Bestandsimmobilie oder Bauen finanzierbar?

[Mickykitty]

Hallo,
Ich bin ganz neu hier angemeldet, da ich das Forum vor kurzem entdeckt habe und das geballte Wissen hier als sehr wertvoll empfunden habe. Daher kommt mal der Fragebogen zu unserer Situation:

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Ehepaar
• Wie alt seid Ihr? Ich 33,mein Mann 39
• Gibt es Kinder? 1 (anderthalb Jahre)
• Sind Kinder geplant? Nein, Planung abgeschlossen
• Was macht Ihr beruflich? Er ist Beamter, wechselt im Dezember in den höheren Dienst nach berufsbegleitendem Masterstudium, ich bin Angestellte im öffentlichen Dienst, unkündbar im gehobenen Dienst
• Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc... S.o.
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Er Vollzeit, ich derzeit 63% in Teilzeit. Wahrscheinlich Erhöhung später auf 70%. Frühestens in 10 Jahren wieder Vollzeit.

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Netto 5300€ Haushaltseinkommen
• Wie viel Kindergeld gibt es? 204€
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? -
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 35 000
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 30 000

Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete 590 €
• aktuelle Warmmiete 800 €
• Strom 50 €
• Gas 100 €
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung
• Telefon, Internet, Mobilfunk 150€

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!) 50€
• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto) -
• Versicherung 58€
• Steuern 260€
• Kraftstoff 100€
• Reparaturen
• Sonstiges
• Gibt es ein zweites Auto, Motorrad, Roller? Bitte alle Punkte erneut angeben! -

Versicherungskosten:

• Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.) 277€ (mein Mann und unser Kind)
• Haftpflichtversicherung (auch Tiere) 400€(incl Hausrat und verkehrshaftpflicht)
• Kapital- oder Risikolebensversicherung
• Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...)
• Berufsunfähigkeitsversicherung
• Unfallversicherung
• Hausratversicherung
• Rechtsschutzversicherung
• Sonstige Versicherungen (wie z.B. Reiseversicherung, Sterbegeldversicherung)

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel
• Restaurantkosten
• Pflege/Drogerie
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten)
• Medikamente
• Kleidung
• Möbel
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld)
• Nachhilfe
• Schulmaterial und -Bücher
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio
• Babysitter
• Spielzeug
• Reinigung
• TV/Video/Audio/CDs/DVD
• Tickets (Fußball, Kino, Konzerte etc...)
• Spenden
• Sonstiges
• Insgesamt ca. 1500

Sparleistungen:

• Urlaub
• Haus 1000€
• Altersvorsorge
• Hobbys/Geschenke
• Sonstiges

Sonstige Ausgaben:

• Unterhaltsleistungen? -
• Kredite? -
• Sonstiges? -
• Wurde was vergessen? Dann spätestens hier noch angeben!

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt 5500€
• Ausgaben gesamt 4500€
• Saldo 1000€
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus) 1590€

Wir interessierten uns für diese Immobilie:
Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück?427 qm
• Welche Maße hat es?
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 205
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Freistehendes Einfamilienhaus 1986
• Garagen? 1 Fertiggarage, 1 Stellplatz
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) wf 97qm, Nutzfläche ca 50qm
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus? Gemäß Bankbewertung 295 000 € aufgerufene Kaufpreis 385 000€, plus 46 000€ Kaufnebenkosten

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten
• Erschließungskosten
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler)
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker)
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.)
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc...
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen)
• Gesamtkosten

sonstige Kosten:

• Küchenkosten
• Möbel, Lampen, Deko
• Sonstige "nicht Erwerbs-, Erwerbsneben-, Bau oder Baunebenkosten"

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten 431 000€
• abziehbares Eigenkapital 30 000€
• Finanzierungssumme 401 000€

Notwendige Kreditangaben:
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):

• Kreditbetrag401 000€
• Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...) 100000€ KFW, 280.000 € Annuitätendarlehen, 25 000 € Nachrangdarlehen
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv) KfW 0,8%, Annuitätendarlehen 2,14%, nachrangdarlehen 6,8%
• Zinsbindungsdauer KfW 10 Jahre, Annuitätendarlehen 15 Jahre, nachrangdarlehen 10 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung 250 000€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung
• anfänglicher Tilgungssatz 2%-2,5%
• monatliche Rate 1560€
• Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben) Annuitätendarlehen 5%, nachrangdarlehen jederzeit bis 100%
• Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben) 3x

