Grundstückskauf - Risiko eines „verbundenen Geschäfts“?

[ypg]

Ich habe leider die GbR-Sache vorhin nur kurz überflogen.
Und es gibt auch Wohnen nach WEG, es gibt Gemeinschaftsprojekte, es gibt tolles Wohnen im Miteinander. Es gibt alternative Möglichkeiten, zu einem Haus zu kommen, und eigentlich sollte ein Hausbauforum diese Optionen nicht ständig schlecht reden, weil jedes Angebot hat seine Zielgruppe. Es gibt Konstellationen, das macht alles Sinn, dass es diese Angebote gibt.

Irgendeine Idee, wie ich mich da absichern könnte? Bekommt das Finanzamt solche Absprachen überhaupt mit oder kommt es am Ende auf das an, was im Notarvertrag steht?

Es gibt zb den Weg, den Grundstückskauf in einem Jahr, den Werkvertrag im anderen Jahr zu unterschreiben.
Oder viel Zeit zw beiden Verträgen zu haben.
Ich wette, dass „erst das Grundstück, danach der Werkvertrag“ eher als unabhängiges Geschäft angesehen wird als anders herum.
Aber wie willst Du Dich vor Gesetz, Recht und Ordnung absichern?
Absichern tut man sich ja eher bei oder vor einer künftigen Gefahr. ... es ist ja nun mal, wie es ist: ihr wollt mit dieser Hausfirma bauen. Ohne Grundstück, kein Haus. Hausbaufirma hat jetzt ein Grundstück vermittelt. Und wo wäre jetzt die Gefahr? Es geht hier um etwas Geld... 5-stellig, aber nicht die Welt.
Ja klar, wäre schön, wenn man es nicht bezahlen muss. Aber worum geht es hier?
Wenn Du Angst hast (-> Absicherung), dann warte auf das nächste Grundstück. So einfach ist das.
Wenn Du Dich ärgern wirst, wenn tatsächlich ein Koppelgeschäft vom FA gesehen wird, lass es.
Wenn Du keine 20000€ (oder wieviel das auch immer sein mag) über hast, dann lass es mit dem Hausbau ganz. Vielleicht hast Du Glück, vielleicht nicht.

Natürlich sind erschlossene Grundstücke teuer

teuRer. Natürlich muss man dafür bezahlen, dass Kanalisation, Strom und Wasser nah erreichbar ist.
Ob nun so oder so.

Bevor man sich Gedanken macht über das Traumhaus: ab zum Bauamt, sich selbst darum kümmern ob bebaubar oder nicht.

Das würde ich auch machen.

 

[Tolentino]

dass grundsätzlich erstmal beide Beteiligten zur Zahlung verpflichtet werden können (§ 13 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz laut Wikipedia).

Stimmt. ist aber absolut unüblich bei Verkäufen an private Personen. Kannst natürlich versuchen, die im Vertrag dem Verkäufer aufzudrücken. Ich glaube nicht, dass das erfolgreich sein wird.

 

[Wolkensieben]

Hier liegt wohl der stinkende Hund begraben. Sollte mich wundern, wenn die nicht einen Vertrag miteinander haben. Und dann ist es ein Koppelgeschäft.

Vermute ich auch

Ja, erschlossene Grundstücke kosten hier leider meist so viel, dass man am Ende noch eine Hundehütte daraufstellen kann

Wie ich herauslese weisst Du ja schon, dass Deines nicht erschlossen ist um ein Haus darauf zu bauen.

 

[11ant]

Vielleicht bin ich hier komplett auf dem Holzweg oder wir reden irgendwie einander vorbei... mein Verständnis vom Ablauf: Jeder Käufer holt separat eine Finanzierungsbestätigung für seinen Grundstücksanteil ein (wird auch vom Verkäufer so verlangt). Auch mein Finanzberater meinte dazu, dass er in der Abwicklung über GbR keine Nachteile für uns sieht.

Eine GbR ist eine Personengesellschaft, ohne eigene Rechtspersönlichkeit, und brandgefährlich für ihre Gesellschafter (die einander V-O-L-L vertrauen können müssen). Hinsichtlich Grundstücksgeschäften (Besitz, Entwicklung, Belastung) sehe ich in einer GbR aus aus einem Ehepaar die einzige Form der GbR, für die ich mir das Vertrauen von Dritten vorstellen kann. Mit drei Gesellschaftern ist eine GbR eine kleine Bombe, und ab spätestens derer fünf (theoretisch, in der Praxis kenne ich keine solche) ein Himmelfahrtskommando für Zocker, denen ein klassisches Russisches Roulette zu wenig Thrill verspricht.

