Sanierung Einfamilienhaus Bj. 1954 Baden-Württemberg

[Sanierung19]

Guten Tag zusammen,


ich bin der Michael und neu im Forum. Wir (Familie/ Kind) beabsichtigen ein Einfamilienhaus Altbau in Süd-Baden-Württemberg zu kaufen. Das Haus ist relativ im Baujahreszustand und voll unterkellert. Die qm liegen geschätzt bei 150 qm ohne den (Wohn)Keller. Wir vermuten, dass das Dach einmal erneuert wurde und die Fenster gegen zweifachverglaste Kunststofffenster getauscht wurden. Laut Makler wäre vor einigen Jahren einmal die Fassade mit +10 cm gedämmt. Bauweise/Material unbekannt. Die Eigentümer sind verstorben. Dennoch würden wir auch die oben aufgeführten Sanierungen wohl mit neu machen.


Wir werden das Haus nochmals mit einem Sachverständigen besichtigen. Hier wollte ich euch um Unterstützung bitten ob meine geschätzten Sanierungskosten ca. stimmig sind, oder ob ich voll danebengegriffen habe/etwas zentrales vergessen habe.


1. Planung/Statik: 1.000 € (Sanierung soll über Bauunternehmen erfolgen)

2. Maurer/Abbruch/Demontage inkl. 3x Wanddurchbrüche: 25.000 €

3. Dachdecker & Flaschner: 40.000 €

4. Fensterarbeiten (17 Fenster + ein paar kl. Kellerfenster): 15.000 €

5. Heizungsarbeiten Heizkörper: 5.000 €

6. Umstellung Ölheizung auf Gastherme (liegt an) inkl. Fußbodenheizung im Wohnzimmer/Esszimmer: 30.000 €

7. Sanierung Bad + 1x Gäste-WC(Ausstattung und Sanitärarbeiten): 20.000 €

8. Sanitärarbeiten Wasserleitungen: 5.000 €

9. Elektroinstallation: 5.000 €

10.Innenputzarbeiten: 10.000 €

11.Silikonfugen: 1.000 €

12.Fußbodenbeläge (EG: Holz, 1. OG: Teppich, Eingang: Fliesen): 15.000 €

13.Innentüren (10 Stück): 4.500 €

14.Fassadenarbeiten (Dämmung & Streichen): 20.000 €

15.Umgestaltung Eingangsbereich und Neubau Terrasse: 20.000 €

16.Küche: 20.000 € (steht schon fest, ist uns wichtig)

Gesamtkosten: 250.500 €

Wir planen von den Gesamtkosten rund 20.000 EUR in EL zu erbringen (im Wesentlichen in den Gewerken Abbruch/Fußböden & Terrasse). Der Gesamtinvest würde für das sanierte Haus ohne die EL dann bei 550TEUR (EL mitgerechnet) bzw. 530TEUR (EL nicht mitgerechnet).

Später müssten dann im (Wohn)Keller noch Verschönerungs-/Renovierungsmaßnahmen stattfinden. Diese sind auch sukzessive als EL angedacht.


Ich/Wir freuen uns über eure Einschätzung.

Viele Grüße

Michael

 

[Sanierung19]

… Edit:

Sorry: Elektroinstallation: 20.000 € --> hatte mich vertippt.

 

[Lumpi_LE]

Der Punkt 11 ist lustig ...
egal, Planung Statik kostet natürlich Welten mehr, aber wenn du es über einen GU machst wird das mitverpreist und schlecht kalkulierbar.

Du willst, so verstehe ich es, eine komplette Kernsanierung machen und hast doch gehobenere Ansprüche.
Dann ist es einfacher erst mal grob über Kubatur und Fläche zu rechnen. Wenn man noch nichts geplant hat verliert man sich in Details.
Du hast 150qm Rohbau zu ca. 500€/m². Kommen hinzu Ausbau zu ca. 1200-1500€/m² und Abbruch und Nebenkosten.
Ich meine mit 270t€ ohne Küche und ohne Terrasse bist ud auf der sicheren Seite. Weniger geht bestimmt, aber dazu muss man halt erst mal was planen und nicht Gewerke raten. Eine ordentliche Planung mit Architekt wäre 5-stellig.

 

[apokolok]

Würde auch sagen, dass du das großzügig realistisch geplant hast.
Mit etwas Eigenleistung, geschicktem Einkauf lässt sich da imho auch noch was nach unten machen.
Z.B. die Gasheizung, selbst mit teilweiser Umstellung auf Fußbodenheizung würde ich deutlich günstiger einschätzen.
Für 25.000€ bekommst du schon fast das ganze Haus abgerissen, insofern erscheint mir der Posten für Abbruch auch recht hoch, wobei ich ja nicht weiß was da konkret geplant ist. Die Wanddurchbrüche sind erst mal kein Riesenakt, kommt natürlich wieder auf die Statik an.

