unklare Grundstücksgrenze und rechtliche Folgen

[grericht]

Hallo,

Wir haben uns als Familie ein Grundstück gekauft. Sehr blauäugig ohne Baugrunduntersuchung dafür bezahlbar, in bester Lage und bezahlbar.
Zwischenzeitlicher Stand lautr Bauaktenarchiv:
Ursprünglich war es ein großes Grundstück mit Mehrfamilien-Eckhaus (1896 erbaut, mit Keller 3Etagen+Dach, Kriegsschaden - etwa 1950 inkl. Keller abgetragen - Baugrube leider bis etwa 3,20m mit Bauschutt/Müll verfüllt). Es sollte auch noch ein Hinterhaus gebaut werden aber dann scheint kein Geld mehr da gewesen zu sein. Folglich wurde etwa 1900 das Grundstück geteilt und auf das Nachbargrundstück !direkt an der Grundstücksgrenze! ein Mehrfamilien-Haus gebaut (1902 erbaut - Keller, 3Etagen+2Dachetagen - mittlerweile Denkmalgeschützt - seit 2002 mehrfach saniert).
An dieses Haus wurde auf unserem Grundstück direkt ran ein Hinterhaus gebaut (1903 gebaut - 2 Stockwerke ohne Keller - nie nennenswert saniert). Es ist quasi angelehnt und verfügt nicht vollständig über eine eigene Rückwand!

Aus aktuellen Flurstückkarten und Katasterkarten lässt sich leider nicht erkennen wo die Grundstücksgrenze verläuft.
Wir hatten erst mit der Sanierung des HInterhauses gerechnet, dann an einen Neubau gedacht und nun sind wir wieder näher an der Idee der Sanierung. Uns ist unklar was die Grundstückssituation für uns bedeuten kann.
Wir versuchen gerade zu klären ob es im Bauaktenarchiv zum Nachbargrundstück noch nähere Informationen gibt. Es wäre auch möglich, dass erst geteilt wurde als beide Häuser schon standen.

Zum Bild:
Im HIntergrund mit oranger Linie ist das Liftbild mit Flurstücksgrenze
Die Mauern zeigen das Erdgeschoss. Die vorgesetzten Wände zum Nachbarhaus sind aber nachträglich eingebaut und im Bauantrag nicht vorhanden!
Im Obergeschoss gibt es keine vorgesetzten Wände. Hier dient quasi die Außenwand des Mehrfamilienhauses als Innenwand. auf etwa 90cm Höhe im Obergeschoss (Unter dem 2. Stock des Nachbarhauses) macht die Wand einen Absatz von 6cm - zum Ziegel sparen - dargestellt als schwarze Wand). Über unserem Dach - welches bis an die Wand geht aber per Balken überall mind. 6cm innerhalb unseres Hauses liegt.

Laut Auszug aus dem Katasteramt soll es dort Grundstücksgrenzen über Steine und Co geben. Mein Vater (Vermessungstechniker) hat kjeine gefunden. Eine Vermessung hat wohl mindestens seit 1990 nicht stattgefunden.

Für uns ergeben sich hier viele Fragen:

1. Am Nachbarhaus wurden in die Giebelseite an der Grundstücksgrenze (ich bin recht sicher nach 2000 und sicherlich ohne Genehmigung) 6cm Styropor Wärmedämmung und 2 Fenster in die Brandwand eingebracht. Können wir verlangen, dass diese Fenster und die Dämmung entfernt werden?
2. Haben wir das recht an der Giebelseite einen Edelstahl-Schornstein über die Höhe des Nachbarhauses zu verankern?
3. Wenn ich an meiner Innenwad einen Nagel in die Wand schlage, dann mache ich das nach aktuellem Stand entweder in die Wand des Nachbarn oder in die Wand die uns beiden gehört. Gibt es bei Sanierungsarbeiten diesbezüglich etwas zu beachten? Muss ich zB beim abputzen und neu verputzen dieser Wände erst eine Genehmigung oder so einholen?
4. Kann/Sollte ich die vorgestzten Wände im Erdgeschoss entfernen um mehr Wohnfläche zu schaffen oder ist davon dringend abzuraten?

Es ist ein längere Text geworden aber leider konnte mir bisher niemand wirklich helfen. Die Bauantragsbehörde sagt mir nur, dass die Fenster und Dämmung nicht in ordnung sind aber nicht was ich mit der Info mache und sie empfehlen, dass das Grundstück neu vermessen werden muss aber können mir nicht wirklich sagen ob es einen Unterschied macht ob sich dabei herausstellt, dass die Mauer uns beiden oder dem Nachbarn gehört.

