Mehrfamilienhaus zum Kauf und teilweise Eigennutzung - Finanzierungsvariante

[Adrian9191]

Hallo an alle und schön, dass es so ein Forum gibt :) Lese schon länger mit uns nun habe ich folgendes Anliegen:

Kurz zur Sache:

Meine Frau und ich möchten gern ein Mehrfamilienhaus kaufen. Sind insgesamt 6 Wohneinheiten + unausgebauter Dachboden. 5 Wohneinheiten sind aktuell vermietet und eine Wohnung im entkernten Zustand. Die Eltern meine Frau würden mit uns einziehen und eine Wohnung vorr. als Mieter beziehen - vermutlich die unausgebaute. Wir selbst eine und der Rest bleibt vorerst vermietet. Langfristig soll noch die Oma meiner Frau usw. mit einziehen so dass, X > 20 Jahren das komplette Haus als Familienhaus genutzt wird.
Die Wohnungen wurden zwischen 2007-2014 komplett saniert (außer die eine Entkernte). Die Substanz vom Gebäude ist auch gut. In 4-10 Jahren würden sicher die Fassade und das Dach eine Erneuerung bekommen. Kaufpreis aktuell ca. 220.000 € ohne Maklercourtage zzgl. 6,5 % grunderwerbsteuer und 2 % Grundbuch + Notar ca. 18.700 € zzgl. 30.000 € für Wohnungsrenovierung = 268.700 € (ohne Eigenkapital).

Aktuelle Situation:

Ich, 27 - Projektmanager - 2700 € netto - Bafögrückzahlung in 1,5 Jahren fällig (8500€) - sonst keine Schulden oder Kredite; jährlicher Bonus ca. 5.000 € netto steigend
Frau, 24 - Hebamme - aktuell Elternzeit ca. 600 € netto, da vorher in Ausbildung, danach ca. 2.100 € netto - kehrt Ende des Jahres in den Beruf zurück - beide Festangestellt ohne Probezeit und 1 Kind
Wohnung kalt - 700 €, warm - 950 € , Strom 45 € - Inet 30 € - ein Auto - abbezahlt.

Ausgaben inkl. Steuern, Versicherung, Lebensmittel, Miete etc. ca. 2.500 € (kann noch gesenkt werden)->
ca. 990 € sparen im Monat. - Eigenkapital aufgrund einer größeren Anschaffung ca. 20.000€ - bis Ende diesen Jahres aber noch Verkauf eines Hobbys entweder ca. 30.000 € oder 42.000 € zus. Eigenkapital dadurch.

freies Einkommen: aktuell ca. 990 € + 700 € aktuelle Kaltmiete
monatliche NKM: aktuell ca. 1.850 €
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Es stehen derzeit 2 Varianten zur Auswahl:

1) Nebenkosten durch Eigenkapital + Einsatz Eigenkapital aus Verkauf Hobby = insgesamt 45.000 € Eigenkapital --> Kredit 223.700 €

ING-DiBa

Darlehensbetrag 173.700 € - 15 Jahre Sollzinsbindung - 1,65 % Sollzinssatz - 1,69 % Effektiver Jahreszins (Preisangabenverordnung)
KFW 124 50.000 €- 10 Jahre Sollzinsbindung - 1,20 % Sollzinssatz - 1,21 % Effektiver Jahreszins (Preisangabenverordnung)

--> monatliche Rate 1. Jahr 795,46 €, 2. Jahr 990,82 € - Tilgung 3,5 % , KfW 4,69 %
Sondertilgung bis 5 % jährlich kostenlos möglich (diese würden wir sicherlich nahezu jährlich nutzen), 2 mal kostenloser Tilgungssatzwechsel Teildarlehen,

Restschuld 102.559,50 €

2) Nebenkosten durch Eigenkapital und kein weiteres Eigenkapital --> Vollfinanzierung --> Kredit 250.000 €

Deutsche Bank:

Darlehensbetrag 207.500 € - 15 Jahre Sollzinsbindung - 2,03 % Sollzinssatz - 2,07 % Effektiver Jahreszins (Preisangabenverordnung)
KfW 124 42.500 €- 10 Jahre Sollzinsbindung - 0,95 % Sollzinssatz - 0,98 % Effektiver Jahreszins (Preisangabenverordnung)

--> monatliche Rate 1. Jahr 903,42 €, 2. Jahr 1.073,58 € - Tilgung 3,0 % , KfW 4,80 %
Sondertilgung bis 5 % jährlich kostenlos möglich (diese würden wir sicherlich nahezu jährlich nutzen),

Restschuld 125.972,08 €
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Die Sondertilgung würde ich regelmäßig nutzen wollen. In den nächsten Jahres stehen u.U. Erbfälle etc. an. Ich würde die Anschlussfinanzierung gern umgehen und bis dahin abgezahlt haben. Halte das durchaus für realistisch.


Was haltet ihr von dem Plan? Danke für eure Mühe und Einschätzungen :)

Vielen Dank.

 

[Noelmaxim]

Wie hoch sind denn die Mieteinnahmen, nachdem sie und ihre Eltern dort eingezogen sind?

 

[Adrian9191]

Wie hoch sind denn die Mieteinnahmen, nachdem sie und ihre Eltern dort eingezogen sind?

Guten Morgen, die sollte ein wenig niedriger liegen, da wir die größte Wohnung in Beschlag nehmen und durch die renovierte Wohnung für die Schwiegereltern wieder eine neue Wohnung hinzukommt. niedriger als 1600€ sollte diese aber nicht liegen, da es bei 5 vermieteten Wohnungen bleibt.

 

[apokolok]

Ein Haus für 220k, das 19k Kaltmiete im Jahr erwirtschaftet?
Und das auch noch mit einer selbst genutzten Wohnung in dem Haus?
Wenn das so ist sofort kaufen.
Ansonsten nochmal genau rechnen, imho stimmt da nämlich was nicht.

 

[Noelmaxim]

Ich erachte zudem die Zinskonditionen für viel zu hoch.

In welcher Stadt/Region (wegen Auswahl regionaler Banken) soll das Objekt gekauft werden?

 

[zod]

Ein Haus für 220k, das 19k Kaltmiete im Jahr erwirtschaftet?
Und das auch noch mit einer selbst genutzten Wohnung in dem Haus?
Wenn das so ist sofort kaufen.
Ansonsten nochmal genau rechnen, imho stimmt da nämlich was nicht.

Wenn dem wirklich so ist, sag mir wo das Haus steht. Ich kauf es :D

Entweder ist da ein wahnsinnig großer, versteckter Haken oder ich versteh die Welt nicht mehr.