Bauvorhaben für Einfamilienhaus realistisch?

[Mary1225]

Hallo,

ich lese hier seit längerem mit und habe jetzt auch eine Frage.

Und zwar möchten wir in naher Zukunft bauen. Allerdings stehen wir noch ganz an Anfang unseres Vorhabens und deshalb möchte ich um eine realistische Einschätzung bitten.

Geplant ist ein Einfamilienhaus (ca. 120 m² inkl. Einliegerwohnung ca. 70 m²) Das ganze wird ca. 230.000 € kosten zzgl. Grundstück ca. 38.000 €

Kurz unsere Daten:

Alter: 28 + 30 Jahre + Kind 1J.
Nettoeinkommen: zusammen 3100 €
Einkünfte die aus der Einliegerwohnung kommen: 450 €
Eigenkapital: 20.000 €

Meine Frage wäre jetzt ob das ganze von den Kosten her realistisch ist und wir uns dabei nicht völlig überheben?

Danke

 

[TomTom1]

Moin!

Es wäre machbar. Allerdings haben sich in Sachen Mieteinnahmen schon viele verkalkuliert.

Ganz klar dagegen spricht allerdings die Höhe des Eigenkapital. Wenn Ihr bislang nicht bereit oder in der Lage wart, größere Summen zur Seite zu legen - warum sollte das in Zukunft mit der wesentlich höheren Finanzierungsbelastung klappen?

Und unter finanziellem Druck und unfreiwilligem Verzicht (für rd. 30 Jahre!!) zu bauen, klappt eher selten.

Grüße,
TomTom.

 

[perlenmann]

Also dein Hauspreis mit Einliegerwohnung scheint mir sehr gering. Nebenkosten hast Du gar nicht angesetzt. Eigenkapital geht schon komplett für die Nebenkosten drauf. Also hast Du eine 100% Finanzierung.
Mit Mieteinnahmen die nicht garantiert sind (Mietnomaden, Leerstand) zu rechnen ist riskant.
Wenn die Finanzierung auf eine Person/Gehalt gestützt wird ist es so wohl nicht machbar bzw sehr riskant. Rechnen es dir mal bei Zinsrechnern aus, und Vergiss deine Nebenkosten und Lebenshaltung nicht! Von den 3100 hast max. 1500 zur Verfügung, oder?!

 

[Lynx1984]

Hallo Mary 1225,

mit den oben aufgestellten Kosten (die ich für zu gering bzw. zu wenig aufgeschlüsselt halte) müsstest Du mindestens 1.200 Euro monatlich dauerhaft & sicher zur Finanzierung aufbringen können. Und dabei ist schon ein guter Zinssatz von unter 4% zugrunde gelegt...

20.000 € Eigenkapital ist in meinen Augen einfach zu wenig für einen Hausbau in der Größenordnung. Mit 70.000€ Eigenkapital sähe es schon ganz anders aus!

Die kalkulierten Mieteinnahmen halte ich (in Anbetracht des günstigen Grundstückspreises) für zu hoch. Leider kann mit der Miete auch nicht sicher kalkuliert werden, hinzu kommt dass Du im Rahmen des Hausbaus gleich 2 Wohnungen bezugsfertig bekommen musst mit ALLEM was dazu gehört (Strom-, Gas, Wasserzähler, Telekommunikationsanschluss usw.). Per se musst Du auch kalkulieren, dass Mieter deutlich weniger schonend mit der Wohnung umgehen, als Du als Eigentümer. Nach wenigen Jahren sind bestimmt schon die ersten Modernisierungsarbeiten durchzuführen. Pauschal kannst Du nur mit 7 von 12 Monatsmieten einigermaßen realistisch kalkulieren. Lohnt es sich dann wirklich für Dich so groß zu bauen und zu vermieten? => Evtl. lieber selbst 140qm Wohnfläche bei geringeren Baukosten.

In dem von Dir vorgeschlagenen Konstrukt könnte alles relativ leicht zusammen brechen, wenn sich ein Verdienst zeitweise verringert oder die Miete schlichtweg einige Monate ausbleibt... Kurzum bildlich gesprochen: Deutlich überheben werdet Ihr Euch wohl mit dem Vorhaben nicht, doch Ihr werdet bis in die Rente rein massive Rückenschmerzen haben.

Was ich mir allerdings gut vorstellen kann bei Eurer finanziellen Situation ist der Erwerb eines günstigen Reihenhauses. Da erhaltet Ihr auch sicherlich Förderung durch die KFW-Programme 124 & 153 KfW.de ggf. Förderungen/vergünstigte Darlehen durch das Bundesland oder gar die Gemeinde.

Beste Grüße

 

[Bauexperte]

Hallo,

Geplant ist ein Einfamilienhaus (ca. 120 m² inkl. Einliegerwohnung ca. 70 m²) Das ganze wird ca. 230.000 € kosten zzgl. Grundstück ca. 38.000 €. Meine Frage wäre jetzt ob das ganze von den Kosten her realistisch ist und wir uns dabei nicht völlig überheben?

Ehrliche Antwort: Nein, wirst Du zu diesem Preis nicht stemmen können - es sei denn, Du erbringst jede Menge Eigenleistung (EL). Das Problem bei EL ist dann jedoch nicht nur das nötige Wissen und die Zeit, sondern auch, dass die Materialien gekauft und bezahlt werden müssen. Unter dem Strich wirst Du also nicht das meiste Geld einsparen können.

Wie schon richtig erwähnt, versäumst Du auch die Baunebenkosten in Deine Kalkulation einzubeziehen. Bei einem BV dieser Größenordnung und „normale Bodenverhältnisse“ des Grundstücks vorausgesetzt, mußt Du mit Baunebenkosten in Höhe TEUR 30-35 rechnen. In diesem Betrag ist keinerlei Luft für Extras wie bspw. die gern genommene Küche ;)

In Sachen Finanzierung sollen die Profis hier antworten, eines ist aber unabhängig davon, ob es ein Finanzierungsmodell für Dich gibt oder nicht, wirklich wichtig: Du solltest die Finanzierung stemmen können _ohne_ die evtl. Mieteinnahmen in die Kalkulation einzubeziehen.

Freundliche Grüße

 

[Mary1225]

Danke für die Antworten.

Es ist so das die Einliegerwohnung von meiner Mutter bezogen wird, deshalb sind diese Einnahmen ziemlich sicher.

Wir haben es so gerechnet:

Einkünfte: 3600 € inkl. 2 Gehälter, Kindergeld, Miete

Kosten: 230.000 € Haus, 38.000 € Grundstück, 30.000 € Nebenkosten = 298.000 €

Wir rechnen jetzt ganz blauäugig, das wir monatlich 1.100 € zzgl. 300 € Nebenkosten aufbringen müssen.

Lt. unserer Berechnung wäre es zwar machbar allerdings möchten wir ziemlich realistisch an diese Sache ran gehen. Wie sehen Sie das?

Danke.