Hatten wir zu viele Bedenken bei der Finanzierung?

[LordNibbler]

Ich habe mir einige der Beiträge zu den Finanzierungen hier durchgelesen. Da bei bin ich sehr erstaunt, was sich einige Leute "antun". Mit den Kaufpreisen, Eigenkapitalquoten oder monatlichen Überschüssen hätte ich nie daran gedacht eine Immobilie zu finanzieren. Allenfalls hätte ich die finanziellen Möglichkeiten höchstens in die Kategorie Reihenhaus, statt Stadtvilla im Neubaugebiet gesehen. Außerdem verstärkt sich mein Gefühl, dass heute alle ein Rundum-Sorglos-Haus wollen, schlüsselfertig mit allem Luxus, maximal noch Wände tapezieren. Im Freundes- und Bekanntenkreis sehe ich noch eine Elterngeneration, die sich dagegen ihr Haus mit viel mehr Eigenleistung (also auch im Rohbau) erst ermöglicht haben.

Bei meinem eigenen Vorhaben war ich im Vergleich zu anderen Beiträgen hier sehr vorsichtig. Anbei die Daten vor dem Kauf:

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Ehepaar
• Wie alt seid Ihr? 34 + 36 Jahre
• Gibt es Kinder? nein
• Sind Kinder geplant? ja
• Was macht Ihr beruflich? Angestellt in einer Tochtergesellschaft eines großen Automobilherstellers in der Shopfloor-IT (Software-Entwicklung, Automatisierung, GLT) und Projektleiterin Fahrzeugentwicklung eines Automobildienstleisters
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 40h + 37,5h zzgl. Überstunden

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Netto: 3150€ (13 Gehälter) + 3500€ (12 Gehälter, BAV schon im Brutto abgezogen)
• Wie viel Kindergeld gibt es? 0€
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...?
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 153.000€
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Soviel wie nötig für 80%, Rest für Sanierung

Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete: 1.050,00€
• aktuelle Warmmiete: 1.200,00€ (ohne folgende Werte)
• Strom: 75,00 € (inkl. Strom für Warmwassererzeugung via Durchlauferhitzer)
• Gas: 75,00 € (Fernwärmeheizung, direkt an Versorger, nicht in Warmmiete enthalten)
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung: in Warmmiete enthalten
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 92,50€ (inkl. Beitragsservice)

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!): 0,00€
• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto): 0,00€
• Versicherung: 120,00 €
• Steuern: 37,33 €
• Kraftstoff: 169,00 €
• Reparaturen: 140,00 € (inkl. sonstige Betriebskosten)
• Sonstiges
• Gibt es ein zweites Auto, Motorrad, Roller? Bitte alle Punkte erneut angeben! Oben genannte Kosten sind für zwei Fahrzeuge

Versicherungskosten:

• Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.): 6,74 € (Zahnzusatz)
• Haftpflichtversicherung (auch Tiere): 5,81 €
• Kapital- oder Risikolebensversicherung: 0,00 €
• Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...): 0,00 € (Durch Entgeltumwandlung bereits vom Gehalt abgezogen)
• Berufsunfähigkeitsversicherung: 0,00 €
• Unfallversicherung: 0,00 €
• Hausratversicherung: 9,45 €
• Rechtsschutzversicherung: 17,09 €
• Sonstige Versicherungen (wie z.B. Reiseversicherung, Sterbegeldversicherung): 1,42 €

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel: 600,00 €
• Restaurantkosten
• Pflege/Drogerie: 136,00 €
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten): 20,00 €
• Medikamente/Gesundheitskosten: 130,00 €
• Kleidung: 200,00 €
• Möbel: 185,00 €
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld)
• Nachhilfe
• Schulmaterial und -Bücher
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio: 95,00 €
• Babysitter
• Spielzeug
• Reinigung
• TV/Video/Audio/CDs/DVD: 24,25 €
• Tickets (Fußball, Kino, Konzerte etc...): 25,00€
• Spenden
• Sonstiges: 25,00 €

Sparleistungen:

• Urlaub: 333,33 €
• Haus
• Altersvorsorge
• Hobbys/Geschenke: 40,00 €
• Sonstiges: 30,00 €

Sonstige Ausgaben:

• Unterhaltsleistungen? nein
• Kredite? nein
• Sonstiges? nein
• Wurde was vergessen? Dann spätestens hier noch angeben!

