Überschlag Kosten bei Kernsanierung

[sirooris]

Hallo Zusammen,

ich bin neu hier im Forum

Mein Mann und ich sind auf der Suche nach einem Haus auf dem angespannten Immobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet. Wir haben keinen Zeitdruck und haben vor ca. 4 Wochen mit der Suche begonnen.

Wir tun uns sehr schwer damit alte Häuser zu bewerten. Neuere Häuser sprengen oft unser Budget. Ab und an sehen wir ein altes Haus, was preislich interessant sein könnte, insofern die sanierungs- und Renovierungskosten in einem gewissen Rahmen bleiben. Und genau hier tun wir uns sehr schwer. Es gibt zwar viele Ratgeber und Rechner online, aber irgendwie kommen mir die dort angesetzten Kosten, selbst wenn man bei "von bis"-Angaben die obere Grenze nimmt, immer sehr niedrig vor.

Zum Beispiel haben wir jetzt ein altes Haus von 1900 gesehen, bei dem wir in unserem Budget noch ca. 300.000 Euro Luft hätten. Aber reicht das? Wir wissen es nicht. Natürlich würden wir, wenn es relevant werden würde, mit Gutachter etc. durchgehen. Aber für die weitere Suche, wäre es gut zu wissen, was man als Kosten erwarten kann.

Natürlich ist mir bewusst, dass es hierbei sehr große Spannen gibt und es auch auf das spezielle Haus ankommt und was genau wir machen wollen. Aber nur mal um ein Gefühl zu bekommen: in welchen Dimensionen liegen die Kosten, wenn "alles" gemacht werden muss und das ganze noch halbwegs energieeffizient ist, sodass man am besten noch Fördermittel bekommt? Unter "alles" fasse ich:
- Dämmung der Wände, Keller und Dach
- Dach neu eindecken
- Heizung austauschen
- Leitungen austauschen
- Elektrik erneuern
- Heizkörper austauschen oder besser noch: Fußbodenheizung einbauen
- Neue Treppe
- Neue Fenster
- Elektrische Rollläden einbauen
- Neue Türen
- Neue Eingangstür
- Neue Bäder
- Haus neu verputzen
- Neuer Außenanstrich
- Versetzung / Durchbruch von ggf. tragenden Wänden, um größere Räume zu schaffen
- Dachgeschoss-Ausbau

Ich bin mir nicht sicher, ob ich an wirklich alles gedacht habe, aber das sind so die Punkte, an die ich denke. Für ein freistehendes Haus mit ca. 140qm, was muss man hier an Kosten rechnen? So ganz grob?

Danach müssten logischerweise noch Böden verlegt, Wände gestrichen / tapeziert, eine Küche eingebaut und der Außenbereich angelegt werden. Da das aber wirklich sehr individuell ist, würde ich das in die Kosten jetzt erstmal nicht mitreinnehmen.

Und eine weitere Frage: wir hören oft von Freunden, es sei sehr schwer derzeit, Handwerker zu bekommen. Kann es einem worst-case passieren, dass so eine umfangreiche Sanierung/Renovierung zwar bezahlbar und machbar wäre, man aber niemanden findet, der sie durchführt?

Ich hoffe, die Fragen sind nicht blöd, aber wir tun uns wirklich schwer, so etwas richtig einzuschätzen. Über Meinungen etc. würden wir uns sehr freuen

Liebe Grüße!

 

[cschiko]

Also mal aus eigener Erfahrung, da kann man aus meiner Sicht fast nichts zu sagen. Denn es kommt auf so viele Faktoren an und dann kommt hinzu das einzelne Posten stark variieren können. Wir hatten z.B. für den Austausch unserer Fenster + Haustür und Nebeneingangstür von knapp 20.000€ bis hoch auf 38.000€ und dabei waren im teuerstens Angebot sogar schlechtere Fenster angeboten.

Was man sagen kann ist, dass 300.000€ zunächst einmal noch ein guter Spielraum sind. Und je nach Haus auch reichen sollten, aber eben auch nicht müssen (auch in Abhängigkeit eurer Wünsche). Es gibt dann natürlich diverse Förderprogramme die man nutzen kann, so dass es eben schon eine gute Basis ist. Aber mal als Beispiel, du kannst ein Bad für 10.000€ modernisieren, aber auch problemlos für 20.000€ oder noch mehr.

