Hauskauf vom Bauträger - benötigte Unterlagen

[fstahl]

Hallo zusammen,

wir sind aktuell an dem Kauf einer Doppelhaushälfte in Berlin interessiert. Jedoch sind noch einige Fragen offen, bei deren Klärung ich gerne auf eure Hilfe zurückgreifen würden.

Zur Situation:

• Wir möchten eine Doppelhaushälfte von einem (relativ kleinen) Bauträger kaufen, über den man nicht allzu viele Infos im Netz findet.
• Die Doppelhaushälfte ist Teil einer größeren Anlage (bestehend aus zwei Bauabschnitten) im Süden von Berlin/an der Grenze Brandenburg.
• Der erste Bauabschnitt befindet sich gerade im Abschluss. Das Haus, das wir kaufen möchten, befindet sich im zweiten Bauabschnitt und ist gerade im Bau.

Wir haben ein baugleiches Haus, welches sich im ersten Bauabschnitt befindet und bereits fertig steht, angeguckt.
Das Haus hat uns gefallen, was wir auch nicht unbedingt verborgen haben.Die Verkäuferin wollte gleich nach der Besichtigung eine Unterschrift auf einer Reservierungsvereinbarung (inkl. einer Anzahlung von 1% des Kaufpreises) von uns haben. Ich habe sie um etwas Bedenkzeit gebeten und wir haben uns verabschiedet. Ein spontaner Hauskauf?!? Nein danke....

In den Unterlagen, die Sie uns zusammen mit der Reservierungsvereinbarung, den Grundrissen und dem Musterkaufvertrag zur Verfügung gestellt hat, ist auch eine Baubeschreibung enthalten.

In dieser Baubeschreibung steht wortwörtlich:
- "Die Bauausführung berücksichtigt die einschlägigen DIN- und baurechtlichen Vorschriften (...)".

Darüber hinaus gibt es einige Infos zu den einzelnen Bauabschnitten/-elementen (Erdarbeiten, Gründung, Keller, Dach, Fenster, Türen usw.) Eine detaillierte Darstellung, wo im Haus welches Material genutzt, fehlt jedoch (Steine für die Wände, Rohre, Elektroleitungen, Thermieanlage uws.). Von welchen DIN-Vorschriften die Rede ist, erfährt man in den Unterlagen nicht mehr.

Damit ich vor einem Kauf die Unterlagen einem Fachmann zeigen kann, habe ich die Verkäuferin nach einer Baudetailplanung und allen im Musterkaufvertrag genannten weiteren beurkundeten Dokumenten gefragt. Ich dachte, ich zeige die Unterlagen a) einem Anwalt und b) einem Ingenieur. Dann weiß ich, ob der Kaufvertrag auch keine Fallstricke enthält und der Kaufpreis anhand des eingesetzten Materials auch einigermaßen angemessen ist.

Die Verkäuferin meinte jedoch, dass sie mir diese Unterlagen erst nach Unterzeichnung des (Kauf-)Vertrages (LOL?) geben wird.

Ihre Begründung: es handelt sich NICHT um einen Werkvertrag, sondern um einen Bauträgervertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung.
UND O-TON: "Wenn Sie so anfangen, dann vergeht mir wirklich die Lust Ihnen das Haus zu verkaufen. Sie stehen dann bestimmt ständig auf der Matte und wollen den Bau überwachen."

Wir haben uns freundlich verabschiedet uns sind, ohne ein weiteres Wort zu wechseln, gegangen.

Wer kauft ein Haus für eine halbe Million, ohne zu wissen, was da drin steckt?
Ist das normal, dass der Bauträger die Unterlagen erst nach der Unterzeichnung eines Vertrages aushändigt? Da kauft man doch die Katze im Sack!?!
Und was ist mit ihrer Begründung Bauträgervertrag vs. Werkvertrag?

Vielen Dank im Voraus

 

[munger71]

Versucht doch mal die Käufer der Häuser aus dem ersten Bauabschnitt ausfindig zu machen. Grundsätzlich müsst ihr euch aber im klaren sein, dass ein Haus von einem Bauträger eben kein Hausbau mit Architekt ist. Die lassen sich da nicht so einfach in die Karten schauen und wollen schon gar nicht während des Bauens bequatscht werden.
In der Baubeschreibung sollte jedoch schon stehen was ihr bekommt, es ist aber in der Regel keine Auflistung von Materialien und auch keine Werkplanung enthalten, die bekommt man erst nach Unterschrift wenn überhaupt. Der Kaufvertrag wird aber schon vom Notar gemacht, korrekt? Maximal unterschreibt man vorab eine Reservierungsvereinbarung und keinen Kaufvertrag.