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 6.650 € (ohne Sonderzahlungen)
• Ausgaben gesamt: 3.800 €
• Saldo: 2.850 €
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 1.050,00 €

Die Ausgaben waren Durchschnittswerte aus 2017/2018, bei denen wir beide noch mehr Pendeln mussten (noch anderer Arbeitgeber) und auch andere Ausgaben noch höher waren, als heute (z.B. durch häufigere Dienstreisen)

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück?: 787 m²
• Welche Maße hat es?
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert?: 31.12.2017: 205€/m² 31.12.2018: 250 €/m²
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp?: Bestandsimmobilie, Baujahr 1960, Typenhaus der Niedersächsischen Heimstättengesellschaft
• Garagen? ja, für 1 PKW
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche):
  • Wohnzimmer 34 m²
  • Küche 8 m²
  • Flure+Windfang 20 m²
  • WC+Bad+Dusche 14 m²
  • Wintergarten 21 m²
  • Schlafzimmer 18 m²
  • Arbeitszimmer 15 m²
  • Kellergeschoss 55 m²
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung?

Bau- oder Kaufkosten:

• Kaufkosten (Grundstück + Haus): 435.000 €
• Erwerbsnebenkosten
  • Notar/Grundbuch 8.700 €
  • Grunderwerbsteuer: 21.750 €
  • Makler: 0 € (Verkauf ohne Makler)
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): 0 €
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten: 0 € (kein dringender Bedarf, der über Kredit abgesichert werden muss, Kapitalpolster einzuplanen)
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.): 0 €
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... 0 €
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen) 0 €
• Gesamtkosten: 465.450 €

sonstige Kosten:

• Küchenkosten: 0 € (im Objekt vorhanden)
• Möbel, Lampen, Deko: 0 € (sind vorhanden)
• Sonstige "nicht Erwerbs-, Erwerbsneben-, Bau oder Baunebenkosten"

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 465.450 €
• abziehbares Eigenkapital: 117.450 € (= 80%-Finanzierung)
• Finanzierungssumme: 348.000 €

Kreditangaben:

• Kreditbetrag: 348.000 €
• Kreditart: Annuitätendarlehen,
• Zinssatz: 1,74 % / 1,78% eff.
• Zinsbindungsdauer: 20 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 0,00€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 20 Jahre
• anfänglicher Tilgungssatz: 4,19 %
• monatliche Rate: 1719,70 €
• Sondertilgungen möglich? monatlich, insgesamt bis zu 34.800€ (10 %) pro Jahr
• Tilgungssatzwechsel möglich? 2x in der Laufzeit möglich
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: 6 Monate, danach 2,5%

Wir haben uns trotz der guten Finanzsituation schwer getan. Ziel war eine Volltilgung in 20 Jahren, nicht das gesamte Eigenkapital aufzubrauchen und das es auch mit einem Gehalt funktioniert. Aber selbst der Kreditmakler war der Meinung, dass wir nach 15 Jahren schuldenfrei sind.

Jedoch haben wir bewusst auch Einschränkungen hingenommen

• das Haus ist alt und gebraucht
• die Lage war es uns wert und der Markt erlaubt solche Preise
• wir müssen und wollen Eigenleistungen erbringen

Das Objekt ist solide und es wurde gut gepflegt (bis auf die letzten 2Jahre, in denen es leer stand). Es wurden Sanierungen durchgeführt (z.B. neues Dach und Fenster, Badoberflächen), andere fehlten aber (Elektrik, Wasser). Die Sanierungen waren so, dass alles gut nutzbar ist und noch hält, aber es auch nicht weh tut, etwas vorzeitig zu entfernen.