Erläuterungen zu unserer Situation:
Wir haben uns bei Dr. Klein beraten lassen um herauszufinden was wir uns leisten könnten und ob wir einen Kredit bekommen.
Aufgrund unserer Jobs war der finanzberater sicher, dass es bis 400000€ klappt, natürlich abhängig vom Haus.
Wir suchen im Umkreis 35km um Düsseldorf. Haben dann ein schönes Haus gefunden. Es ist sehr schön von außen und die Lage ist für uns perfekt (Sackgasse, spielstrasse). Wir wären bereit gewesen den Kaufpreis zu zahlen.
Sowohl deutsche Bank als auch Nationalbank haben abgelehnt wegen der horrenden Bewertung. Nach diesem metterschmidt? Bewertungaprogramm ist das Haus 295 000€ wert. Den Gap können wir nicht mit Eigenkapital auffangen.
Nun hat der Makler uns an einen anderen finanzberater verwiesen, der uns dieses Angebot oben gemacht hat. Mir standen da direkt die Haare zu Berge und bei dem teuren Haus bin ich nicht bereit auch noch einen teuren Kredit zu zahlen.
Wir können uns das Haus anscheinend nicht leisten.

Ein anderer Finanzberater, der sofort nach 5 Minuten Gespräch sagte, dass wir dieses Haus mit unserem Eigenkapital nicht dargestellt bekommen riet uns zum Hausbau.
Die Kaufnebenkosten könnten wir vom Eigenkapital bezahlen, die Baunebenkosten seien ja finanzierbar über den Kredit.

Jetzt meine Frage: Ist das so?
Wie schätzt ihr unsere Chancen ein?
Wir haben fest damit gerechnet, dass unsere Jobs und unser Recht gutes Einkommen und keine anderen Kredite für die Banken positiv sind. Anscheinend doch nicht so sehr, wie erhofft. Vielleicht auch wegen der corona Situation?

Der finanzberater, der uns zum Kauf riet meinte wir können uns bis 350 000 Hauskosten mit Grundstück leisten. Da wir mindestens 400qm Grundstück und freistehend wollen schauen wir in der Region Mönchengladbach, Viersen, Krefeld, Moers, Duisburg. Dort bekommt man mit Glück ein Grundstück im Preisrahmen 100000€.

Nun meine Frage:
Lohnt es sich, sich weiter zu informieren bezüglich Hausbau? Oder schätzt Ihr das hier als Totgeburt ein?

Bei Bestandsimmobilien: die Preise hier in der Region sind der absolute Wahnsinn im Moment. Schon lange natürlich, aber seit Dezember letzten Jahres hat es nochmal angezogen. Da wir kein Handtuchgrundstück und am liebsten freistehend wollen gibt es kaum was auf dem Markt. Die, die angeboten werden sind überteuert (und werden von den Banken wesentlich niedriger bewertet). Also beginnt wieder die Spirale von unserem Wunschhaus, das ich oben beschrieben habe...
Können wir uns ein Haus überhaupt leisten?? Was denkt ihr?

Falls Fragen kommen "warum so wenig Eigenkapital?"
Ich verdiene erst seit knapp 2 Jahren Geld. Habe zu lange für meine Ausbildung /Studium gebraucht. Mein Mann verdient auch nicht von Anfang an so viel, wir haben in Düsseldorf gelebt, und nicht in Askese. Wir sind gereist und hatten teure Hobbys, große Hochzeit, Bafög Rückzahlung (diesen Lebensstil führen wir schon länger nicht mehr, also eine Umstellung ist nicht nötig oder fraglich).

Ich freue mich auf eure Antworten!

 

[nordanney]

Sowohl deutsche Bank als auch Nationalbank haben abgelehnt wegen der horrenden Bewertung.

Wie ist denn die Nachfrage nach genau diesem Haus? Wenn Banken das Haus so niedrig bewerten (Beleihungs- oder Marktwert?), solltet Ihr Euch tatsächlich Gedanken machen, ob das Haus den Preis wert ist.

bin ich nicht bereit auch noch einen teuren Kredit zu zahlen.

Der Kredit ist nicht teuer! Wenn nicht jetzt, wann dann finanzieren?

Ein anderer Finanzberater, der sofort nach 5 Minuten Gespräch sagte, dass wir dieses Haus mit unserem Eigenkapital nicht dargestellt bekommen riet uns zum Hausbau.

Schwätzer. Ihr könnt kaufen oder bauen. Bei normalen Objekten wird die Bewertung durch die Bank bei beiden Varianten gleich sein.

Wie schätzt ihr unsere Chancen ein?
Wir haben fest damit gerechnet, dass unsere Jobs und unser Recht gutes Einkommen und keine anderen Kredite für die Banken positiv sind. Anscheinend doch nicht so sehr, wie erhofft.

Ihr hat ein gutes Einkommen, allerdings zu viel gelebt, um Eigenkapital ansparen zu können. Ist ja auch nicht schlimm. Mit dem Einkommen könnt Ihr eine Menge bewegen, kaufen und finanzieren.

Lohnt es sich, sich weiter zu informieren bezüglich Hausbau? Oder schätzt Ihr das hier als Totgeburt ein?

Macht Euch auf jeden Fall Gedanken darüber! Hier im Forum gibt es viele Tipps dazu.

