Bauverpflichtung im Kaufvertrag

[Guido1980]

Ich habe mal eine Frage zum Kaufvertragsentwurf meines Grundstückes. Und zwar steht da unter den "besonderen Vereinbarungen" folgender Passus:

"Paragraph 13
Der Käufer verpflichtet sich, bis zum 31.12.2022 das Grundstück mit einem bezugsfertigen Wohnhaus zu bebauen. Wird das Wohnhaus innerhalb der vereinbarten Frist nicht vom Käufer errichtet, hat die ... bzw. die Gemeinde ... das Recht, das Grundstück auf Kosten des Käufers zu erwerben.
Die durch diesen Rechtsvorgang ausgelöste Grunderwerbsteuer für die ... bzw. die Gemeinde ... hat der Käufer sofort zu erstatten. Der Käufer verpflichtet sich, bei einer evtl. Rückübertragung das Grundstück lastenfrei auf die ... bzw. die Gemeinde ... zu übertragen. In diesem Fall erhält der Käufer den entrichteten Kaufpreis ohne Zinsausgleich von der ... bzw. der Gemeinde ... unverzüglich nach Umschreibung im Grundbuch zurück. Etwaige Kosten, die durch die Rückübertragung entstehen, sind vom Käufer zu tragen. Forderungen der Verkäuferin gegen den Käufer, soweit sie sich aus dem Vertrag in diesem Fall ergeben, können aufgerechnet werden.
Zur Sicherung des bedingen Anspruchs der ... bzw. der Gemeinde ... auf Übertragung aus §13 Abs. 1 dieses Vertrags bewilligt und beantragt der Käufer schon jetzt die Eintragung einer bedingten Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs zu Gunsten der ... bzw. der Gemeinde ... in das Grundbuch.
Vorbehalten vor diesem Recht bleibt der Rang für zu Finanzierungszwecken des geplanten Bauvorhabens einzutragende Grundpfandrechte bis zur Höhe vom .......... € <- Anmerkung: freies Textfeld bis zu 20 % Zinsen p.a. vom Tage der Pfandrechtsbestellung und von 10 v.H. für einmalige Nebenleistungen. Die Einhaltung der Zweckbestimmung ist dem Grundbuchamt gegenüber nicht nachzuweisen, jedoch auf Anforderung gegenüber der ...
Es wird bewilligt und beantragt, den Rangvorbehalt bei der Übertragungsvormerkung in das Grundbuch einzutragen.
Die ... bzw. Gemeinde ... verpflichtet sich, die Rückauflassungsvormerkung auf Antrag des Käufers löschen zu lassen, wenn die Bauverpflichtung erfüllt ist. Die Kosten für die Löschung trägt der Käufer.
Mit entsprechender Feststellung und Antragstellung ist die ... bzw. die Gemeinde bevollmächtigt, mit der Antragstellung auch der amtierende Notar. Der Käufer verzichtet hiermit auf einseitige Antragstellung."

Ziel ist es natürlich das Haus zu erwerben, um das Grundstück mit einem Wohnhaus zur eigenen Nutzung zu bebauen.

Soweit ich den Passus verstehe, kann man aber auch nach Fertigstellung des Neubaus nicht zum Einzug gezwungen werden oder? Das stand nämlich im Exposé noch etwas anders drin.

Ich stelle mir aber sehr wohl die Frage, falls ich tatsächlich wider Erwarten und noch nicht absehbar in eine Situation gerate, die mich daran hindern würde mit dem Bau zu beginnen, was das dann konkret für Auswirkungen hätte.

Wenn das Grundstück 100.000 € kosten würde, müsste ich ja zwei mal die Grunderwerbsteuer zahlen, einmal beim Kauf und bei der Rückübertragung auf die Gemeinde. Das wären also Kosten von 2 x 5000 € = 10.000 €.

Der Rückerstattungspreise wären die 100.000 € ohne Zinsen oder? Also hätte ich einen Verlust von 10.000 €, falls es keine weiteren Ansprüche zu verrechnen gibt, weil ich z.B. das Grundstück nicht lastenfrei zurückgeben würde. Oder gibt es noch weitere zu erwartende Kosten?

Des Weiteren würde ich doch mit der Unterschrift zustimmen, dass im Grundbuch vermerkt wird, dass die Gemeinde ein "Rückkaufrecht " hat, wenn ich nicht bis zum 31.12.2022 das Grundstück bebaut habe oder?

Der Absatz mit den Finanzierungszwecken erschließt sich mir nicht. Was ist damit gemeint und welcher Betrag ist für das freie Textfeld angemessen?