Zwischen Besitzübergabe und Einzug habe wir in den 4 Monaten:

• in Eigenleistung die Wasser- und Abwasserleitungen ausgetauscht (außer WC im Eingang) inkl. Vorbauwand in Küche zum Verstecken
• in Eigenleistung Freilegung und Entfernen der alten Wasser- und Abwasserleitungen, danach neue Vorbauwände inkl. Fliesen
• neuen Zählerschrank mit ordentlicher Anzahl an Sicherung + Erdung für das Haus (Elektriker)
• in Eigenleistung neue Elektrik für Keller, Küche und Bad (Eigenleistung), Rückbau unnötiger und gefährlicher Verdrahtungen
• in Eigenleistung Rückbau von Kellersauna, Deckenverkleidungen, "wohnlichem" Kellerausbau (Partyzimmer)
• in Eigenleistung Kellerwände saniert (Fliesen entfernen, Kleber abfräsen, Rollputz auftragen)
• Parkettsanierung (Abschleifen, neu lackieren, durch Fachfirma)
• in Eigenleistung Gartenpflege (nutzbar machen nach mehrjähriger Vernachlässigung)
• in Eigenleistung Küchenabbau und veränderter Wiederaufbau da Raum kleiner als vorher

Viele der Eigenleistungen waren auch nötig, da wir so schnell sonst gar keinen Handwerker bekommen hätten, die Arbeiten aber zwingend vor dem Einzug nötig waren. Gleichzeitig wollten wir aber die Doppelbelastung Miete+Kreditrate möglichst gering halten.

Wir können aber problemlos damit leben, dass

• die Küche 20 Jahre alt ist (E-Geräte sind neu) - wir wollen erst mal durch die Nutzung rausfinden, was nicht passt und wie unser Konzept aussehen wird
• das Bad vor 20 Jahren aufgefliest wurde, wir haben nur ein neues WC installiert und die original 60er-Jahre-Badewanne neu gestrichen (auch hier wollen wir in Ruhe unsere Bad erst ausdenken), wichtig war nur, dass die alten Rohre raus sind
• der Garten ein Stoppelacker voller Unkraut ist - ein Mähroboter würde überall hängen bleiben. Mittelfristig muss die Drainage neu, da wird eh alles zerfahren. Nach solchen Arbeiten kann man alles schön neu anlegen.

Trotzdem haben sich bereits jetzt Renovierungs- und Sanierungskosten von über 16.000€ ergeben. (3000€ Wasser- und Abwasserleitungen, 2000€ Verpresswerkzeug, 2500€ Elektriker, 2500€ Parkettleger und diverse Kosten für Werkzeuge, Entsorgungen, E-Material, sonstige Baumarktkosten)

Ein Hinweis noch zur DKB: Es wurde in einem anderen Thread angemerkt, dass zuerst das Eigenkapital einzusetzen ist. Das war auch bei uns der Fall, es zählt aber nur das im Finanzierungsantrag angegebene Eigenkapital. Außerdem waren einige unserer Kaufnebenkosten etwas geringer, als veranschlagt. Als diese alle gezahlt waren, war die Auszahlung des vollen Kredites sofort möglich und wir konnten ca 3.600€ Eigenkapital sparen.

Meine Frage wäre: Sind hier andere auch etwas zurückhaltender und lassen sich mehr Sicherheiten? Wir haben aktuell noch über 50.000€ Reserven für unvorhersehbare Dinge und zur Erledigung der vielen Sanierungsaufgaben an einem gebrauchten Objekt. Das Kredit ist mit gegenseitigen Risiko-LV abgesichert, dass einer allein die Schulden loswäre. Anderseits bekomme ich hier und auch bei Kollegen und Bekannten mit, wie solche Dinge extrem auf Kante geplant werden, dass im Grunde jede Brotscheibe abgezählt ist. (Objektegrößen über den Verhältnissen, auf Mini-Grundstücken in Kraut-und-Rüben-Neubausiedlungen, 5-10-Jahre Zinsbindung mit geringer Tilgung und riesiger Restschuld).

Edit: Besteht hier eigentlich Interesse an einer Art Dokumentation "Umbau/Sanierung Bestandsimmobilie?"

 

[ypg]

Das war auch bei uns der Fall, es zählt aber nur das im Finanzierungsantrag angegebene Eigenkapital.

Ja, sicher. Man unterscheide Eigenkapital und liquide Mittel. Ersteres ist Bestandteil einer Finanzierung, zweiteres Dein Geld, welches Du ausgeben kannst, für was auch immer.

