Kauf oder Schenkung des Elternhauses für maximale Förderung

[Winterson]

Hallo Zusammen,
nachdem sich unsere reserviertes Grundstück wahrscheinlich "erledigt" hat, benötigen wir eure Hilfe zur Ideenfindung.
Wir denken darüber nach das Elternhaus meiner Frau zu "übernehmen", dies zu erweitern (aufstocken+Anbau) und in diesem Zuge zu sanieren und zu modernisieren.
Es handelt sich offiziell um ein Einfamilienhaus, indem sowohl die Eltern (Rentner) im EG wohnen und wir (2Erw und 2 Kinder) im OG. Das Haus ist Baujahr 1950 und wurde bereits mehrfach umgebaut, insgesamt ist der Stand der Technik ca 1990. Offensichtliche Maßnahmen wären: Heizung neu (derzeit Durchlauferhitzer für Warmwasser), Fenster neu, Dach neu, evtl Fassade neu. Anbau, Außentreppe usw.

Das Haus hat nur einen Eingang und besitzt kein abgeschlossenes Treppenhaus. Es gibt auch keine Wohnungstüren, wir wohnen im Prinzip "offen" miteinander.
Wir sind Mieter und zahlen regelmäßig Miete +Nebenkosten an die Eltern. Das Grundbuch des Hauses ist "sauber", d.h. keinerlei Belastungen etc.

Nach ersten Rücksprachen mit einem Architekten und Erstentwürfen ist klar, dass wir ca 200.000€-250.000€ investieren müssen und auch wollen. Das Problem ist, dass die Eltern (nachvollziehbarerweise) sicher dort wohnen bleiben wollen.

Wir stehen jetzt vor der Frage, was wir tun können. Leider konnte uns weder der Architekt, noch ein konsultierter Notar konkrete Tipps und Hinweise geben. Unserer Ansicht nach gibt es mehrere Varianten:
Variante 1:
Offizielle Teilung der Wohneinheiten und Verkauf der oberen Wohnung an uns. Wir könnten dann die Finanzierung mit Einbeziehung von KfW124, KfW 151, KfW430, KfW 431 und Baukindergeld aufstellen. Das ist allerdings extrem aufwendig bzw sind derzeit die Grundvoraussetzungen für eine Teilung nicht gegeben. Z.B. separate Eingänge nicht vorhanden. Wir befürchten, dass das nicht realistisch zu machen ist.
Vorteil: Die EG-Wohnung bleibt von der Finanzierung unberührt.

Variante 2:
Wir kaufen das Haus der Eltern und tragen ein Nießbrauchsrecht o.ä. für die Eltern ein.
Auch dann kämen wir "in den Genuss" mit Einbeziehung von KfW124, KfW 151, KfW430, KfW 431 und Baukindergeld. Allerdings gibt es dann ein eingetragenes Nießbrauch der Eltern. Hier befürchten wir, dass die Banken für die "Restfinanzierung" für den Ausbau+Modernisierung etc (vermutlich 150.000€) dies nicht akzeptieren. Hierzu gab es vor ca 2 Jahren Gespräche mit einem Finanzierungsberater, welcher eine Finanzierung unter diesen Umständen abgelehnt hatte.
Auch ein Problem ist der Kaufpreis des Hauses. Diesen müssten wir finanzieren, die Eltern würden den gezahlten Betrag allerdings wieder an uns zurück geben. Das finden wir irgendwie merkwürdig und erfüllt ja eigentlich nur den Zweck, das Baukindergeld (Kaufvoraussetzung) mitzunehmen. Wäre das eigentlich Betrug bzw. Erschleichung von Fördergeldern?

Variante 3:
Schenkung des Hauses. Dies bedeutet, dass wir "nur" KfW151, KfW430, KfW 431 mitnehmen könnten und auf das Baukindergeld verzichten. Weiterhin bestehen die Eltern auch in diesem Fall verständlicherweise auf ein Nießbrauch o.ä. was auch wieder die Finanzierbarkeit des Unterfangens in Frage stellt.

Wir kommen einfach nicht weiter mit unseren Überlegungen und sowohl der Architekt als auch der Notar konnten, außer dem Satz "Das ist aber kompliziert", nicht viel beisteuern.
Vielleicht habt ihr ja Ideen?

