Hausbau Wer hat Erfahrung zu diesem Vorgehen?

[ranseier]

Hallo zusammen,

ich bräuchte mal einige Ratschläge und Meinungen.

Wir möchten gerne ein Einfamilienhaus massiv, Stein auf Stein/mit Keller (weisse Wanne) bauen, Grundstück ist vorhanden.

Da wir nicht vom Fach sind, schien es für uns am besten zu sein einen Generalunternehmer zu nehmen.

Wir hatten mit einigen Kontakt, und haben uns Entwürfe machen lassen, die irgendwie nur beim „1. Hinsehen“ wirklich zu gebrauchen waren.

Da wir einen extrem beschi..enen Bebauungsplan und ein enges Baufenster haben, ist es besonderes wichtig, dass das was erlaubt ist, auch möglichst optimal umgesetzt wird.

Da uns eigentlich auch ein Festpreis wichtig ist, hatten wir uns nicht damit beschäftigt einen Architekten einzuschalten.

Die GUs hatten wohl immer einen Bauzeichner an der Hand, die die Entwürfe zu Papier brachten.

Neben dem bekannten „Gezicke“ der meisten Anbieter von wegen geistigen Eigentums der Pläne usw. hatten wir noch 1 Gu im Rennen.

Das dieser Gu wahnsinnig „effizient und funktional baut“, mag aus „Dipl.Ing. Sicht“ ja gut und schön sein, aber was Optik und Ästhetik und Wohlfühlfaktor angeht, ging das eher in Richtung „neeh….lass mal lieber“.

Ebenfalls wichtig ist mir eine gewisse Flexibilität beim bauen, d.h. ich habe einige Materialien, die ich den jeweiligen Handwerkern zum verbauen hinstellen werde, da sie schon vorhanden sind, außerdem möchte ich gerne recht genau wissen, was ich für unser Geld bekommen werden.

Aussagen wie:“Das wird schon schön, wir machen das schon…..wir bauen nach DIN...etc.“ will und kann ich nicht mehr hören. Ebenfalls war ich es leid ständig selbstständig von ihm geänderte Pläne (ohne uns zu informieren oder auf Veränderungen hinzuweisen) zu erhalten (Beispiel. Aus einer Tür wird eine Schiebetür, plötzlich ändert sich die Deckenhöhe usw.

Darauf angesprochen kommen Aussagen wie:“Die jetzige Deckenhöhe reicht doch, eine Schiebetür findet er optisch ansprechender usw. blaaaaaaaaaaaaa“ .


Jetzt habe ich vor einigen Wochen auf einer Geschäftsreise ein Haus gesehen, welches genau unseren Vorstellungen entspricht. Ich habe geklingelt und gefragt ob ich mir dieses tolle Haus (etwa gleiche Größe wie unser Plan) mal ansehen darf……ich durfte…….und es hat mich fast erschlagen. Offen, hell modern, gerade Linien nahezu perfekt….geht also doch, allerdings ein Architektenhaus. L

Der Architekt (ein enger Freund der Bewohner) wohnt paar Häuser weiter und kam gleich vorbei. Durch meine Begeisterung bot er mir an, das wir ihm unsere Unterlagen (mit Bauvorschriften) mal zu schicken, was ich auch direkt getan habe.

Am nächsten Tag rief er mich an und meinte: „Wenn uns das Haus so gut gefällt, sollten wir unsere bisherigen Pläne komplett vergessen…(falsche Proportionen, schlauchrig, gedrängt usw.)

Da der Architekt am anderen Ende Deutschlands lebt kann er uns leider nicht betreuen. Er hat aber den Supergrundriss seines Freundes auf unser Hausentwurf „umgestrickt“, so dass wir jetzt einen eingabefähigen Plan nach unseren Wünschen haben, aber noch niemanden, der die Hütte baut.

Der Architekt erzählte uns, dass er einige Baufirmen kennt, die selbst nur Rohbauten erstellen, aber auch anbieten die Bauleitung für die gesamte Bauphase zu übernehmen.
Diese würden Ausschreibungen machen und Angebote einholen, die Abläufe organisieren, überwachen etc.

