Regenwasser - statt Versickern nun Trennsystem - Mehrkosten?

[Slint]

Hallo liebe Hausbau-Foren-Gemeinde,

wir stehen unmittelbar vor der Unterschrift zum Grundstückskauf.
Die Erdarbeiten zur Erschliessung des ebenen Neubaugebiets im Rheinisch-Bergischen Kreis in NRW starten erst im Frühjahr 2013. Mit dem Hausbau selber kann erst ab Juli begonnen werden.

Der Erschliessungsträger verpflichtet sich laut städtebaulichem Vertrag, sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren stehen zu tragen
Da bisher nur ein vorläufiger Bebauungsplan existiert, wird den Grundstückskäufern vertraglich eine Reihe von Rücktrittsrechten eingeräumt, auch wenn nicht von wesentlichen Änderungen ausgegangen wird.

Heute allerdings erhielt ich einen Anruf des Erschliessungsträgers mit dem Hinweis, dass sich bzgl. der Regenwasserableitung seitens der Stadt eine Änderung ergeben hat. So ist eine vorgesehene Versickerung auf den Grundstücken nicht mehr genehmigt. Es soll neben dem Schmutzwasserkanal nun auch ein Trennsystem entstehen, d.h. ein eigener Regenwasserkanal soll das Regenwasser aus dem Baugebiet zu einem nahegelegenen Gewässer führen.

Anhand der Schnappatmung der Dame vom Erschliessungsträger konnte man am Telefon deutlich hören, dass auch für selbigen diese Entscheidung der Stadt mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist, die – so mein Verdacht – nun zu einem Grossteil auf die Bauherren umgelagert werden.

Mir ist klar, dass in einem voll erschlossenes Baugebiet die Versorgungsleitungen am Grundstück liegen und Erschließungskosten anfallen, aber…
Schmutzwasserkanal und Regenwasserkanal sollen bis auf einen Meter auf die Grundstücke gelegt werden. Dafür verlangt der Erschliessungsträger eine Gebühr von 1.100 € (Schmutzwasser) und 900 € (Regenwasser) vom Bauherren.
Soweit so gut, allerdings sollen pro Grundstück zusätzlich 5.500 – 6.000 Euro Kosten für den eigentlichen Regenwasserkanalbau anfallen, hier mit dem Hinweis „dass man sich ja dafür die Kosten einer Rigole spare“.

Das wären also schon mal 8.000 € Baunebenkosten OHNE dass mein Haus an die Kanäle überhaupt angeschlossen ist.
Sind Kosten in dieser Höhe für den Anschluss an ein Trennsystem üblich?
Wie teuer ist in etwa zum Vergleich die Erstellung einer „handelsüblichen“ Rigole für ein Einfamilienhaus auf einem ebenen Grundstück?

Ich danke euch schon mal für die Hilfe,
Peter

 

[Der Da]

Naja es bringt ja nichts den Rigolenpreis zu kennen... darfst eh nicht machen. Mit den 8000 € fährst jedenfalls gut. Wir rechnen mit diesen Maßnahmen auch in den nächsten 10-20 Jahren. Uns wurde da ein voraussichtlicher Betrag von 13 000 genannt.
Anschliessen müssen wir zum Glück nicht, wir versichern im Sickerschacht.

 

[Wastl]

Wir haben Erschließungskosten (nur die Kosten für die äußere Erschließung ohne die innere Erschließung auf unserem Grundstück) von 90€ pro qm. Darin sind: Kanal / Wasser, Straßen / Beleuchtung und Ausgleichsflächen / Parks enthalten. Wenn man handtuchgroße 250qm Grundstück hat zahlt man 22.500 € Erschlieungskosten OHNE das irgendetwas auf dem Grundstück selber passiert.

 

[Slint]

OK, danke für die Einschätzungen.

Mich wundert nur, daß ein als "komplett erschlossen" beworbenes Grundstück mal eben von 270 Eur/m² auf 290 Eur/m² hochschnellt, bei einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 230-250 Eur/m².

Wenn der Erschliessungsträger seinen Gewinn über den erhöhten m²-Preis macht, wo liegt dann wohl mein Verhandlungsspielraum? Was kann man noch rausholen?

