Verkauf Acker / Bauerwartungsland an privat anstatt an Gemeinde

[ernie250]

Hallo zusammen,
würde mich freuen wenn jemand etwas Licht ins dunkel bringen kann. in Foren habe ich bisher nichts passendes gefunden...

Folgende Situation:
Der Acker eines Bekannten (3300m² liegt in einem kommenden Baugebiet. Bebauungsplan ist gezeichnet, aber noch nicht verabschiedet. Dies soll kurzfristig geschehen, wenn die Gemeinde genügend Fläche erstanden hat.
Kaufvertrag der Gemeinde liegt dem Bekannten bereits vor, 30€ pro m². Dieser hat kein Interesse an Bauplätzen und würde an die Gemeinde verkaufen. Er möchte das Grundstück auch nicht teilen, da er bereits 2 andere Liegenschaften verkauft hat.

Da ich einen Bauplatz suche, ist geplant das ich das Grundstück für einen etwas höheren Preis zu kaufen, z.B. 35€/m². Auch haben schon Gespräche mit mir und der Gemeinde stattgefunden, allerdings ist diese Variante nicht deren liebste...

Seitens der Gemeinde sind Erschließungskosten von 100 -120 € geplant, Preis des Baulandes mit 180-210€.

mehrere Fragen sind bei mir offen:

1. Bin ich vom Vorkaufsrecht der Gemeinde gefährdet ? Dafür müsste die Stadt doch mind. den gleichen Preis bezahlen, oder?
2. Ändert sich am Vorkaufsrecht etwas, wenn der Bebauungsplan steht und offiziell ist ?
3. wenn ich ein Grundstück mit 700m² behalten will und den Rest an die Gemeinde abgebe, muss ich dann 1000m² herausrechnen da auch bei dem eigenen Grundstück 30% wegen dem Umlageverfahren verloren gehen ?

Vielen Dank im voraus für eure Mühe.
ernie

 

[Escroda]

Bin ich vom Vorkaufsrecht der Gemeinde gefährdet ?

Zunächst muss geprüft werden, ob ein Vorkaufsrecht überhaupt besteht (§§24ff Baugesetzbuch). Wo steht der Bebauungsplan denn genau (Offenlage bereits begonnen oder abgeschlossen)?

Dafür müsste die Stadt doch mind. den gleichen Preis bezahlen, oder?

Wenn eins besteht, kann die Gemeinde in den Kaufvertrag einsteigen, d.h. sie kauft zu den Bedingungen, die Du mit dem Verkäufer verhandelt hast.

Ändert sich am Vorkaufsrecht etwas, wenn der Bebauungsplan steht und offiziell ist ?

Die Frage ist allgemein nicht zu beantworten. Lies Dir mal mindestens §24 Baugesetzbuch durch. Vielleicht kannst Du dann die Frage allgemeiner stellen oder mit Plänen konkretisieren.

wenn ich ein Grundstück mit 700m² behalten will und den Rest an die Gemeinde abgebe, muss ich dann 1000m² herausrechnen da auch bei dem eigenen Grundstück 30% wegen dem Umlageverfahren verloren gehen ?

Das kommt auf die Pläne der Gemeinde an. Vermutlich ist eine Baulandumlegung nach §§45ff Baugesetzbuch geplant. Zumeist wird nach Werten verteilt (§57). Dann ist im Voraus eine Flächenbilanz kaum auszurechnen.

 

[seutore]

Ich denke so einfach wird es für dich nicht. Selbst wenn du das Grundstück vorzeitig und auf direktem Wege erwerben könntest. Wer würde das Grundstück erschließen? Die Gemeinde hat wohl kein Interesse zum Selbstkostenpreis dein Grundstück zu erschließen, welches ihnen vor der Nase weggeschnappt wurde. Übernimmt die Gemeinde die Erschließung, wird ein Investor eingeschaltet, der das ganze Verfahren übernimmt, oder beauftragt die Gemeinde jemanden für die Erschließung?
Ich denke in allen Fällen kannst du dir nicht sicher sein, dass
dein Grundstück mit erschlossen wird
du nicht x-% Aufschlag auf die geplanten Erschließungskosten als Handling-Gebühr zahlen musst
ein reibungsloser Ablauf möglich ist

 

[hampshire]

Lösung: Kaufe Deinem Bekannten eine GmbH ab, die im Besitz des Ackers ist.

 

[11ant]

Bebauungsplan ist gezeichnet, aber noch nicht verabschiedet. Dies soll kurzfristig geschehen, wenn die Gemeinde genügend Fläche erstanden hat.

Das lese ich als klaren Hinweis, daß Du Dich bei der Gemeinde sehr unbeliebt machst, wenn Du da ein Schnipselchen rauslösen willst. Kennst Du denn den Plan, so daß Du ein passendes Grundstück "ausschneiden" könntest ?

wenn ich ein Grundstück mit 700m² behalten will und den Rest an die Gemeinde abgebe, muss ich dann 1000m² herausrechnen da auch bei dem eigenen Grundstück 30% wegen dem Umlageverfahren verloren gehen ?

Mindestens, ja. Aber wie @Escroda schon schrieb, bist Du mit der Orientierung an dieser durchaus üblichen "Pauschale" nicht auf der sicheren Seite, da auch nach Werten umgelegt werden kann. Das Prinzip, abzugebende Erschließungs- und sonstige Gemeinflächen "im Sinn draufzurechnen" ist aber schon´mal im Ansatz richtig gedacht.

Lösung: Kaufe Deinem Bekannten eine GmbH ab, die im Besitz des Ackers ist.

Da ein "bloßes" Like schnell übersehen wird, Quote ich hier ausnahmsweise einmal full.

 

[ernie250]

Ersteinmal vielen Dank für das Feedback !

Mein Bekannter hat mit der Gemeinde schon über den potenziellen Verkauf an mich gesprochen - und somit war ich auch schon bei dem Stadtbaumeister und der verantwortlichen Sachbearbeiterin und habe den Bebauungsplan gesehen.
Hier wurde generell auch über die Auswahl eines Grundstückes gesprochen, auch wenn dieses nicht fixiert wurde. In dem Baugebiet sind mehrere Grundstücksbesitzer, die nach dem Umlageverfahren ein Baugrundstück behalten wollen.
Aber es war klar schnell zu spüren, das der Verkauf an mich nicht die favorisierte Variante der Gemeinde ist


Zum Vorkaufsrecht:
Da kann ich ja eigentlich entspannt sein: Da ich ja auch mehr bezahle als die Gemeinde, können Sie kaum mitgehen - sonst würde die Gemeinde die anderen Verkäufer ja benachteiligen....

Zur Erschließung:
Die Erschließungskosten wurden mit 100-120 €/m² angegeben. Ich denke das macht die Gemeinde...
Da der Acker quer im Baugebiet liegt - wie soll er dann nicht erschlossen werden ?

Zur Kauf einer GmbH, welche den Acker besitzt:
Wo genau liegt der Vorteil ? (Außer das es wohl kein Vorkaufsrecht mehr gibt ?)

Ich danke im Voraus für euere Geduld und Mühe !

ernie