Die jeweiligen Werkverträge müsste man als Bauherr selbst abschließen

Nachteile wären: Man hat selber mehr Aufwand, da man sich sehr genau informieren muss, was man will (Welche Heizung, Marke, Modell usw.)

Vorteil:

Man kann sich die Firmen selbst aussuchen und hat auch viel mehr einen persönlichen Kontakt zu den Handwerken und zwischendurch in direkter Absprache noch kleine Änderungen vornehmen, die man in der Planung vergessen hat.

Jetzt meine Fragen an Euch:


1 Habt Ihr Erfahrungen mit so einem Vorgehen? (Gute wie schlechte)

2 Wie verhält sich das mit dem Risiko der Termintreue (Fertigstellung des Hauses)? Steht der Termin fest über den Vertrag mit der Bauleitung?

3. Welche Gewerke es nach dem Rohbau (ab Haus steht Dach ist gedeckt Fenster sind drin)? Mir würde da spontan einfallen:

- Estrichleger
- Verputzer (innen und außen –ist das 1 Gewerk?????)
- Elektriker
- Heizung und Sanitär
- Badbauer (???)
- Trockenbauer
- Fliesenleger/Bodenbeläge
- Kaminbauer
- Maler
- Außenanlage
- Garage (Fertigteil)
- (Dämmung, Rollladen kann ich gerade nicht zuordnen)

Habe ich etwas vergessen und welche kann bzw. sollte man zusammenfassen?

Wie sieht das in so einem Fall mit der Gewährleistung im „Grenzbereich“ aus wo jeder die Schuld beim anderen sucht?

4 Wie hoch werden die Kosten der Bauleitung etwa sein, bzw. berechnet? Fester Betrag oder prozentual vom Gesamtpreis des Baus?

5 Wie sind die Kostenunterschiede im Unterschied zu einem Gu, der ja verständlicherweise verdienen will (dafür hätte man hier die Kosten der Bauleitung) , allerdings wird ein Gu bei einem garantierten Festpreis auch einen entsprechenden „Sicherheitspuffer“ einkalkulieren, der hier wegfällt

6. Habe ich was wichtiges vergessen?

Ich weiss, dass es eine Menge Fragen sind und freue mich auf Eure Antworten

Viele Grüße

 

[ranseier]

@E.Curb

vielen Dank für Deine Antwort.

....weil ich hier im Raum keinen guten kenne, viel negatives im Freundes -, und Kundenkreis gehört und erlebt habe....und alle Hausbauer(die ich kenne) nur schimpfen und unzufrieden sind (die Kosten laufen weg, wird schlecht gekümmert, Zickereien wegen Zuständigkeiten usw.

Außerdem habe ich keine Lust mehr auf irgendwelche Befindlichkeiten Rücksicht zu nehmen bzw. gegen irgendein "Divagehabe" von "gestalterischen Künstlern" anzugehen wenn man Ihre Entwürfe kritisiert. (ich möchte niemanden zu nahe treten, vielleicht hatte ich bisher auch nur Pech).

Ich bin der Kunde und wer die Kapelle bezahlt, bestimmt auch was gespielt wird, besonders da wir auch bereit sind mehr zu bezahlen. Dafür erwarte/fordere ich aber auch entsprechende Leistungen, wie Qualität, Zuverlässigkeit, Termintreue und die Einhaltung gemachter Zusagen.

Ich werde dieses "rumgehample" und "rumgeeiere" bei meinem Hausbau (wie es auch hier im Forum oft zu lesen ist) nicht dulden.

Die entsprechenden Werkverträge werden durch meine Rechtsabteilung erstellt.

Es ist zwar sicherlich nicht üblich und hier werden bestimmt einige mit dem Kopf schütteln, aber wer das als Handwerker nicht akzeptiert ist raus...

Durch mein "strenges" Vorgehen geben die "nicht so guten" Firmen erst gar kein Angebot ab, weil es sie abschreckt. (Gleiches gilt/galt für GUs)

Die Firmen werden von mir auch sehr schnell bezahlt, da ich keinerlei Finanzierung für den Hausbau benötige.