Edit: Besteht hier eigentlich Interesse an einer Art Dokumentation "Umbau/Sanierung Bestandsimmobilie?"

Aber sicher

 

[HilfeHilfe]

Hi,

wunderbar liest sich super. Hut ab.

nur "hinkt" etwas im Gegensatz zu vielen Anderen Anfragen hier im Forum. Das wäre :

* ihr habt ein sehr gutes Einkommen, sehr gute Sparquote und gutes Eigenkapital angespart
* ihr habt eine Immobilie gewählt die nicht zu teuer ist und wunderbar zu euch passt. Fast schon zu billig ( bitte nicht missverstehen finde es persönlich toll).
* am meisten imponiert mir das ihr eine sehr hohe Tilgung gewählt habt

Von mir eine 1 mit *********

 

[Crossy]

Und wenn es alle so machen würden wie er könnte niemand mit Durchschnittseinkommen mehr ein Haus finanzieren.

Stimmt zwar sicherlich, dass einige sich die Luft zum Atmen abschnüren. Aber es gibt genauso den anderen Fall des Übervorsichtigen, der alles 110% abgesichert haben möchte. Es gibt halt grundsätzlich unterschiedliche Risikotypen. Man sollte sich nur bewusst sein zu welcher Sorte man gehört und dementsprechend handeln.

 

[Yosan]

Ich finde es grundsätzlich schwierig das bei anderen zu bewerten. Hätte ich hier im Forum unsere Situation gepostet und gefragt, ob wir uns den Hausbau leisten können, wäre wahrscheinlich von nahezu allen abgeraten worden. Ja, großer Spielraum ist nicht aber obwohl wir das ganze etwa hundert mal durchgerechnet haben, kamen wir immer wieder zu dem Schluss, dass wir es schaffen werden.
Gegen wirklich größere Schicksalsschäge (unterschiedlicher Art) kann man sich eh nicht absichern und da hilft oft genug auch kein Geld. Risiko bleibt also letztlich immer.

 

[Tassimat]

Eure Ausgangssituation war wirklich sehr rosig. Hohes Einkommen, viel Eigenkapital. Bei euch ist es vorerst nicht am finanziellen gescheitert, sondern an externen Faktoren und am eigenen Anspruch nichts zu teures zu kaufen. Das ist doch top. Der Weg mag steinig gewesen sein, aber habt ihr wirklich bezweifelt etwas geeignetes zu finden?
Wie viele User gibt es hier, die weit weniger verdienen und in Stuttgart oder München bauen wollen...

Edit: Besteht hier eigentlich Interesse an einer Art Dokumentation "Umbau/Sanierung Bestandsimmobilie?"

Ja, @LordNibbler . Sehr gerne auch so ausführlich wie von dir.

Meine Frage wäre: Sind hier andere auch etwas zurückhaltender und lassen sich mehr Sicherheiten? Wir haben aktuell noch über 50.000€ Reserven für unvorhersehbare Dinge und zur Erledigung der vielen Sanierungsaufgaben an einem gebrauchten Objekt. Das Kredit ist mit gegenseitigen Risiko-LV abgesichert.

Risiko-LV haben sicherlich viele, die auch Kinder haben. Ansonsten empfinde ich es als eine Luxusausgabe. Persönlich habe ich (natürlich) keine 50.000€ auf Reserve. Viel weniger sogar, und das im Prinzip auch nur, weil ich noch nicht weis wie teuer die Sanierung wird. Kostenschätzungen und Angebote liegen doch machmal weit auseinander. Ich plane nur mit zwei "unvorhersehbaren Dingen": Neue Gasheizung, weil sie erst 10 Jahre alt ist, und spontan ein neues Auto. Was soll sonst so wahnsinnig teures passieren, was keine Versicherung deckt? Selbst das Auto wäre ja noch über die Vollkasko abgedeckt. Ich sehe im Alltag ansonsten keinen Liquiditätsengpass im Alltag. Es wird doch wohl hoffentlich niemand ein Haus kaufen und sich dann spontan keine neue Waschmaschine mehr leisten können. Aber egal, zur Not ein Konsumkredit mit schlanken 0,0%, wie die Werbung suggeriert