 

[pagoni2020]

Ich glaube, dass das schön aber auch sehr gefährlich sein kann. Sobald ihr ins Eingemachte gehen müsst bei der Renovierung wie Statik, Verrohrung, Fenster etcpp. ist das selbst für einen Fachmann nocht immer leicht, das als Ganzes abzusehen. Wenn ihr ab und zu da etwas interessantes seht im Preis, dann hat es vmtl. seinen Grund. Auf so ein Projekt würde ich mich als Laie (und das bin ich trotz einigermaßen Basiswissen) niemals einlassen. Vlt. müsst ihr am Radius etwas ändern oder......woanders die Vorstellungen anpassen aber eine alte Immobilie kaufen und aufbauen, das kann schlimm enden. Muss nicht - kann.

 

[nordanney]

Pauschal ab 1.000-1.200€ den qm als Sanierungskosten. Bei Schaffung von neuem Wohnraum wird es teurer (ggf. Architekt + Baugenehmigung etc.) Mit Eigenleistung noch deutlich günstiger (Kellerdecke dämmen ist z.B. auch mit zwei linken Händen gut machbar).
Hängt am Ende davon ab, welchen Standard Ihr möchtet bzw. welches Energieniveau Ihr anstrebt.
Dass tatsächlich "alles" gemacht werden muss, ist aber eher selten.

KfW-430 Programm als Zuschussvariante oder 151/152 als Kreditvariante. Dazu noch die Bafa-Förderung für die Heizung sowie KfW 431 für die Baubegleitung. Das sind die wesentlichen Programme.

 

[Ybias78]

Ganz wichtig beim Haus von 1900. Denkmalschutz. Gibt es evtl. Elemente vom Haus die unter dem Denkmalschutz stehen? Wenn nicht ist der Richtwert von 1.000 - 1.200 € ok. Wenn ja, wird es viel viel teurer.

 

[Pfadfinder87]

Guten Morgen Sirooris,

wir standen vor ~1,5 Jahren vor den selben Fragen als wir uns für den Kauf eines eingeschossigen Hauses mit 120qm vollunterkellert aus 1971 in unserem Wunschort im Rhein-Main Gebiet entschieden haben. Unser Plan war von vorn herein das Haus komplett umzukrempeln und alles neu zu machen inklusive massive Änderungen im Grundriss + den Wohnraum durch den Aufbau eines Kniestocks zu verdoppeln.

Wir haben sehr viel an Eigenleistung geplant, dennoch die entscheidenden Gewerke wie: neues Stockwerk in Massivbau, Dachstuhl / Dach, Gas-Wasser-Bad, Fenster bei Fachfirmen in Auftrag gegeben.

Um die etwas Orientierung über die Preise zu geben, schreibe ich unten mal an deine Liste, was bei uns so aufgerufen wurde sofern wir da schon mit durch sind bzw. Angebote haben.

- Dämmung der Wände, Keller und Dach
Dämmung Keller außen (Bitumen und Noppenbahn), Drainagen, Revisionsschacht mit Baggerarbeiten 7.000€.
Dämmung Kellerdecke Material für 120qm kommt etwa auf 2.500-3.000€ machen wir in EL zum Schluss oder nach dem Einzug. Dämmung außenwand

