortlaut?). Die min. 33 eingehenden Angebote müssen geprüft werden und anschließend bei 11 Handwerksfirmen deren Ausführung überwacht und die eingehenden Abschlagsrechnungen wiederum geprüft, ggf.. korrigiert werden; der 5%ige Einbehalt nicht zu vergessen. Zusätzlich zu den noch auszuführenden Gewerken benötigst Du einen Bausachverständigen Menschen, einen Bauleiter, welcher die Arbeiten koordiniert und wiederum überwacht und abnimmt usw.

Wir haben leider wirklich etwas Zeitdruck weil wir uns das Objekt gern sichern würden, andererseits sind wir beide absolute Laien auf dem Gebiet und wollen gern alles richtig machen...

Ihr seid beide Deinen Ausführungen zufolge noch sehr jung, sich unter Zeitdruck setzen zu lassen ist der denkbar schlechteste Ratgeber, den Ihr befolgen solltet! Es werden noch mehrere Baugebiete erschlossen, andere Grundstücke angeboten werden. Klärt in Eurem eigenen Interesse zunächst Eure Finanzierung – beachte dabei, dass Ihr sie nicht bis an die Grenze ausreizt, denn es werden immer wieder außerplanmäßige Rechnungen (bspw. Waschmaschine kaputt, Autoreparatur etc.) ins Haus flattern und wenn die monatlichen Darlehenszahlungen dafür keinen Raum lassen, findet Ihr Euch in Bälde im Versteigerungsblatt Eures Ortes wieder

Freundliche Grüße

 

[DieNeue]

Hallo Bauexperte und danke für die Antwort!

was soll denn an Technik verbaut werden

Puh, was genau da für Materialien verwendet werden kann ich nicht sagen, dafür kenne ich mich zu wenig aus. Mein Vater, der etwas mehr Ahnung hat als ich, meint der Preis wäre in Ordnung. Darin enthalten sind Pflasterung der Zufahrt und Einfahrt (das Haus ist in Hinterbebauung), die Gebäudehülle (Haus ist verklinkert), Dach, Fenster, Haustür. Und natürlich das Grundstück an sich Der Grundstückspreis liegt in unserem Ort so ca. bei 160€/qm.
Mein Vater kennt durch seinen Job zu jedem Posten der zum Innenausbau gehört jemanden der laut seinen Aussagen zuverlässig und sauber arbeitet. Er wollte uns heut eine Kostenaufstellung machen sodass man die Gesamtkosten kalkulieren könnte, natürlich würden wir bevor wir irgendwas unterschreiben noch die einzelnen Firmen kontaktieren und nach Kostenvoranschlägen fragen und wie das ganze zeitlich aussieht. Unser Horror wäre natürlich dass hinterher alles teurer wird als gedacht oder die Arbeiten länger dauern als geplant, denn doppelt Miete und Kredit zahlen können wir uns auch nicht ewig erlauben.
Uns ist es nur wichtig, bevor wir weitere Schritte planen, das ganze finanziell abzuklären. Daher meine Frage zur 100%-Finanzierung und in wie weit sowas problematisch sein kann, habe jetzt soviel im Internet gelesen und bin total verunsichert.

 

[Bauexperte]

Hallo,

Darin enthalten sind Pflasterung der Zufahrt und Einfahrt (das Haus ist in Hinterbebauung), die Gebäudehülle (Haus ist verklinkert), Dach, Fenster, Haustür. Und natürlich das Grundstück an sich

Also Grundstück (Grundstück) für TEUR 56 und der Hauspreis incl. Deiner Auflistung oben für TEUR 127,9 für ein verblendetes Ausbauhaus nebst Pflasterung der Zufahrt? Irgendwie bin ich jetzt verwirrt, durch die Angaben in Deiner ersten Antwort. Vielleicht erklärst Du einmal, was im Preis von TEUR 183,9 enthalten ist?

Uns ist es nur wichtig, bevor wir weitere Schritte planen, das ganze finanziell abzuklären. Daher meine Frage zur 100%-Finanzierung und in wie weit sowas problematisch sein kann, habe jetzt soviel im Internet gelesen und bin total verunsichert.

Das Internet dient nur dem ersten Überblick, Hausbau und Finanzierung sollten sinnvoller Weise im persönlichen Gespräch – unter Berücksichtigung der persönlichen Lebenssituation - geklärt werden.

Freundliche Grüße

 

[JoS]

Hallo,

aus meiner Erfahrung rate ich dringend von 3 - 4 Buchstaben Finanzierungsfirmen, Anlagefirmen und Vorsorgefirmen ab. Internet als vorab Recherche Mittel ist gut und sinnvoll, aber da halte ich es mit Bauexperte, das persönliche Gespräch ist bei einer Investition dieser Größenordnung unabdingbar.

Die "alte" Weisheit von 20-25% Eigenkapital ist auch heute im Grundsatz noch gültig.
Zeitdruck, auch und erst recht künstlich erzeugter nach dem Motto es sind noch viele andere Interessenten da, die Zinsen steigen führt sehr oft zu schlechten Entscheidungen.

Falls ihr euch doch für das sofortige Handeln entscheidend, dann ist das ausschließlich über deinen ÖTV sicheren Job vertretbar. Hier ist aber zu prüfen wie hoch der "sicher" Einkommensanteil an eurem Gesamt Netto ist.