Daher sehe ich hier zwei Möglichkeiten, UND BEIDE GEFALLEN MIR NICHT:

- A ) so habe ich Deine Ausführungen verstanden -
Die Käufer sollen miteinander eine GbR bilden, diese kauft den Verkäufer das Ganzgrundstück ab, teilt dieses auf, löst sich auf und gibt die Teilgrundstücke an ihre Gesellschafter heraus. Dann würden die Gesellschafter der GbR das ihnen geliehene Geld mit einem Anteil an einem Gesamtgrundstück besichern müssen, welches ihnen als Personengesellschaft mit den anderen GbR-Buddies gehört. Das bedeutete auch: alle ihre Banken müßten ins Grundbuch des Gesamtgrundstückes, welches der Personengesellschaft gehört. Das kann ich mir nicht vorstellen, ohne daß die Banken aller beteiligten GbR-Buddies ALLE VON IHNEN - also nicht nur jeweils ihre eigenen Kunden von ihnen - als Finanzierungsnehmer mit "Ja"-Ergebnis durchleuchten müßten. Wenn Ihr das hinkriegt, geht der Teufel ins Kloster.

- B ) so könnte ich es mir schon eher vorstellen -
Du hast die Vorgehensweise mißverstanden, und nicht ihr Käufer sollt Euch allesamt miteinander in einer GbR zusammentun, sondern jeder von Euch soll jeweils eine GbR mit dem Verkäufer gründen. Dann teilt der Verkäufer wenn alle Käufer-und-er-GbR´ stehen das Grundstück und verkauft die Parzellen an die "Ihn und Dich GbR", die "Ihn und Fritz GbR", die "Ihn und Franz GbR" und so weiter. Das sind dann wegen seines jeweils hälftigen Anteils keine Verkäufe (denkt er !), und aus den jeweiligen GbR´ zieht er sich danach wieder zurück. Ich sähe darin einen Gestaltungsmißbrauch nicht nur im steuerrechtlichen Sinne. Bedenke dabei auch, daß das Strafrecht ab drei Tatverabredern von einer "Bande" spricht !
Der Steuerberater des Verkäufers könnte das für einen genialen Coup halten, aber Du würdest Dir tüchtig die Finger dabei verbrennen, bei einem solchen vermeintlichen Win-Win mitzuspielen.

 

[HeißerWai]

FA schickt irgendwann einen Fragebogen. Den gilt es wahrheitsgemäß auszufüllen. Daraufhin entscheidet es ob Koppelgeschäft oder nicht.

Ist dieser Fragebogen normiert? Kann ich den irgendwo im Vorfeld einsehen?

Dass in der heutigen Zeit ein Grundstückseigentümer Käufer sucht finde ich merkwürdig. Wo liegt da der sprichwörtliche Hund begraben ?

Es liegt daran dass der Verkäufer selbst dort wohnt (auf einem zukünftigen Nachbargrundstück) und daher ein Interesse hat, wer da kauft/baut. Ich konnte die Person schon in mehreren persönlichen Treffen kennenlernen und müsste mich extrem täuschen, wenn das am Ende alles nur Lug und Trug sein sollte.

Und ich habe das ungute Gefühl, wegen der Aussage, erschlossene Grundstücke seinen so teuer.

Über welche Beträge reden wir denn hier ? 80 Euro pro qm bei ihm und 360 Euro auf dem freien Markt ? Sag mal bitte Zahlen.

Da habe ich mich schlecht ausgedrückt, mit „erschlossenes Grundstück“ meinte ich das, was eben meist von Maklern angeboten wird - „alles erschlossen, Bebauung so und so, Sie können morgen schon damit anfangen“. Hier ist das eben ein etwas längerer „Prozess“ (wir sind schon über mehrere Monate in Kontakt und es geht eher schleppend voran, weil der Verkäufer eben versucht die Bebaubarkeit sicherzustellen und da mit einigen Behörden in Kontakt ist, die Mails dazu haben wir gesehen, das ist also transparent).
Letztendlich wird das Grundstück aber auch mit den geplanten Erschließungskosten (ca. 35000€ pro Partei für die Stichstraße und ein paar weitere Posten) deutlich günstiger sein als andere Angebote (die zugegeben deutlich bessere Infrastruktur haben, was uns den Aufpreis aber nicht wert ist, wir haben gerne Natur). Grundstückspreise sind hier sonst so 700-800€/qm.

Bei mir schrillen alle Alarmglocken. [...]
Mich beschleicht das Gefühl, dass auf Du auf den "Leerverkauf" hereinfallen könntest, von dem 11ant geschrieben hat.

Entspann dich ;) Ich bin wirklich nicht so naiv wie es hier offenbar rüberkommt! Was ist mit „Leerverkauf“ hier gemeint? Das Grundstück und den Besitzer gibt es wie gesagt, beide schon in echt gesehen.