- Dach neu eindecken
Abbau des alten Daches + Dachstuhl kostete 1 Samstag mit 5 Personen, 2.000€ Entsorgung (allerdings mit Giebeln).
Neuer Dachstuhl + Dach inklusive 4 Dachfenster mit E-Rollläden 46.000€
- Heizung austauschen
Entfernung des alten Öltanks durch Fachfirma kostete 1.200€.
Abbau der alten Heizung kostete 3 Stunden EL mit 2 Mann.
Neue Gasbrennwerttherme mit Solar und Fußbodenheizung im Trockenbausystem (erforderlich wegen Bodenaufbauhöhe im Bestand) und komplett neuen Leitungen + zweiter Heizkreis für Handtuchwärmer in den Bädern sowie neuen Wasserleitungen kostet 48.000€
- Leitungen austauschen
Ist in der Heizungsposition mit erfasst.
- Elektrik erneuern
Wird komplett in Eigenleistung verlegt kostet unheimlich viel Zeit: Vorbereitung durch einlesen und ausführen. Im OG geht es jetzt schneller da ich schon etwas Übung hab Neuer Sicherungskastenanschluss sowie nachher den Anschluss der Leitungen übernimmt ein befreundeter Elektromeister (der prüft auch meine EL zum Glück) daher ist der Preis nicht repräsentativ. Allerdings komme ich bestimmt mit dem Material schon auf etwa 10.000€ inklusive Schalterprogramm.
- Heizkörper austauschen oder besser noch: Fußbodenheizung einbauen
Heizung ist oben in der Position mit drin. Die Fußbodenheizung im Trockenbausystem kostet etwa 19.000€ + 2.000€ die Dämmung und 5.000€ der Trockenestrich auf dann knapp 240qm Bodenfläche. Die 19.000€ sind oben mit drin also hier nur noch +7.000€ um den Boden belegreif zu bekommen.
- Neue Treppe
Wir haben uns eine Betontreppe vor Ort gießen lassen die mit 2.500€ wohl recht günstig ist. Allerdings muss sie etwas nachbehandelt werden also um die 3.000€ am Ende. Geländer und Handlauf ist bei uns aus Trockenbau, Handlauf belegen wir mit Nero Assoluto wie auch die Fensterbänke und Küchenarbeitsplatte. Das Marmor 700€
- Neue Fenster
Alle Fenster neu und mit E-Rollo samt großer Hebe-Schiebetür und Aluminium Haustür und Kellerfenster kommen uns auf etwa 30.000-35.000€. Laut Angebot waren es 28.000€ ohne Kellerfenster, hab die Endrechnung noch nicht nur eine Abschlagsrechnung.
Garagentor elektrisch mit Fernbedienung etwa 2.000€
- Elektrische Rollläden einbauen
- Neue Türen
Etwa 200-300€ pro Tür mit Zarge
- Neue Eingangstür
Ist im Fensterpreis mit drin. Unsere ist komplett Anthrazit mit 2 80cm breiten Lichtschächten links und rechts und kostet laut Angebot etwa 3.000€
- Neue Bäder
Wir waren vor 2 Wochen bei der Bemusterung und warten noch aufs Angebot. Eine Referenz vom selben Bemusterungshaus und einem gleichwertig teuren Installateur aus dem Ort haben wir aus der Familie vorliegen da waren es 20.000€, weil wir etwas größere duschen haben und eine Badewanne rechne ich mal lieber mit 30.000€
- Haus neu verputzen
Hier warte ich noch auf ein Angebot laut Architektenschätzung 25.000€ inklusive Außendämmung. Schätze aber es kostet mit Dämmung eher mehr.
- Neuer Außenanstrich
Im verputzen inkludiert
- Versetzung / Durchbruch von ggf. tragenden Wänden, um größere Räume zu schaffen
Das hat uns im EG die meiste Zeit an Eigenleistung gekostet. Der gesamte Rückbau, Umbau, einbringen von Stahlträgern, teile wieder Ausmauern etc. zog sich gut 6 Monate mit durchschnittlich 20 Arbeitsstunden pro Woche. Kosten fielen am meisten für die Entsorgung an (hier ist aber auch das entfernen des Asphalt Estrichs etc. mit drin).
Entsorgung: 10.000€ ca. hab es nicht ausgerechnet
Umbau Material: 5.000
- Dachgeschoss-Ausbau
Aufmauern Kniestock 1,20m + Giebel und tragende Innenwände und Schornstein 37.000€
Nichttragende Innenwände aus Trockenbau, Untersparrendämmung Dach, Trempel aus OSB isoliert, alles verkleidet mit OSB und Rigips als Putz für das EG kostete (nur Material) 6.000€.
Eigenleistung in Arbeitszeit 150 Stunden.


Hinzu kamen noch Kosten wie Baustelleneinrichtung mit Kran und Gerüst ~7.000€ für 5 Wochen
Architektin Leistungsphasen 1-4: 6.000€
Statiker: 2.500€
Baugenehmigung: 800€

Bauleitung liegt in der Hand meines Opas als Bauingenieur ist daher umsonst. Die Architektin hätte dafür aber 10.000€ genommen.