Bei Bestandsimmobilien: die Preise hier in der Region sind der absolute Wahnsinn im Moment.

Ihr sucht anscheinend noch in den falschen Ecken. Gerade Krefeld, Moers, Duisburg etc. sind günstige Regionen (sind ja auch Grundstück. keine schönen Städte). Habe gerade selbst in Neukirchen-Vluyn gekauft (vor ein paar Jahren dort auch mal gebaut). Schaut mal in die kleineren Städte/Orte entlang der A57 / A40. Da gibt es eine relativ große Auswahl an Häusern (und auch Grundstücken).

 

[Mickykitty]

Hallo,
Danke für deine Antwort!
Die Nachfrage nach dem Haus ist glaube ich gering. Der Makler erzählt zwar von anderen Interessenten, aber die wollen den Preis wahrscheinlich auch nicht zahlen. Und würden den Kredit auch nicht dargestellt bekommen.

Wir suchen in genau dieser Region, aber ehrlich gesagt habe ich da in den letzten Wochen auf ImmoScout nicht viel entdeckt, was preislich realistisch ist... Je weiter weg von Düsseldorf, desto niedriger bewerten die Banken.
Und Krefeld ist unglaublich teuer geworden. Das war früher billig, aber jetzt?! Es ist unglaublich!!

Findest du diese fast 7% Zinsen nicht zu viel?
Mein Mann würde das wohl machen, er hat durchgerechnet wenn wir die nächsten vier Jahre alles was übrig bleibt (ca. 1000-1500€/monat) in die Sondertilgung des Wucherkredits steckt, wären wir den schnell los und hätten am ende zwar etwas mehr Zinsen bezahlt, hätten aber schneller getilgt...

 

[nordanney]

Die Nachfrage nach dem Haus ist glaube ich gering. Der Makler erzählt zwar von anderen Interessenten, aber die wollen den Preis wahrscheinlich auch nicht zahlen. Und würden den Kredit auch nicht dargestellt bekommen.

Dann bietet einen niedrigeren Kaufpreis an. Wenn die Verkäufer merken, dass sie sich verzockt haben, werden sie wahrscheinlich mit dem Preis nach unten gehen.

Je weiter weg von Düsseldorf, desto niedriger bewerten die Banken.

Nein, das stimmt nicht. Bei normalen Preisen ist Kaufpreis = ungefähr Marktwert und Kaufpreis abzgl. 10-20% = Beleihungswert.

Und Krefeld ist unglaublich teuer geworden. Das war früher billig, aber jetzt?! Es ist unglaublich!!

Das ist relativ

Findest du diese fast 7% Zinsen nicht zu viel?

Im gewerblichen Immobilienfinanzierungsbereich bewegst Du Dich eher bei 8-14%. Ist Kapital, das komplett unbesichert am Ende der Kette liegt.

Wie gesagt, schaut mal nördlich von Krefeld ==> Neukirchen-Vluyn, Kamp-Lintfort, Rheinhausen, Kerken, Kempen, Rheurdt, Tönisvorst.

 

[ghost]

Ihr könnt die obige Finanzierung leisten.
Klingt nach bla bla des Beraters. Da würde ich mir einen weiteren / neuen Berater suchen.

Problem scheint das Objekt zu sein.
Wenn es Euch zusagt: 285T bis 300T anbieten.
Sofern der Verkäufer das nicht akzeptiert, weitersuchen.

 

[Mickykitty]

Ihr könnt die obige Finanzierung leisten.
Klingt nach bla bla des Beraters. Da würde ich mir einen weiteren / neuen Berater suchen.

Naja, er hat sich nicht auf das o. g. Kreditangebot bezogen (das hat jemand anders gemacht), und hat ja nur die zweifache Ablehnung der Deutschen und Nationalbank bestätigt. Ein normales Annuitätendarlehen ist aufgrund des Hauswerts nicht ohne Risiko Aufschlag möglich.

Wir haben heute den Besitzern abgesagt. Die waren ziemlich geschockt von der niedrigen Bankbewertung. Das Problem ist der Makler, der hatte ihnen sogar versichert, dass das Haus 450000 € Wert sein.
Die Besitzer würden auch denke ich nach einer kurzen Bedenkzeit etwas mit dem Preis runter gehen, ich habe das Gefühl der Makler blockiert das.
Aber egal, das Thema ist abgeschlossen.

Noch eine Frage zum Baukredit:
Die Firma Allkauf Haus hat hier in der Region auf sehr vielen Grundstücken die Hand drauf. Eigentlich wollte ich kein Fertighaus... Aber möglicherweise ist das doch eine Option.
Wie sieht es mit der Finanzierungssumme bei einem Fertighaus aus?
Bewerten die Banken das wesentlich schlechter?
Ist da ein Kredit von 350 000 € (Haus und Grundstück) plus 50 000€ Baunebenkosten darstellbar?