Optimale Wohnfläche Doppelhaus Freiburg

[ingho]

Was sagt denn der Bebauungsplan zur Geschossigkeit? Wie groß ist das Baufeld?

Erlaubt sind zwei Geschosse und Max 2 Wohneinheiten, das Grundstück ist 580qm gross

 

[kaho674]

Erlaubt sind zwei Geschosse und Max 2 Wohneinheiten, das Grundstück ist 580qm gross

Ich meinte nicht die Grundstücksgröße, sondern das Baufeld. Also wo das Haus stehen darf auf dem Grundstück.
Satteldach? Wenn ja, welcher Winkel?

 

[ypg]

Top. Über die demographischen Angaben der Gemeinde? Das ist insbesondere ein Kurort mit vielen alten Pärchen aber auch jungen Familien und Berufspendlern nach Freiburg (15min mit dem Zug)

Und was suchen diese Zielgruppen?
Es gibt Pärchen, die bevorzugen die Wohnung ohne Garten.
Senioren suchen wohl eher die 2-Zimmer-Wohnung, Jungfamilien dann das klassische 4-Zimmer-Haus.
Du musst Dir die Frage stellen, welche Zielgruppe Du ansprechen möchtest. Familien können ein Haus eher verwohnen als 2 Personen. Allerdings können sie auch dankbarer sein und nutzen Wohnraum mit Garten eher als Paare.
Entsprechend die Raumaufteilung.
Allerdings sehe ich es so, dass auch Paare das klassische DH für sich gut nutzen können und im EG die gleichen Bedürfnisse haben wie eine 4-köpfige Familie.

 

[nordanney]

Eigentlich sollte, da Du ja als Kapitalanlage bauen möchtest, eine Betrachtung aus Renditegesichtspunkten in Verbindung mit dem durchschnittlichen Mieterklientel stattfinden. Du hast eh eine grottenschlechte Rentabilität für das Objekt, eine mögliche Wertentwicklung unberücksichtigt (wobei Häuser auch gerne mal abgewohnt werden und Du, im Gegensatz zur ETW, für alle größeren Maßnahmen aufkommen musst).

Bei T€ 500 Investment für 130qm liegst Du brutto unter drei Prozent (vor Bewirtschaftung und Steuern).

 

[ingho]

Ich meinte nicht die Grundstücksgröße, sondern das Baufeld. Also wo das Haus stehen darf auf dem Grundstück.
Satteldach?

Das Baufenster ist 232 qm, Dachform Flach oder Satteldach 0-45 Grad möglich.

Eigentlich sollte, da Du ja als Kapitalanlage bauen möchtest, eine Betrachtung aus Renditegesichtspunkten in Verbindung mit dem durchschnittlichen Mieterklientel stattfinden.

Sehr gerne, ich habe dort schon mal gebaut und würde mit einem lokalen GU bauen. Der bezugsfertige Festpreis liegt bei 500.000 für aktuell insgesamt 220 qm inkl 2x Garage und 2 x Stellplätzen. Zumindest in der Erstvermietung könnte ich dort sicher 11/qm plus 50 für Garage und Stellplatz erzielen. Es gibt eine Besonderheit ich konnte durch eine Umnutzung meine Wiese in Bauland wandeln und deswegen habe ich für das Grundstück ausser der Erschliessung keine Kosten auf der Uhr. Ein Verkauf des Grundstücks wäre steuerlich frühestens in 10 Jahren möglich. So sieht aktuell meine Rechnung bei zwei Doppelhaushälften und 220qm Wohnfläche aus. PS es handelt sich hier um unechte Doppelhäuser: eine Realteilung ist nicht möglich. Im Endeffekt entstehen zwei Eigentumswohnungen, die aber eines Tages getrennt verkauft werden könnten. Es gibt aber nur einen Eingang. Wie schätzt du die Zahlen ein? Ich würde auf 15 Jahre zu 1,67% Zinsen finanzieren

30.240 p.a Miete
- 1662 Instandhaltung (3/qm da Neubau plus 40/Wohnung Verwalter)
28.620 Miete nach Kosten
- 7.776 Zinsen
20.843 operatives Ergebnis
-10.000 Afa (2%Gebäudewert=Baukosten)
10.843 Ergebnis vor Steuern
-4.804 Steuern
6.038 Ergebnis nach Steuern
-9.472 Tilgung
-3.433 Ergebnis nach Afa, Steuern, Tilgung
+ 10.000 Afa ( Ich rechne die Afa wieder darauf, sie belastet meine Liquidität ja nicht)

= 6.567 freier CashFlow

Brechen die Mieteinnahmen nun um 30% ein, lande ich bei einem positiven Cashflow von 1.500

Gibt es nun 10 Jahre lang keine Wertsteigerung und ich verkaufe zu dem heutigen Bestandsdurchsnittspreis von 3.250/qm werde ich 715.000 steuerfrei erzielen können - 367.000 Restschuld = 348.000 Verkaufsgewinn zzgl 70.000 cashflow über 10 Jahre Miete, den ich natürlich auch in die Tilgung stecken kann.

Klar, die Preise können in 10 Jahren auch deutlich unten sein. Statistisch sind sie in guten Lagen in BW aber seit Anfang der 1970er nie gesunken.

Die Frage ist halt ob 110 qm pro Hälfte nicht zu klein ist. Der günstige Preis kommt u.a dadurch zustande, dass der Architekt auf einen fertigen Entwurf aus der Schublade zurückgreift...

 

[nordanney]

@ingho: Das hört sich nach einem Plan an. Haben viele leider nicht...

Ich würde einfach mal umgekehrt rechnen. Was leisten sich kleine Familien als mögliche Miete? Mit den 110qm (Wohnfläche, ggf. Grundfläche wg/Dachgeschoss größer?) kommst Du auf 1.210€ zzgl. Garage und Nebenkosten. Somit also fast 1.500 € Miete warm. Finde ich ok, wenn die Raumaufteilung gut ist.
Wird das Haus größer, wird auch die Miete steigen - bei 130 qm um über 200 €. Das kann/will sich nicht jeder leisten, da man dann ja auch selbst bauen kann

Ich würde es also bei der Wohnfläche lassen, ggf. auf 115qm gehen. In der Vermietung kannst Du ja noch ein wenig durch die Anrechnung der Terrasse draufschlagen. Mindestens 50% kannst Du zur Wohnfläche zurechnen und auch entsprechend vermieten...