Vielen Dank für eure Zeit und Hilfe!

 

[HilfeHilfe]

Jo neu vermessen ...

 

[hampshire]

Was sagt denn Dein künftiger Nachbar zu Deinem Vorhaben und warum willst Du als Erstes den Rückbau der Dämmung und Fenster?

 

[Escroda]

Es ist ein längere Text geworden aber leider konnte mir bisher niemand wirklich helfen.

Das wird sich auch nicht ändern, da dein Text in der Tat sehr lang ist, aber kaum verwertbaren Fakten enthält.

Mein Vater (Vermessungstechniker)

Und dann lässt er zu, dass Du so ein Bild hochlädst? Sorry, aber welche Information soll das Luftbild transportieren? Zur Problemstellung erkennt man - nichts.

Eine Vermessung hat wohl mindestens seit 1990 nicht stattgefunden.

Als Vermessungstechniker sollte dein Vater doch in der Lage sein, sämtliche Katasterunterlagen zu besorgen und auszuwerten. Dann sollten Formulierungen wie "wohl mindestens" und "recht sicher" der Vergangenheit angehören, weil dann ganz sicher gesagt werden kann, ob und seit wann die Grenze festgestellt ist. Wenn sie festgestellt ist, kann sie auch in die Örtlichkeit übertragen werden und man kann ermitteln, welche Bauteile sich auf welcher Seite der Grenze befinden.

Können wir verlangen, dass diese Fenster und die Dämmung entfernt werden?

Fenster ja, Dämmung vielleicht.

Haben wir das recht an der Giebelseite einen Edelstahl-Schornstein über die Höhe des Nachbarhauses zu verankern?

Ja, §26 SächsNRG

Wenn ich an meiner Innenwad einen Nagel in die Wand schlage, dann mache ich das nach aktuellem Stand entweder in die Wand des Nachbarn oder in die Wand die uns beiden gehört. Gibt es bei Sanierungsarbeiten diesbezüglich etwas zu beachten? Muss ich zB beim abputzen und neu verputzen dieser Wände erst eine Genehmigung oder so einholen?

Scheint eine Frage für einen Anwalt zu sein. In NRW ist das im Nachbarrecht klarer geregelt. Kommt IMHO auch auf das Ergebnis der Grenzuntersuchung an.
Mein Tipp: Abreißen und Neubauen.

 

[hampshire]

Scheint eine Frage für einen Anwalt zu sein. In NRW ist das im Nachbarrecht klarer geregelt.

Bezieht sich das im Ernst auf das Einschlagen eines Nagels in die Wand?

Der erste Weg ist miteinander sprechen und nicht Fordern und Einklagen.

 

[Escroda]

Der erste Weg ist miteinander sprechen und nicht Fordern und Einklagen.

Ja, das ist das Beste.

Bezieht sich das im Ernst auf das Einschlagen eines Nagels in die Wand?

Ja, auch, aber es geht ja um mehr als nur einen Nagel. Ganz allgemein wollte ich sagen, dass sich die Gesetzeslage in Sachsen mir nicht so eindeutig darstellt, wie in NRW. Bei uns widmen sich zwei ganze Abschnitte dem Thema Nachbarwand und Grenzwand. Da ist klar: Nagel in Nachbarwand ja, Nagel in Grenzwand nein.
Ob die Vorschriften in Sachsen noch irgendwo anders versteckt sind? Ob die Rechtsprechung dort sich an Regelungen in anderen Bundesländern orientiert? Wer weiß es? Ein Anwalt?

Aber wie gesagt: Die Faktenlage ist dünn.
Wann wurde das Haus gekauft?
Wann genau wurden die Fenster eingebaut, die Dämmung angebracht?
Wer war zu diesem Zeitpunkt Eigentümer?
Hat dem vielleicht jemand zugestimmt?
Wann wurde das Grundstück geteilt?
Wo läuft denn nun die Grenze?
Haben wir es mit einer Nachbarwand oder mit einer Grenzwand zu tun?
Was heißt "Hinterhaus"?
Gibt es Baulasten? Grunddienstbarkeiten?

Bauen/Sanieren im Bestand noch dazu mit Grenzbebauung inkl. Denkmalschutz ist hochkompliziert. Da ist schon mancher Architekt überfordert, ein "wofür ist das wichtig" sollte daher kompetente Beratung im wahren Leben suchen. Unsicherheiten in Einzelfragen und Unklarheiten beim Umgang mit konkreten Fakten können dann gerne öffentlich hier auf dem Marktplatz besprochen werden.