Danke,
Peter

 

[Der Da]

Also wenn es nur ähnlich ist wie bei uns, etwa 0 € ... Grundstücke sind so begehrt, dass man sich mit 10 anderen Käufern anstellen darf

 

[Bauexperte]

Hallo Peter,

Heute allerdings erhielt ich einen Anruf des Erschliessungsträgers mit dem Hinweis, dass sich bzgl. der Regenwasserableitung seitens der Stadt eine Änderung ergeben hat. So ist eine vorgesehene Versickerung auf den Grundstücken nicht mehr genehmigt. Es soll neben dem Schmutzwasserkanal nun auch ein Trennsystem entstehen, d.h. ein eigener Regenwasserkanal soll das Regenwasser aus dem Baugebiet zu einem nahegelegenen Gewässer führen.
Anhand der Schnappatmung der Dame vom Erschliessungsträger konnte man am Telefon deutlich hören, dass auch für selbigen diese Entscheidung der Stadt mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist, die – so mein Verdacht – nun zu einem Grossteil auf die Bauherren umgelagert werden.

"Eigentlich" empfehlen die Landesbauverordnungen der Länder Versickerung auf dem Grundstück; eigentlich in Anführungszeichen, da es den jeweiligen Städten und Kommunen erlaubt ist, von dieser Empfehlung abzuweichen.

Die "Schnappatmung" der Sachbearbeiterin wird sich in Grenzen halten - wenn sie sich die Mühe macht, die Entscheidung der Stadt nachzuvollziehen, wird sie erkennen, daß durch die Vorschrift des Trennsystems, ihr Gehalt wiederum um einige Jahre gesichert ist. Für die Städte und Kommunen ist ein Trennsystem eine Geldmaschine, welche ihnen über den Bescheid zu den Grundbesitzabgaben regelmäßige Einkünfte beschert. Die Anfangsinvestition des zusätzlichen Kanals rechnet sich also - nicht nur für die autorisierten Betriebe, welche ausschließlich den öffentlichen Kanal in öffentlichem Grund legen dürfen :-(

Schmutzwasserkanal und Regenwasserkanal sollen bis auf einen Meter auf die Grundstücke gelegt werden. Dafür verlangt der Erschliessungsträger eine Gebühr von 1.100 € (Schmutzwasser) und 900 € (Regenwasser) vom Bauherren.
Soweit so gut, allerdings sollen pro Grundstück zusätzlich 5.500 – 6.000 Euro Kosten für den eigentlichen Regenwasserkanalbau anfallen, hier mit dem Hinweis „dass man sich ja dafür die Kosten einer Rigole spare“.

Könnte ich regelmäßig aus der Haut fahren - das Investment der Rigole hast Du in wenigen Jahren (bei EL natürlich kürzer) wieder heraus. Das Trennsystem hast Du bis Ende Wohnzeit im Haus am Bein - und die Kosten für Niederschlagswasser steigen jährlich; jedenfalls wenn ich meine Grundbesitzabgaben der letzten Jahre betrachte. Dann steht da noch die geplante, wiederkehrende Prüfung des Kanalsystems im Raum ...

Das wären also schon mal 8.000 € Baunebenkosten OHNE dass mein Haus an die Kanäle überhaupt angeschlossen ist.
Sind Kosten in dieser Höhe für den Anschluss an ein Trennsystem üblich?

Ja - wir empfehlen unseren Bauherren bei dieser Position der Baunebenkosten immer TEUR 8 - 8.5 einzuplanen.

Wie teuer ist in etwa zum Vergleich die Erstellung einer „handelsüblichen“ Rigole für ein Einfamilienhaus auf einem ebenen Grundstück?

Eine 1.0 m breite und 1.0 m tiefe Rigole müsste ca. 7,5 m lang sein, um die Entwässerung sicherzustellen. Dabei kannst Du durch EL etliches an Geld sparen, daher ist es schwierig die Kosten zu beziffern. Würdest Du es komplett Deinem Tiefbauer überlassen, schätze ich im Bereich TEUR 2 +/- € 500,00.

Bevor Du an dieser Stelle etwas falsch interpretierst: eine Rigole entbindet Dich nicht vom Anschluss an den öffentlichen Kanal; Du mußt also weiterhin die TEUR 8 - 8.5 zahlen. Über die Rigole sparst Du aber den Anteil "Niederschlagswasser" auf Deinem Bescheid zu den Grundbesitzabgaben.

Mich wundert nur, daß ein als "komplett erschlossen" beworbenes Grundstück mal eben von 270 Eur/m² auf 290 Eur/m² hochschnellt, bei einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 230-250 Eur/m².

"Komplett erschlossen" bedeutet nichts anderes, als das die Anschlüsse Kanal, Gas, Strom und Wasser in der dem Grundstück vorgelagerten Straße liegen!

Wenn der Erschliessungsträger seinen Gewinn über den erhöhten m²-Preis macht, wo liegt dann wohl mein Verhandlungsspielraum? Was kann man noch rausholen?

Ganz ehrlich? Der tendiert in Deinem Fall (begehrte Lage) unterhalb 0.

Freundliche Grüße