Erste Haus-Finanzierung für Hauskauf - kurzfristig und ratlos

[WilhelmK.]

Hallo.
Ich bzw. wir schauen uns schon seit einer Zeit nach einem Haus um.
Nun haben wir durch ein Zufall von Privat eins gefunden und der Verkäufer (ein entfernter Verwandter, also niemand, der uns absichtlich über den Tisch ziehen würde) hat uns ein Ultimatum gestellt: Wir haben 2 Wochen Zeit uns dafür oder dagegen zu entscheiden, sonst geht das Haus an die Bank weiter.
Die Bank gibt ihm, nachdem das Haus begutachtet wurde, 180.000€ und genau die Summe möchte er von uns haben.
Wir sind also, da wir bisher noch nie etwas mit Kredit / Finanzierung o.ä zu tun hatten, ganz unvoreingenommen zur LBS und haben denen das Anliegen geschildert.
Unsere Absicht war es, weil man es ja auch nicht besser weiß, Kredit aufnehmen und dann "oldschool" mit Zinsen + Tilgung über x Jahre abstottern ...
LBS hat uns den Vorschlag gemacht, der angeblich so viel besser ist, ein "Tilgungsbausparvertrag" zu machen. D.h. erst kriegen wir das nötige Geld und ein Bausparvertrag, dann zahlen wir 15 Jahre lang "nur" Zinsen + die Beiträge in den Bausparvertrag ein. In den 15 Jahren müssen 40% der Summe zusammen kommen. Nach den 15 Jahren gehen wir dann mit dem Bausparvertrag zur LBS, die nimmt das Geld als Eigenkapital und dann zahlen wir den Kredit mit Zinsen und Tilgung in noch mal 15 Jahren ab.
Mir erschließt sich der Sinn dahinter nur nicht, warum ich den Kredit künstlich auf 30 Jahre strecken soll .... Wenn ich ein "normales" Darlehen habe und von Anfang an Zinsen + Tilgung abzahle, wäre ich, nach meiner "Milchmädchenrechnung" in 19 Jahren schon fertig.
Auf Nachfrage bei der LBS Mitarbeiterin hieß es dann, der TBV hätte den Vorteil von geringeren Zinsen. Statt 2,2% wären es dann in den ersten 15 Jahren 2% und der zweiten Hälfte 1,8%.
Da sehe ich aber für mich wiederum kein Gewinn drin ... ob ich 19 Jahre 2,2% bezahle, oder 15 Jahre 2% + 15 Jahre 1,8% ...

Ohne der Mitarbeiterin der LBS etwas unterstellen zu wollen, hatte ich so den Eindruck, man möchte uns da was andrehen, was nur der Bank mehr bringt und uns mit der Rückzahlung unnötig hin hält.
Ich bin da aber, wie erwähnt, völlig "Erfahrungsfrei", was Kredite angeht. Bisher habe ich alles immer Bar und sofort bezahlt, ob es Auto, Urlaub o.ä. ist ...
Und deshalb wollte ich einfach mal hier, bei unabhängigen Leuten, die auch das Wissen haben, nachfragen, was ihr empfehlen würdet?

Spoiler: Meine Daten

Nach bestem Wissen und Gewissen, so weit für mich die Kosten übersichtlich sind, habe ich alles angegeben. Einige (recht große) Fragen sind noch offen, wie z.B, die Renovierungsarbeiten, da das Haus in den letzten Jahren leer stand und nicht gepflegt wurde. Es muss jedoch nicht kernsaniert werden, da die Bausubstanz noch gut erhalten ist und Sanitär- und Elektroanlagen "erst" ca. 5-10 Jahre alt sind.
Aber wie es die Baumarkt Werbung sagt: Es gibt immer was zu tun!

Allgemeines zu Euch:
Junges Paar, beide Ende 30, kinderlos, jedoch geplant für kommende Jahre, nicht verheiratet, jedoch auch geplant, fest angestellt in Vollzeit.

Einkommen- und Vermögenssituation:
Netto verdiene ich 1800€, sie 1300€. Angespart haben wir 27000€ und würden, sofern es Sinn macht (hat uns die LBS Mitarbeiterin auch zu geraten) alles in das Haus als Eigenkapital stecken.
Sonstige Einkünfte und "außerordentliche" Ausgaben haben wir nicht.

Ausgabensituation:
Wohnkosten:

• aktuelle Miete: 540€
  
• Strom: 60€
  
• Gas: 40€
  
• Telefon & Internet & Mobilfunk: 50€

Mobilitätskosten aller Fahrzeuge gemeinsam:

• Versicherung: 75€
  
• Steuern: 40€
  
• Kraftstoff: 60€
  
• Reparaturen: 40€

Versicherungskosten:

• Div. priv. Versicherungen: 40€

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel / Drogerie / Futter: 100€
  
• Unterhaltung und Freizeit: 40€

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt : 3100€
  
• Ausgaben gesamt: ca! 1100€ (eher etwas mehr, aber mir fällt bei bestem Willen nicht ein, was ich vergessen habe)
  
• Saldo: 2000€
  
• davon Summe Kaltmiete: 540€

Allgemeines zur Immobilie:

• 380 qm Grundstück
  
• Bodenrichtwert: 250€/qm
  
• Altbau, 190x gebaut, 1950 saniert, 200x letzte Renovierung, Doppelhaushälfte
• 4 Garagen
• 140qm Wohnfläche / 30qm Nutzfläche

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer 11.700 € + Notarkosten ca. 3.600 €
  
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten: min. 10.000 €

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 205.300€
  
• abziehbares Eigenkapital: 27.000€
  
• Finanzierungssumme: 178.300€

Kreditrahmen-Bedingungen habe ich nun weg gelassen, da ich davon keine Ahnung habe.
Was ich mir nach "best case" und "worst case" zusammen gerechnet habe ist, dass ich mir monatlich eine Rate von 800€ "gut" und 1100€ "mich Ach und Krach" leisten könnte, da man doch immer gern noch den einen oder anderen Euro auf der hohen Kante hat, "falls was passiert".