 

[nordanney]

Das ist allerdings extrem aufwendig bzw sind derzeit die Grundvoraussetzungen für eine Teilung nicht gegeben. Z.B. separate Eingänge nicht vorhanden. Wir befürchten, dass das nicht realistisch zu machen ist.

Warum extrem aufwendig? Du musst doch "nur" zwei abgeschlossene Wohnungen nachweisen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Lässt sich das mit dem einen Treppenaufgang nicht regeln? Eingang zum Hausflur und Tür zu Deinen Eltern + an der Treppe oben die zweite Wohnungstür.

Allerdings gibt es dann ein eingetragenes Nießbrauch der Eltern. Hier befürchten wir, dass die Banken für die "Restfinanzierung" für den Ausbau+Modernisierung etc (vermutlich 150.000€) dies nicht akzeptieren.

Du meinst wohl ein Wohnrecht, welches dann erstrangig im Grundbuch steht und den Wert des Hauses reduziert. Sollten die Wohnungen nicht getrennt sein, ist das Haus in der Zwangsverwertung nichts wert (wer kauft schon ein Haus, in das er praktisch nicht einziehen kann, wenn er offen mit Deinen Eltern wohnen muss). Würdest Du bei mir anfragen, wäre dieses Finanzierungsgespräch nach 30 Sekunden beendet...
Gilt dann auch für Variante 3.

Fördermittelbetrug sehe ich formal nicht

Aus meiner Sicht bleibt Dir nur die Möglichkeit, die Wohnungen zu trennen. Stell mal den Grundriss ein.

 

[Winterson]

Hallo Nordanney,
danke für deine Rückmeldung. Die Grundrisse habe ich beigefügt.
Der Treppenbereich ist sehr offen gestaltet, eine Wohnungstür für die Eltern lässt sich nur mit viel Fantasie vorstellen. Das Problem ist hier der vordere Anbau, dadurch befindet sich der Treppenaufgang hinter dem Eltern-Bad. Natürlich wäre eine Tür zur oberen Wohnung sehr einfach eingesetzt. Vielleicht hast du durch die Grundrisse noch Ideen?

 

[Winterson]

Verrückt ist eigentlich, dass nach dem Umbau ein separater Eingang neben dem Haus entstehen soll. Nur ist dieser derzeit eben nicht vorhanden...

 

[nordanney]

Dann stimm Dich mit Architekt, Notar, Bank und Deinen Eltern ab und kaufe die noch fertigzustellende Wohnung ab. Das sollte eigentlich gut machbar sein. Kannst ja auch eine Teilungserklärung für eine noch nicht fertige Immobilie erstellen (auf Basis der Pläne und der Baugenehmigung).

 

[Winterson]

Danke für deinen Rat, in der kommenden Woche haben wir einen Banktermin, mal sehen was dort vorgeschlagen wird.
Im Prinzip deckt sich das auch mit meinen Vorstellungen. Allerdings hat mich der Notar verunsichert.
Er meinte, dass für den Verkauf der oberen Wohnung Schritte notwendig wären, welche Variante1 nahezu unmöglich oder sehr kostspielig machen.
Er nannte folgende Schritte und Einschätzungen:

Gutachter zur Feststellung des Verkehrswerts (teuer)

Teilungserklärung mit zu Beginn erfüllten Voraussetzungen (er kannte deinen Vorschlag nicht, ich auch nicht, also danke! ) (Kosten und Aufwand hoch)

Unbedingt das Grundstück mit aufteilen und hälftig in den Verkehrswert der oberen Wohnung einrechnen (teuer und hoher Aufwand für Vermesser, Kataster etc.)

Teilung des Grundbuches, bzw Erstellen der Grundbücher für EG und OG

Er schätzte die Kosten hierfür auf mehr als 15.000€ und schätzte den Zeitaufwand für diese Dinge auf ca 1 Jahr. Er riet schlussendlich von dem Unterfangen ab.

Selbst wenn die Kosten so (unrealistisch?) hoch wären, so sehe ich jedoch Nießbrauch als KO-Kriterium für jede Bank...

Nach deiner ersten Einschätzung und meinen Überlegungen müsste sich das doch eigentlich insgesamt mit der Teilungserklärung auf Basis der Planung und Baugenehmigung und der Teilung des Grundbuches erledigen lassen, oder irre ich?