 

[Tassimat]

Man kann zwar über jeden Punkt noch mal diskutieren, aber über die Pauschale pro m² passt es.

Wie ist denn der Zustand der Treppe?
Ist der Keller wirklich trocken und als Wohnkeller geeignet?
Haustüren, Terrassentüren in den Posten inkludiert?

Wenn die Fassade gedämmt ist würde ich mir überlegen die so zu lassen, insbesondere falls später mal die Kosten ein Problem werden.

Ist die Höhe des Bodenaufbaus geeignet für eine Fußbodenheizung? Wir hatten letztens erst einen Thread, welch einen Rattenschwanz eine Fußbodenheizung im Altbau nachsich ziehen kann.

 

[Sanierung19]

Guten Morgen zusammen,

danke für Eure Rückmeldung/Einschätzung!

Der Punkt 11 ist lustig …

Ja, tatsächlich. Das habe ich auch einfach aus einem vorherigen/anderen Projekt (welches leider gescheitert ist, übernommen).

Du willst, so verstehe ich es, eine komplette Kernsanierung machen und hast doch gehobenere Ansprüche.

Ich vermute, dass bei dem Haus eine Kernsanierung notwendig sein wird um glücklich zu werden. Das wir dann preislich im Neubaubereich landen wäre okay. Die Ansprüche sind nicht unbedingt gehoben (außer vllt. im Bereich Küche, ein "etwas" besseres Bad (bodentiefe Dusche, größere Fließen) und Holzboden im EG), aber es ist uns wichtig auf schwäbisch gesagt "etwas gescheites" zu kaufen. Also nicht in den nächsten Jahren nachbessern zu müssen. Wir sind in jedem Fall kompromissbereit. Die Terrasse wäre toll. Wen es nicht geht, geht es nicht.

Du hast 150qm Rohba

Wir können es schwer einschätzen, da nur wenig Angaben zum aktuellen Stand vorliegen. Vielleicht sind es auch nur 135qm...

Z.B. die Gasheizung, selbst mit teilweiser Umstellung auf Fußbodenheizung würde ich deutlich günstiger einschätzen.

Das wäre super!

Für 25.000€ bekommst du schon fast das ganze Haus abgerissen, insofern erscheint mir der Posten für Abbruch auch recht hoch, wobei ich ja nicht weiß was da konkret geplant ist. Die Wanddurchbrüche sind erst mal kein Riesenakt, kommt natürlich wieder auf die Statik an.

Es ist tatsächlich nicht so unfassbar viel. 3x Durchbrüche (mit Statik klären) und entrümpeln (alte Türen, Heizkörper, Leitungen, etc.). Ich denke hier preist der GU auch viel Planung, Statik und Marge ein.
Angebot liegt in jedem Fall noch nicht vor.

Wie ist denn der Zustand der Treppe?
Ist der Keller wirklich trocken und als Wohnkeller geeignet?
Haustüren, Terrassentüren in den Posten inkludiert?

Die Treppe ist "okay". Würden wir als Kompromiss so lassen. Aktuell ist sie mit Teppich belegt. Hier würden wir den neuen OG-Teppich darauf machen lassen. Wenn es geht bei Gelegenheit vllt. selber umgestalten (wenn möglich9 (schleifen, einlassen). Ich finde über die alte Treppe kann man auch den "Charme" der 50er Jahre etwas mitnehmen.

Der Keller wirkt für mich als Laie trocken. Es muffelt nicht. Wohnkeller ist deutlich in Anführungszeichen. eben dem Standard der 50er Jahre entsprechend. Heute würde da vermutlich kein Student runterziehen .
Wenn wir es in EL packen, würden wir versuchen unten ein Büro/Gästezimmer einzurichten.

Haustüre ist noch unklar. Über den etwas ungünstigen Schnitt wird Terrassen- und Haustüre vermutlich dieselbe sein. Das das nicht praktisch ist, ist leider so. wenn Geld übrig sein wird, könnte man es auch anders lösen, müsste dann aber die Terrasse "ums Eck führen" und dort eine Terrassentüre einauen.

Wenn die Fassade gedämmt ist würde ich mir überlegen die so zu lassen, insbesondere falls später mal die Kosten ein Problem werden.

Okay, da werde ich mit dem GU besprechen. Wenn es nicht energetisch sinnig ist, bin ich voll bei dir!
Streichen müssen wir wohl dennoch. Aber für das Dach wäre ein Gerüst ja schon da.

Ist die Höhe des Bodenaufbaus geeignet für eine Fußbodenheizung? Wir hatten letztens erst einen Thread, welch einen Rattenschwanz eine Fußbodenheizung im Altbau nach sich ziehen kann.

Danke für die Anregung! Das kann ich nicht sagen ob es geht. Wir werden das ansprechen! Danke.

Viele Grüße und en schönes Wochenende!

Michael!