 

[Kekse]

Deine Bedenken sind vernünftig und (erst mal) logisch. Es gibt Fälle, wo das Bausparvertragsmodell besser ist, aber das ist nicht die Regel. Um herauszufinden, was für euch besser ist, hilft es nur, euch verschiedene Angebote in beiden Systemen einzuholen und diese dann mithilfe einer Exceltabelle selbst zu vergleichen.
Im Zweifel ist euer Impuls, ein einfaches Konstrukt zu wählen, das ihr versteht, der richtige!

 

[WilhelmK.]

Danke für die flotte Reaktion.

Ich meine, ich komme mir bei der ganzen Sache vor, wie ein Bauer, der sein Geld unter der Matratze hortet, weil er nichts vom modernen Finanzierungsmodell vorstellt.
Andererseits habe ich immer die Stimme in meinem Kopf, die mir sagt, mir wird keine Bank irgendwas schenken und natürlich gewinnt die Bank immer, egal wie rum man es dreht.

Ich habe jetzt auf doof einfach mal ein Online-Tilgungsrechner "gefüttert":
180.000 als Darlehen
Laufzeit 20 Jahre bei 2,2%
Ergibt eine Zinsleitung von knapp 40.000€

Und das gleiche bei einer Laufzeit von 30 Jahren bei 1,8% (was ja auch nicht ganz korrekt ist, weil die Tilgung ja erst ab 15 Jahre anfängt, d.h. die Rechnung stellt die Zinsleistung niedriger dar, als sie tatsächlich wäre).
Ergibt dann in dem Fall 53.000€

Also ist ein übliches Annuitätendarlehen doch für mich vorteilhafter, oder sehe ich das falsch?

 

[Kekse]

Das ist davon abhängig, welche konkreten Bedingungen du bekommst. Hast du ein konkretes Angebot für ein Annuitätendarlehen? Von wem? Hast du evtl. Restschulden berücksichtigt? Nach den Zahlen, die du postest, hast du dir die Antwort schon selbst gegeben.

 

[WilhelmK.]

Konkretes Angebot erhalte ich von der LBS erst in den Tagen und auch vorerst nur für das TBV Modell.
Die Damen meinte zu mir, es gibt noch etliche andere Finanzierungsvarianten. Ein Großteil davon würde die LBS nicht anbieten und andere seien in meinem Fall uninteressant, da es sich nicht lohnt.
Restschulden habe ich bei dem Online-Rechner so gesetzt, dass ich am ende der Laufzeit bzw. kurz vorher immer "fertig" bin. Dann wäre ich bei dem Annitätenmodell bei einer Rate von über 900€, bei dem TBV Modell bei etwas über 600€.
Einerseits sind 900€ knapp bemessen, andererseits hätte ich bei 600€ jeden Monat die 200€ auf dem Konto "tot" liegen. Sondertilgung wäre auch erst nach 15 Jahren möglich und dann auch nur jährlich zu x % der Restschuld.

Das mit der Anschlussfinanzierung hat mir die Dame auch kurz erklärt und meinte, es ist im Hinblick auf den aktuellen Zinsstand etwas teurer, wenn man im Voraus die komplette Laufzeit verplant (10 Jahre etwa 1,2%, 15 Jahre etwa 1,8%, 20 Jahre zu 2,2%), aber wenn dann plötzlich in 15 Jahren die Zinsen doch wieder auf 4% oder 6% steigen, wird die Anschlussfinanzierung um so teurer, wenn man es eben nicht macht.

PS: Noch eine Frage nebenbei: Wo oder bei wem kann ich mich über staatliche Förderungen informieren? Die Dame meinte, beim Haus-Kauf (explizit für Eigennutzung) würde man bis zu 50.000€ vom Staat zu knapp 1,2% Zins kriegen. Das könnte man dann mit dem Darlehen der Bank kombinieren.

 

[Caspar2020]

Wir haben 2 Wochen Zeit uns dafür oder dagegen zu entscheiden, sonst geht das Haus an die Bank weiter.

Sprich, die Bank verwertet das Haus, oder wie muss ich das verstehen?

Renovierungs- und oder Sanierungskosten: min. 10.000 €

Hast du eventuell eine 0 vergessen? Bzw. hat sich jemand vom Fach das Haus angeguckt?

Ich habe jetzt auf doof einfach mal ein Online-Tilgungsrechner "gefüttert":
180.000 als Darlehen
Laufzeit 20 Jahre bei 2,2%
Ergibt eine Zinsleitung von knapp 40.000€

Ich komm auf 42.000€. Allerdings bedingt das auch eine Tilgung von ~4%; und einer damit verbundenen Rate von 927€.

Und das ist ja nicht das einzige was das Haus im Monat kostet. Da kommt noch die Nebenkosten von ~2,5€ pro qm = 350€, + 1-1,5 qm = 140 - 210 an Instandhaltungsrücklage hinzu. Und schon kostet dich die Immobilie 1417 - 1487 € im Monat. Ist halt schon mehr...

Also ist ein übliches Annuitätendarlehen doch für mich vorteilhafter, oder sehe ich das falsch?

Tja, erst mal hast du keine konkretes Angebot für ein Annuitätendarlehen. Also, gehe mal zu den bekannten großen Vermittlern; den Banken in deinem Ort, etc..