Wo Menschen arbeiten passieren Fehler, dafür habe ich vollstes Verständnis, - kein Verständnis habe ich für Unzuverlässigkeit, Unwahrheiten, leere Versprechungen usw. um an Unterschriften zu kommen, gleiches gilt für das bewusste Verschweigen gewisser Kosten beim Bau, auf die ein Laie (ich bezeichne mich bei diesem Thema auch als "Vollaie") nicht kommt, deswegen meine Fragen oben


Grüße

 

[E.Curb]

....weil ich hier im Raum keinen guten kenne,

nur weil Du keinen kennst, heißt das doch noch lange nicht, dass es ihn nicht gibt. Ich weiß ja nicht aus welcher Ecke Du kommst, aber wir haben in Deutschland keinen Architektenmangel......

Außerdem habe ich keine Lust mehr auf irgendwelche Befindlichkeiten Rücksicht zu nehmen bzw. gegen irgendein "Divagehabe" von "gestalterischen Künstlern" anzugehen wenn man Ihre Entwürfe kritisiert.

Es gibt zwei Arten von Architekten : Die Künstler und die Realisten. Such Dir einen Realisten! Keine Angst, den Unterschied erkennst Du relativ schnell

Ich bin der Kunde und wer die Kapelle bezahlt, bestimmt auch was gespielt wird,

Da hast Du sowas von Recht. Aber Du musst dem Architekten auch gewisse Freiräume lassen und akzeptieren, dass er derjenige ist, der die Erfahrung und das Fachwissen hat.
Viele Bauherren meinen nämlich alles besser wissen zu müssen, und am Ende wundern sie sich, dass es so nicht funktioniert oder hätte besser klappen können.

Die entsprechenden Werkverträge werden durch meine Rechtsabteilung erstellt.

Wow, das beeindruckt mich, ehrlich

Durch mein "strenges" Vorgehen geben die "nicht so guten" Firmen erst gar kein Angebot ab, weil es sie abschreckt. (Gleiches gilt/galt für GUs)

und die "guten" Firmen haben es nicht nötig, Aufträge von "schwierigen" Kunden anzunehmen. Ein Teufelskreis......

Die Firmen werden von mir auch sehr schnell bezahlt, da ich keinerlei Finanzierung für den Hausbau benötige.

Eine Finanzierung verzögert die Zahlung der Firmen nicht.

Wo Menschen arbeiten passieren Fehler, dafür habe ich vollstes Verständnis,

Sorry, aber das glaube ich Dir jetzt nicht so wirklich

Gruß

 

[Bauexperte]

Hallo,

Ich bin der Kunde und wer die Kapelle bezahlt, bestimmt auch was gespielt wird, besonders da wir auch bereit sind mehr zu bezahlen.

Also die Nummer Kunde & König. Dem möchte ich entgegensetzen, da ich diesen Spruch nicht mehr hören kann, dass bei mir nur der König ist, welcher sich auch wie ein solcher verhält und das hat ganz sicher Nichts damit zu tun, ob er weniger oder mehr Geld investieren möchte

Die entsprechenden Werkverträge werden durch meine Rechtsabteilung erstellt.

Das wäre spätestens der Zeitpunkt, wo ich mich aus den Gesprächen zurückziehen und dem Interessenten für sein BV alles Gute wünschen würde. Es ist nicht das erste und sicher nicht das letzte Mal, dass mir dadurch vermeintlich gute Aufträge "verloren" gehen, ABER mein Bauch weiß, dass unsere BU/Handwerker/wir dafür auf der anderen Seite Lebensqualität gewinnen.

Unsere Vertragswerk ist das Ergebnis langer Jahre der Erfahrung und ich weiß, dass es sowohl fair für den Interessenten, als auch den ausführenden Handwerker ist. Da sich immer wieder die Parameter ändern, wird es auch ständig auf dem neuesten Stand gehalten, ist also - wenn Du so willst - eine never ending story. Diktieren lasse ich mir aus diesem Grunde gleich gar nichts, denn das impliziert, dass Du keinen Partner suchst, sondern einen Befehlsempfänger und das ist keiner unserer BU/Handwerker, noch mein Partner oder ich. Vertrag kommt von vertragen - es spricht Nichts dagegen, hier oder da auf Kundenwunsch die ein oder andere Bemerkung hinzuzufügen. Solange das Gleichgewicht dabei nicht verändert wird, kein Problem. Alles, was darüber hinausgeht und auch nur erahnen läßt, dass am Ende nur einer, namens der BU/Handwerker der Dumme ist, ist indiskutabel.

