Finanzierung einer Eigentumswohnung zur Vermietung

[TwistedHead]

Hallo zusammen,

wir haben 7 Jahre in der zur Diskussion stehenden Wohnung gelebt, bei Auszug hat sich herausgestellt, dass der Vermieter aus Altersgründen (80+) verkaufen möchte. Ich habe Ihm ein Angebot gemacht welches er überraschenderweise akzeptiert hat.

Angedacht ist die Fremdvermietung der Immobilie und in 30 Jahren wenn wir in Rente gehen wird dies möglicherweise unser Altersruhesitz.

Ich wende mich mit folgenden Fragen an Euch:
1. Ich habe derzeit bei Dr. Klein, Interhyp und VR Bank München Land eG angefragt, Termine jeweils in etwa einer Woche
2. Welche weiteren zu meinem Profil passenden Banken/Immobilienfinanzierer gibt es im Raum München?
3. Ich tendiere zu 30 Jahren Sollzinsbindung, in diesem Zeitrahmen wäre die Wohnung abgezahlt und ich muss mir keine Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen - seht Ihr Nachteile außer dem Fakt, dass nicht jede Bank dies anbietet und natürlich der Zinssatz etwas steigt? (wie ist da der typische Rahmen?)
4. Eine 80% Finanzierung wäre möglich, um weniger Eigenkapital zu binden finde ich 90% angenehmer - wie ist da die allgemeine Gefühlslage?

Hier der Rahmen:

Ich bin 37, meine Dame 36, unser Zwerg 1 Jahr, ein zweiter Zwerg kommt bestimmt in den nächsten 2 oder 3 Jahren...
Ich arbeite seit 14 Jahren bei einem soliden Hidden Champion und bin mittlerweile Abteilungsleiter
Finanzierung/Kauf nur durch mich.

Einkommen

Ich 4800€ netto
Sie 1800€ netto (Elterngeld+) (danach 3000 +in TZ)

Haushaltsausgaben

2800€ Miete (Willkommen in München)
2000€+- Leben (Kleidung, Essen, Versicherung, ...)

Herleitung Finanzierung

385000 Kaufpreis
+25000 Renovierungskosten (Bad komplett, Parkett in allen Räumen, TG Stellplatz) (wertsteigernd mitfinanzieren)
=410000 Immobilienwert
+25000 Kaufnebenkosten
=435000 Gesamtbedarf

bei 80% Finanzierung
435000 Gesamtbedarf
-328000 (80%)
=107000 Eigenkapital (möglich, aber ich würde mich wohler fühlen wenn ich etwas mehr auf der hohen Kante hätte)

bei 90% Finanzierung
435000 Gesamtbedarf
-369000 (80%)
=66000 Eigenkapital

Finanzierung

Annuitätendarlehen
Tja, Fragen über Fragen
80% oder 90% Finanzierung?
20 oder gar 30 Jahre Sollzinsbindung?
Aufgrund von Bonuszahlungen wäre Sondertilgung (~2-5% pa) sinnvoll
Ziel ist eine monatliche Rate von +-1200€
Ich rechne mit einem Zinssatz von 1,3 - 1,5% und bin noch auf der Suche nach dem Sweetspot in den obigen Parametern...

Wohnung

385000 Kaufpreis
81667 München Haidhausen - wirklich gute Lage
70er Jahre Bau
2 Zimmer, 61qm
5te Etage inkl Aufzug
Südbalkon
Duplex Parker oben
Vermietung bei etwa 22 bis 25€pqm nach Sanierung

Danke

Twistedhead

 

[lastdrop]

Bei einem Objekt zur Vermietung würde ich eine maximale Finanzierung vorsehen, und dass auf eine lange Laufzeit.

30 Jahre und 20 Jahre anbieten lassen.

Würde auch mal die Allianz fragen.

 

[nordanney]

Ich rechne mit einem Zinssatz von 1,3 - 1,5%

ROFL - Da bist Du bei einer Finanzierung von 100-10% des Beleihungswertes aber weit weg, wenn Du tatsächlich 20-30 Jahre haben möchtest.
Bei 20 Jahren tippe ich auf ca. 1,50, bei 25 Jahren auf 1,70 und bei 30 Jahren um die 2% (sind aktuelle Zinsen aus dem genossenschaftlichen Bereich). Unterstellt Deine ca. 3% Tilgung.

Welche weiteren zu meinem Profil passenden Banken/Immobilienfinanzierer gibt es im Raum München?

Mehr brauchst Du nicht.

Ich tendiere zu 30 Jahren Sollzinsbindung, in diesem Zeitrahmen wäre die Wohnung abgezahlt und ich muss mir keine Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen - seht Ihr Nachteile außer dem Fakt, dass nicht jede Bank dies anbietet und natürlich der Zinssatz etwas steigt?