Euer Projekt wird aus meiner fernen Sicht bis es fertig ist mit Nebenkosten eher 200.000€ als weniger kosten. Mal eine überschlägige Betrachtung:
160.000 bei einem 80% Beleihungsauslauf kosten aktuell bei 10 jähriger Festschreibung
7.200 € im Jahr 4,5% als Zinsannahme, dazu noch
1.600 € 1% Anfangstilgung ergibt
8.800 € Annuität
734 € Monatsbelastung nur für diesen Teil.
40.000 € als KFW Darlehen bis 100% Beleihung einsetzbar Wohneigentumsprogramm 124
199 € /Monat LaufZ 35J, 1 Jahr tilgungsfrei, Zinsbindung 10 Jahre

933€ im Monat verpflichtende Leistung

Restschuld nach 10 JAHREN

140.800€ ca. aus Annuitäten (Bank)Darlehen
34.738€ aus KfW
zusammen also
rund 175.000 Restschuld nach 10 Jahren
ACHTUNG Zinsrisiko!
Durchschnittszins für Baugeld im langjährigen Bereich
ist 7,8%. Heißt rund 3% mehr als ihr jetzt zahlt.
3% aus 175.000€ 5.250 /Jahr 437,50€ im Monat.
So heißt euer Zinsrisiko wenn es in 10 Jahren "nur" auf dem Durchschnitt steht.

Euer Darlehen sollte a) nicht nur in den ersten Jahren toll dargestellt sein
b) sicher gezahlt werden können, daher niedrige verpflichtende Belastungen.
c) sicher sein wenn einer von euch temporär, oder endgültig als Zahler ausfällt.
d) Zwingend sollte ein Zinssicherungsprodukt z.b. Bausparvertrag zur möglichst großen Abdeckung der Restschuld abgeschlossen werden.

und und und
Noch Lust zu jetzt schon Eigentümer zu werden

 

[DieNeue]

Hallo ihr zwei und danke für die Antworten

Vielleicht erklärst Du einmal, was im Preis von TEUR 183,9 enthalten ist?

Für 183.900€ bekäme man das Haus komplett außen und innen schlüsselfertig, wobei dann natürlich Dinge wie Gasanschluss, Böden im OG und Wohnzimmer, sowie Maler- und Tapezierarbeiten, etc. noch oben darauf kommen würden (eben das was üblicherweise bei der Auszeichnung "Schlüsselfertig" noch ansteht).
Für 135.000€ ist das Haus außen schlüsselfertig und enthält die von mir im letzten Beitrag aufgeführten Leistungen:

Darin enthalten sind Pflasterung der Zufahrt und Einfahrt (das Haus ist in Hinterbebauung), die Gebäudehülle (Haus ist verklinkert), Dach, Fenster, Haustür. Und natürlich das Grundstück an sich

Alles was das Innenleben des Hauses angeht müssen und wollen wir dann anders vergeben, nicht weil wir meinen es dann günstiger zu bekommen, sondern weil wir es hinterher alles sauber und ordentlich haben wollen. Durch meinen Vater wissen wir halt dass es bei der Baufirma schon häufiger Probleme mit einigen Subunternehmern gegeben hat, und das wollen wir gern vermeiden.

Zeitdruck, auch und erst recht künstlich erzeugter nach dem Motto es sind noch viele andere Interessenten da, die Zinsen steigen führt sehr oft zu schlechten Entscheidungen.

Wir haben nun auch für uns festgestellt dass wir das ganze in dem Tempo angehen wollen dass uns richtig erscheint, ich denke eine übereilte Entscheidung wäre bei dem Thema wohl etwas fehl am Platze. Uns ist es wichtig eine genaue Kostenkalkulation mit Kostenvoranschlägen zu machen bevor wir uns auf irgendwas einlassen, nicht dass hinterher die böse Überraschung kommt und doch alles teurer ist als geplant.

Falls ihr euch doch für das sofortige Handeln entscheidend, dann ist das ausschließlich über deinen ÖTV sicheren Job vertretbar. Hier ist aber zu prüfen wie hoch der "sicher" Einkommensanteil an eurem Gesamt Netto ist.

Mein zukünftiger Mann verdient bei uns den Hauptteil des Einkommens, er ist kaufmännischer Angestellter und ich behaupte dennoch mal dass sein Job sicher ist (so sicher wie Jobs halt sein können, eine 100%ige Sicherheit hat man ja nie). Er macht seinen Job wirklich gut und selbst wenn es in seiner jetzigen Firma Probleme geben sollte hat er bisher immer genug Angebote von anderen Firmen gehabt wo er sofort anfangen könnte.

Euer Projekt wird aus meiner fernen Sicht bis es fertig ist mit Nebenkosten eher 200.000€ als weniger kosten.

Von der Summe gehen wir auf jeden Fall auch aus, je nachdem ob wir noch mit Solarenergie und/oder Erdwärme arbeiten, würde dementsprechend noch was oben darauf kommen.
Wir rechnen also auf jeden Fall mit einer monatlichen Belastung von 1.000€ oder auch etwas mehr. Ich denke bei einem Nettoeinkommen von ca. 4000€ sollte dies aber machbar sein. Selbst dann wenn ich aufgrund von Kinderwunsch einige Zeit aus dem Job aussteige sollten 3000€ dennoch reichen.
Wir haben das Thema 'OVB' mittlerweile auf jeden Fall abgeschlossen für uns. Dennoch gab es da eine Sache die ich sehr interessant fand, und zwar die Finanzierung inform eines Bausparvertrags? Zumindest laut deren Beispiel ist es hierbei möglich sich einen bestimmten Zins für die gesamte Laufzeit zu sichern, was für uns natürlich zunächst attraktiv klingt, da muss man sich keine Gedanken machen wie es in 10 Jahren evtl. aussehen kann. Gibt es ja irgendeinen Haken bei der Sache?

Wir haben für nächste Woche zwei Gesprächstermine vereinbart, einmal bei unserer Hausbank und dann noch bei einen etwas unabhängigeren Finanzberater (der aber nichts mit AWD, OVB, etc. Zutun hat) der uns von meinem Vater empfohlen wurde.