Bei allem Verständnis für Deine Ängste ob der aktuellen Berichterstattung aus Freundeskreis oder Medien - Lass Dir gesagt sein, dass ein Topf immer den ihm passenden Deckel findet und dem zufolge die Charaktere/Vertragspartner bis auf ganz wenige Ausnahmen immer zueinander passen

Such´ Dir einen Architekten, wie E.Curb schon richtig geschrieben hat, leidet D nicht unter Architektenmangel. Erarbeite mit ihm Deine Grundrisse und anschließend beauftrage ihn mit der Erstellung der Leistungsverzeichnisse. Für Dich ist diese Vorgehensweise sicherlich der richtige Weg --- nur ich bezweifle, dass Du dadurch weniger Nerven lassen wirst

Freundliche Grüße

 

[ranseier]

Hallo E.Curb,

vielen Dank für Deine Anmerkungen

1 ...in Deutschland gibt es keinen Architektenmangel

Stimmt, aber genau da liegt das Problem aus der Masse einen guten zu finden.

2. ....man muss den Planern die Freiheit lassen

Stimmt, auch hier hast Du Recht, die Freiheit lasse ich den Planern auch.

Aber wenn ich als Laie Fachleute etwas planen lasse und als Ergebnis kommen Dinge dabei heraus, die nicht nur "nicht unseren Vorgaben" entsprechen, sondern nicht mal wirklich praktikabel sind, bekomme ich doch etwas "Schnappatmung".

Beispiel von unserem letzten Entwurf:

Da kommt die Galerietreppe vom OG ins EG. Da wurde so geplant, das dann aber die Wohnzimmertür nicht mehr zu öffnen war.....Lösungsvorschlag des Fachmannes, eine (!!!!) 60 cm Schiebetür und das in einem etwa 75-80qm großen Wohnzimmer
"No goes" in dieser Art gab es mehrere, da kann ich einem solchen Menschen nicht mehr die gestalterische Freiheit überlassen

3. Wir geben die Werkverträge vor

Das macht meine Rechtsabteilung heute schon für die Ausbauten von unserem Bürogebäude (Wir sind da zwar "nur" Mieter, haben aber den Ausbau teilweise übernommen) Da die Hütte zusätzlich unter Denkmalschutz steht, ergeben sich zusätzlich Schwierigkeiten, die sich kein normaler Mensch vorstellen kann.

4. Gute Firmen haben es nicht nötig Aufträge von schwierigen Kunden anzunehmen.

FALSCH!! Auch gute Firmen haben es in der Regel nötig....da in erster Linie der wirtschaftliche Aspekt im Vordergrund steht und dann erst die Kundensympathie.

Was Du vielleicht meinst:

Gute Firmen brauchen keine nervigen Kunden die den BMW zum Preis vom Trabbi wollen.

Dieses Thema mal auf mich bezogen:

Ich bin kein schwieriger Kunde sondern- (Eigenlob stinkt zwar, aber wie kann ich es hier anders im Forum beschreiben?) ein angenehmer, treuer und sehr loyaler Kunde, von dem Handwerker Lieferanten und Dienstleister sehr gerne Aufträge ausführen und oft darüber hinaus mehr Leisten (in punkto Sorgfalt, Lieferzeit, Kulanz etc.) als überhaupt erwartet wurde........was wiederum dazu führt, dass ich logischerweise beim nächsten Mal genau diese Firmen und Handwerker wieder bestelle auch wenn sie teurer sind, da ich Qualität und Zuverlässigkeit möchte.......also eher eine "Positivspirale" die in einigen Bereichen schon 20 besteht.