Nö, mehr Nachteile gibt es nicht.

Finanzierung/Kauf nur durch mich.

Könnte ja nach Banksicht eng werden (nur ein Verdiener, aber 3-Personenhaushalt mit hohen Ausgaben - Einkünfte der Frau bleiben unberücksichtigt, da nicht Kreditnehmerin)

4. Eine 80% Finanzierung wäre möglich, um weniger Eigenkapital zu binden finde ich 90% angenehmer - wie ist da die allgemeine Gefühlslage?

Die 80% oder 90% beziehen sich immer auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten bzw. den Beleihungswert, der auch die Nebenkosten nicht berücksichtigt. 90% bedeutet bei Dir, dass die Bank mehr finanzieren soll, als die Hütte wert ist...

 

[TwistedHead]

Hallo,

danke lastdrop und nordanney für Eure Kommentare

ROFL - Da bist Du bei einer Finanzierung von 100-10% des Beleihungswertes aber weit weg, wenn Du tatsächlich 20-30 Jahre haben möchtest.
Bei 20 Jahren tippe ich auf ca. 1,50, bei 25 Jahren auf 1,70 und bei 30 Jahren um die 2% (sind aktuelle Zinsen aus dem genossenschaftlichen Bereich). Unterstellt Deine ca. 3% Tilgung.

Die 80% oder 90% beziehen sich immer auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten bzw. den Beleihungswert, der auch die Nebenkosten nicht berücksichtigt. 90% bedeutet bei Dir, dass die Bank mehr finanzieren soll, als die Hütte wert ist...

Vllt habe ich hier noch eine Lücke oder habe mich schlecht ausgedrückt. Mir erschließt sich Deine Annahme einer 100% bzw 110% Finanzierung noch nicht.

1. Kaufpreis ist 385000€
2. Ich möchte gerne Renovieren und setze dafür 25000€ an.
3. Ich gehe davon aus, dass die Renovierung wertsteigernd ist, somit ergibt sich ein Immobilienwert von 410000.
4. Davon finanziere ich 80% -> 328000€
5. oder 90% -> 369000€
6. Kaufnebenkosten (25000€) und die fehlenden 20% (10% ) kommen aus dem Eigenkapital.
7. Das einzusetzende Eigenkapital ist somit 107000€ (66000€).

Habe ich irgendwo einen Fehler?

Eine weitere Frage - was passiert wenn der Wert der Immobilie vom Kaufpreis abweicht? Sprich Kaufpreis < Wert?

Danke

TwistedHead

 

[nordanney]

Ich möchte gerne Renovieren und setze dafür 25000€ an.

Die T€ 25 erhöhen nicht in voller Höhe den Wert der Wohnung - bestehendes Bad oder bestehende Böden werden ja z.B. herausgerissen.
Rechne mal T€ 385 KP + T€ 15 Wertsteigerung = T€ 400 Wohnungswert. Davon zieht die Bank i.d.R. 10% Sicherheitsabschlag ab, um zu einem Beleihungswert zu kommen = T€ 360 Wert der Wohnung für die Bank.
Du möchtest allerdings z.B. "90%" finanziert haben = T€ 369. Somit T€ 9 mehr, als die Wohnung wert ist (aus Sicht der Bank). Daher meine tagesaktuellen Zinssätze für eine 100 bis 110% Beleihung.

Eine weitere Frage - was passiert wenn der Wert der Immobilie vom Kaufpreis abweicht? Sprich Kaufpreis < Wert?

Welchen Grund sollte es dafür geben? Im normalen Geschäftsverkehr ist der Kaufpreis = Verkehrswert. Ausnahmen sind z.B. Käufe innerhalb der Familie.
Wenn die Wohnung mehr Wert wäre als der Kaufpreis, würde sie jemand anderes kaufen, denn Geld zu verschenken hat niemand.

Klar, es reden sich ganz viele Immobilienkäufer ein, sie würden ein Schnäppchen machen, aber Schnäppchen gibt es heutzutage nicht mehr. Du kannst das auch keiner Bank verkaufen.

 

[HilfeHilfe]

Wie schon erwähnt Kaufpreis = Wert = Beleihungswert der Immobilie . Wir setzen 50% der nachgewiesenen Renovierung als Wertsteigernd an. Das mit allein Finanzieren sehe ich bei dem Einkommen als kritisch an. Wir würden mindestens das netto mit Steuerklasse 4 neu berechnen . 4.800€ netto mit oder ohne PKV ? Als AL bei hidden champion in München eher ein kleines Einkommen. Tue mir auch schwer sowas zu befürworten wenn einer nicht selbst Eigentum anschafft und selbst 2.800€ an Miete raus schmeißt