 

[ypg]

Ist zwar nicht Deine Frage, aber Achtung: die Musterhäuser sind gespickt mit Upgrades, also Aufmusterungen.
Last Euch von jeglicher Position den Preis nennen.

Dann fällt mir ein, dass Material von Leitungen etc nicht unbedingt genannt werden, die Innen- und Außenwände schon.

 

[11ant]

- "Die Bauausführung berücksichtigt die einschlägigen DIN- und baurechtlichen Vorschriften (...)".

Selbstverständlicher geht´s nicht. Das heißt mit anderen Worten: Standard ist kein Gramm mehr, als für ein genehmigungsfähiges Gebäude gefordert wird.

Ihre Begründung: es handelt sich NICHT um einen Werkvertrag, sondern um einen Bauträgervertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung.
UND O-TON: "Wenn Sie so anfangen, dann vergeht mir wirklich die Lust Ihnen das Haus zu verkaufen. Sie stehen dann bestimmt ständig auf der Matte und wollen den Bau überwachen."

Recht hat sie.

Das Bauträgergeschäft ist quasi eine Art "Leerverkauf" einer zum Verkaufszeitpunkt regelmäßig noch gar nicht fertiggestellten Immobilie. Das ist kein "Haus", sondern ein "Grundstück mit Haus". Leider verstehen viele Käufer nicht, daß die dabei eben keine Individualbauherren sind (und überhaupt: eigentlich garkeine Bauherren, sondern eben Käufer).

Ein Musterhaus muß nicht widerspiegeln, welche Ausstattung man bekommt. Die verkauften Häuser des vorherigen Bauabschnittes (und deren Käuferzufriedenheit, auch mit dem Geschäftsgebaren) dürften allerdings "repräsentativ" für das sein, was Euch blüht.

"Baugleiche" Häuser werden typischerweise im zweiten Bauabschnitt so wie im ersten errichtet. Es kann allerdings sein, daß der noch nach Energieeinsparverordnung 2014 gebaut war und jetzt der Wandaufbau verändert wurde. Oder daß man bei nichttragenden Innenwänden zwischen Stein und Ständerwand umoptiert, oder daß diesmal ein anderer Heizungsbauer tätig ist, oder das Lichtschalterdesign gewechselt hat. Ein nicht verrufener Bauträger wird allerdings nicht im zweiten Bauabschnitt nur noch Baracken hinstellen, wenn er im ersten ordentlich gearbeitet hat.

 

[11ant]

Da kauft man doch die Katze im Sack!?!

Kürzer kann man "Bauträgerhaus" nicht erklären
Aber das können wirklich tadellose Katzen sein, auch wenn eigentlich der Sack verkauft wird

 

[fstahl]

Ist zwar nicht Deine Frage, aber Achtung: die Musterhäuser sind gespickt mit Upgrades, also Aufmusterungen.
Last Euch von jeglicher Position den Preis nennen.

Dann fällt mir ein, dass Material von Leitungen etc nicht unbedingt genannt werden, die Innen- und Außenwände schon.

für die Zusatzleistungen gibt es eine separate Aufstellung mit genauen Preisen.

Versucht doch mal die Käufer der Häuser aus dem ersten Bauabschnitt ausfindig zu machen. Grundsätzlich müsst ihr euch aber im klaren sein, dass ein Haus von einem Bauträger eben kein Hausbau mit Architekt ist. Die lassen sich da nicht so einfach in die Karten schauen und wollen schon gar nicht während des Bauens bequatscht werden.
In der Baubeschreibung sollte jedoch schon stehen was ihr bekommt, es ist aber in der Regel keine Auflistung von Materialien und auch keine Werkplanung enthalten, die bekommt man erst nach Unterschrift wenn überhaupt. Der Kaufvertrag wird aber schon vom Notar gemacht, korrekt? Maximal unterschreibt man vorab eine Reservierungsvereinbarung und keinen Kaufvertrag.

Ja, der Kaufvertrag wird beim Notar gemacht.

Vielen Dank für die erste Info bezüglich der Unterlagen. Wir sind erst vorhin von dem Termin nach Hause gekommen. Inzwischen habe ich etwas gegoogelt, welche Unterlagen man mindestens ausgehändigt bekommen sollte.

Ein Energieausweis ist nicht bei den Unterlagen. Der Grundbuchauszug ist aus dem Jahr 2010. Ich hab gelesen, dass der Auszug nicht älter als drei Monate sein sollte.

Ich will auch nicht mit unvollständigen Unterlagen zum Anwalt/Bauingenieur und dann doppelt zahlen....