Das was Du meinst ist, dass bevor ich Kunde werde, die Dinge komplett abklopfe (zumindest versuche ich das) und das wirkt für viele abschreckend und ist unter Umständen auch unangenehm.

Ich halt diesen Weg aber für den besseren, als den, dass am Anfang dieser "Palim-Palim Kuschelkurs" gefahren wird und wenn die Unterschriften unter deren Standardverträge geleistet geleistet wurden, Du der zahlende Depp-, und der Spielball des Kleingedruckten bist.

5. Die Finanzierung verzögert die Zahlungen nicht

Nicht so ganz.....wenn der GU seine Subunternehmer sehr spät zahlt schon, außerdem dauert der Weg sowieso länger .....Ich zahle den GU.....Buchhaltung....Zahlungsziel....usw.......dann zahlt der GU an den Sub...
Bei meiner Idee bekommt der Handwerker sofort sein Geld. (Außerdem umgehe ich das Risiko dass Arbeiten eingestellt werden, wenn die Subs nicht bezahlt werden.

6. Du kannst mir glauben, dass ich ein sehr verständnisvoller Mensch bin und offen und ehrlich mit Menschen (privat wie beruflich) umgehe. ebenfalls lasse ich mich auch von anderen Meinungen überzeugen, aber erst wenn ich weiß, dass ich mich auf meinem "Gegenüber" verlassen kann

Anmerkung: Es wurde noch keine meiner eigentlichen Fragen beantwortet

Grüße

 

[Bauexperte]

Hallo,

Schläfst Du auch mal? Gestern erste Antwort im Forum gegen 04:50 Uhr...letzte Antwort gegen 01:00 Uhr ????

Im Moment habe ich viel um die Ohren und manches davon kann ich nicht abschütteln, wie ein Hund das Wasser. Als Konsequenz daraus kommt der Schlaf zu kurz ...

Das "Euer" Vertragswerk das Ergebnis vieler Jahre ist glaube ich gerne, aber selbst Du hat letzte Nacht im "Nachbar-Forum" bei einer Frage zum KfW geschrieben: "Zu schwammig".- und genau da liegt der Punkt, warum ich diese Verträge ändern lasse. (Die Texte sind ja schließlich auch nicht einheitlich)

D´accord. Aus dieser Sicht kann ich Deine Einwände verstehen; Du mich hoffentlich auch, wenn Du meine Antworten hier verfolgst.

Nur ist es aber auch so, dass einige GUs die aus dem Rennen sind (weil sie mir eine Absage erteilt haben) wieder "anklopfen" und sich wieder ins Spiel bringen wollen.

Ganz schlechte Ausgangsposition für die Anbieter; vmtl. ist die Zahl unten rechts die Antriebsfeder

(Heute Vormittag geschehen als meine Frau und ich mittlerweile bei 3. Kaminbauer saßen.......Du weißt nicht zufällig wo etwa ein Kal-Fire Tunnelkamin preislich liegt?? Auch dieser (der 3.) Kaminbauer "weigerte" sich mehr oder weniger heute einen ca. Preis zu nennen, ist das normal :confused

Ich schätze, dass kann der Kaminbauer auch wirklich nicht. Der Anbieter ist ein holländisches Unternehmen, vmtl. muß der Kaminbauer erst die Konditionen für sich selbst verhandeln. Ich weiß, dass eine unserer Kundinnen einen Kamin dieses Anbieters gekauft und hat einbauen lassen; frag mich bitte nur nicht, welche Serie, da gibt es mehrere. Ich weiß jedoch, dass es ein 4-stelliger Betrag mit einer 6 vorne war, welcher als Rechnung ins Haus flatterte; dieser Kaminbauer ist wohl der führende Anbieter in seinem Metier.

Ich weiß, dass ich als Topf oder Deckel das passende Gegenstück finden werde.

Ja, das kann ich bestätigen. Schade, dass Bayern nicht mal eben die Ecke herum und für einen Kurzbesuch zu weit entfernt ist; wir hätten sicher ein interessantes Gespräche

Der Grundriss steht ja....ich möchte spätestens im März loslegen...

Das wird sehr knapp, es sei denn, der BA ist bereits gestellt.

Freundliche Grüße