Außerdem steht im vorletzten Absatz, dass der Käufer die Kosten für die Löschung der Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch zu tragen hat. Wie hoch sind diese denn?

Was haltet Ihr allgemein von diesem Paragraphen? Ist das so üblich bzw. steht da irgendwas drin was man lieber nicht unterschreiben sollte?

Vielen Dank schon mal im Voraus für Eure Antworten.

 

[Zaba12]

Ja der Passus zur Bauverpflichtung ist üblich. Macht zwar nicht jede Gemeinde aber schon recht viele. Damit will man jahrelang offene Baulücken in Neubaugebieten vermeiden.

Dafür bekommst Du aber auch ein Grundstück zu einem Preis den DU sicherlich "von Privat" nicht bekommen würdest.

Diese Klausel wirst Du nicht umgehen können. Wenn Du das Grundstück nicht bebauen kannst oder willst wird sich ein anderer freuen. Ich verstehe das Dich dieser Passus verunsichert, weil Du vielleicht damit nicht gerechnet hast. Was ich nicht verstehe, warum Du dir jetzt über irgendwelche Details eine Kopf machst, wenn Du doch bauen möchtest? Oder was glaubst Du passiert innerhalb von 4 Jahre das dich daran hindern sollte ein Haus hinzustellen?

Übrigens gibt es für Grundbucheintragungen, Löschungen, Auflassungsvermerkungen usw. Online Rechner im Internet die auf hundert Euro genau sind.

 

[Nordlys]

Der Passus ist üblich und auch recht fair formuliert. In short: Baubindung liegt auf dem Land ,innerhalb von 3 Jahren hat da Haus zu sein, dass ggf. auch Mietshaus sein kann. Kenne den B Plan nicht. Der Finanzierungspassus sichert, dass die Gemeinde Dir bei der Finanzierung keine Steine in den Weg legt, da die Bank mit Summe x, die richtet sich ja nach dem Kredit, Vorrang eingeräumt wird. -
Dieses Grundstück solltest du nur kaufen, wenn du darauf rasch bauen willst, hinlegen und mal schauen geht nicht. Karsten

 

[HilfeHilfe]

ja üblich und sinnvoll damit keine Grdunstückspekulanten ihr Unwesen treiben

 

[Zaba12]

Der Passus ist üblich und auch recht fair formuliert. In short: Baubindung liegt auf dem Land ,innerhalb von 3 Jahren hat da Haus zu sein, dass ggf. auch Mietshaus sein kann. Kenne den B Plan nicht. Der Finanzierungspassus sichert, dass die Gemeinde Dir bei der Finanzierung keine Steine in den Weg legt, da die Bank mit Summe x, die richtet sich ja nach dem Kredit, Vorrang eingeräumt wird. -
Dieses Grundstück solltest du nur kaufen, wenn du darauf rasch bauen willst, hinlegen und mal schauen geht nicht. Karsten

Es sind sogar fast 4 Jahre was echt fair ist

 

[Guido1980]

Diese Klausel wirst Du nicht umgehen können. Wenn Du das Grundstück nicht bebauen kannst oder willst wird sich ein anderer freuen. Ich verstehe das Dich dieser Passus verunsichert, weil Du vielleicht damit nicht gerechnet hast. Was ich nicht verstehe, warum Du dir jetzt über irgendwelche Details eine Kopf machst, wenn Du doch bauen möchtest? Oder was glaubst Du passiert innerhalb von 4 Jahre das dich daran hindern sollte ein Haus hinzustellen?

Das Ziel ist natürlich das Grundstück zu bebauen und dort auch zu wohnen. Es kann aber ja sein, dass ich " Monate nach Vertragsunterschrift das ultimative Jobangebot bekomme, wo ich über einen Umzug bzw. eine räumlich Veränderung nachdenken müsste.
Die Klausel ist für mich jetzt auch kein Ausschlusskriterium. Mir ging es nur darum diese richtig zu verstehen bzw. zu prüfen, ob das so üblich ist und wie hoch mein "Risiko" dabei ist. Das sehe ich aber bei 10 % des Grundstückspreises (zwei mal Grunderwerbsteuer in Höhe von jeweils 5 %).

Der Finanzierungspassus sichert, dass die Gemeinde Dir bei der Finanzierung keine Steine in den Weg legt, da die Bank mit Summe x, die richtet sich ja nach dem Kredit, Vorrang eingeräumt wird.

Das Grundstück würde zu 100 % mit Eigenkapital und ohne Bank/Finanzierung bezahlt werden. Deshalb ist der Passus für mich dann doch eigentlich zu vernachlässigen oder?

Mich hat das nur mit den 20 % Zinsen stutzig gemacht.