Ich habe leider die GbR-Sache vorhin nur kurz überflogen. [...]
... es ist ja nun mal, wie es ist: ihr wollt mit dieser Hausfirma bauen. Ohne Grundstück, kein Haus. Hausbaufirma hat jetzt ein Grundstück vermittelt. Und wo wäre jetzt die Gefahr? Es geht hier um etwas Geld... 5-stellig, aber nicht die Welt.
Ja klar, wäre schön, wenn man es nicht bezahlen muss.

Klar, es wäre kein Weltuntergang. Trotzdem ärgerlich falls es am Ende durch kleine Details beim Ablauf oder Vertrag vermeidbar gewesen wäre. Deshalb ja hier der Thread. Es wäre aber sicher kein „Show-Stopper“ für den Kauf.

Stimmt. ist aber absolut unüblich bei Verkäufen an private Personen. Kannst natürlich versuchen, die im Vertrag dem Verkäufer aufzudrücken. Ich glaube nicht, dass das erfolgreich sein wird.

Wenn es in den Kaufpreis eingerechnet wird sollte es dem VK ja egal sein? Aber vermutlich entweder nicht legal oder es befreit mich trotzdem nicht von einem Koppelgeschäft?

Daher sehe ich hier zwei Möglichkeiten, UND BEIDE GEFALLEN MIR NICHT:

- A ) so habe ich Deine Ausführungen verstanden -
Die Käufer sollen miteinander eine GbR bilden, diese kauft den Verkäufer das Ganzgrundstück ab, teilt dieses auf, löst sich auf und gibt die Teilgrundstücke an ihre Gesellschafter heraus. Dann würden die Gesellschafter der GbR das ihnen geliehene Geld mit einem Anteil an einem Gesamtgrundstück besichern müssen, welches ihnen als Personengesellschaft mit den anderen GbR-Buddies gehört. Das bedeutete auch: alle ihre Banken müßten ins Grundbuch des Gesamtgrundstückes, welches der Personengesellschaft gehört. Das kann ich mir nicht vorstellen, ohne daß die Banken aller beteiligten GbR-Buddies ALLE VON IHNEN - also nicht nur jeweils ihre eigenen Kunden von ihnen - als Finanzierungsnehmer mit "Ja"-Ergebnis durchleuchten müßten. Wenn Ihr das hinkriegt, geht der Teufel ins Kloster.

- B ) so könnte ich es mir schon eher vorstellen -
Du hast die Vorgehensweise mißverstanden, und nicht ihr Käufer sollt Euch allesamt miteinander in einer GbR zusammentun, sondern jeder von Euch soll jeweils eine GbR mit dem Verkäufer gründen. Dann teilt der Verkäufer wenn alle Käufer-und-er-GbR´ stehen das Grundstück und verkauft die Parzellen an die "Ihn und Dich GbR", die "Ihn und Fritz GbR", die "Ihn und Franz GbR" und so weiter. Das sind dann wegen seines jeweils hälftigen Anteils keine Verkäufe (denkt er !), und aus den jeweiligen GbR´ zieht er sich danach wieder zurück. Ich sähe darin einen Gestaltungsmißbrauch nicht nur im steuerrechtlichen Sinne. Bedenke dabei auch, daß das Strafrecht ab drei Tatverabredern von einer "Bande" spricht !
Der Steuerberater des Verkäufers könnte das für einen genialen Coup halten, aber Du würdest Dir tüchtig die Finger dabei verbrennen, bei einem solchen vermeintlichen Win-Win mitzuspielen.

Ok, ich sehe ein dass ich zu dem Punkt definitiv mehr Klarheit brauche. Werde das nochmal in Erfahrung bringen wie es im Detail ablaufen soll, ich hoffe dann lichtet sich der Nebel hier. Wie gesagt, ich habe den VK persönlich kennengelernt und würde ihm weder kriminelle Absichten noch „halbgare“ Ideen unterstellen wollen - es klang schon so, als hätte er sich bereits umfassend zu dem Thema informiert.

 

[Tolentino]

Also ein Formblatt habe ich nicht gefunden.
Aber hier schreibt jemand recht ausführlich, was gefragt wird.

https://www.hausbau-forum.de/threads/fragebogen-finanzamt-zur-bemessung-der-Grunderwerbsteuer.33227/

Ja, da hatte ich auch schon gefragt. Ging noch um nen anderes Objekt, dass es schließlich nicht geworden ist. Interessant ist, dass dort anscheinend immer noch nicht gebaut wird. Zumindest nicht als ich vor ein paar Wochen dran vorbeigefahren bin.