Optimale Aufteilung eines Flurstücks und Umwandlung in Bauland

[ReXel83]

Hallo zusammen,

ich bin neu hier im Hausbauforum und habe eine Frage zur Teilung eines Flurstücks.
Meine Frau und ich spielen seit längerem mit dem Gedanken ein Eigenheim zu bauen. Nun wird das ganze etwas konkreter. In der Familie meiner Frau existiert ein großes Flurstück was am Ortsrand unseres Wohnortes liegt und an die Häuser des Ortes heran reicht. Dieses gehört aktuell dem Onkel meiner Frau, der bereit ist uns einen Teil des Grundstücks zu kleinem Geld überlassen. Zusätzlich sollen noch weitere Teile aus dem Flurstück herausgelöst werden und innerhalb der Familie vergeben werden. Für den Bereich des Flurstücks existiert kein Bebauungsplan. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur aktuellen Bebauung erhoffe ich mir jedoch eine "problemlose" Bebauungsmöglichkeit.

Meine erste Frage ist nun wie man das Flurstück optimalerweise in kleinere, potenzielle Baugrundstücke unterteilt? Ich denke man könnte schon 4-6 Parzellen aus dem Flurstück herausholen. Gibt es da nützliche Ratgeber, auf was muss man achten usw?
Für die Teilung müssen wir ja zu einem Vermessungsingenieur. Kann der uns bei der Aufteilung unterstützen oder müssen wir diesem bereits einen ungefähren Plan vorlegen an dem er sich orientiert? Um die einzelnen Grundstücke sinnvoll nutzen zu können, müsste wohl noch eine Straße auf dem Flurstück zwischen den einzelnen neuen Grundstücken angelegt werden. Muss man dafür dann vor der Grundstücksteilung bereits die Gemeinde ins Boot holen um die Straße bereits frühzeitig zu berücksichtigen? Ansonsten müsste man ja unter Umständen von den neu entstandenen Grundstücken später wieder einen Teil für die Straße abgeben?!

Folgendes Problem gibt es noch: Das Grundstück ist noch Teil eines landwirtschaftlichen Betriebes. Hab ich folgenden Sachverhalt richtig verstanden: Wenn das bisherige Grünland zu Bauland wird und sich noch im Besitz des landwirtschaftlichen Betriebs befindet, muss der Wertzuwachs durch den Betrieb versteuert werden. Ist das korrekt?
Dann müsste das (Teil-)Grundstück unbedingt an uns übertragen werden bevor es zu Bauland wird.
Wenn wir nun auf die Gemeinde zugehen und dort den Sachverhalt darlegen, kann dann die Gefahr bestehen, dass die Gemeinde das Grundstück bereits vorher in Bauland umwandelt? Oder kann das nur auf Antrag des Grundstückseigentümers passieren?

Was würdet ihr in dem Fall für die korrekte Vorgehensweise halten?
Wann muss die Gemeinde eingebunden werden und wie können wir verhindern, dass das Grundstück zu Bauland wird bevor es an uns übertragen wurde?

 

[icandoit]

Stell Dir das nicht so easy vor. Ackerland zu Bauland umzuwidmen. Dann noch mehrere Grundstücke.

 

[ReXel83]

Große Vorstellungen hab ich ehrlich gesagt noch gar nicht.
Ich glaube der aller erste Weg wird uns zur Gemeinde führen. Ich habe nur bedenken, dass das Grundstück dann schon vorher umgewidmet werden könnte, wenn die Gemeinde das für ne gute Idee hält und damit vielleicht sogar noch mehr Geld dort in die Kassen spült..

 

[nordanney]

Ich glaube der aller erste Weg wird uns zur Gemeinde führen. Ich habe nur bedenken, dass das Grundstück dann schon vorher umgewidmet werden könnte, wenn die Gemeinde das für ne gute Idee hält und damit vielleicht sogar noch mehr Geld dort in die Kassen spült..

Die Umwandlung spült ausschließlich Geld in Eure Kassen. Aufwand für die Erschließung ist das, was die Gemeinde bekommt. Also hat diese auch kein Interesse an Eurem Plan.

Bevor an Vermessung und Teilung geht, muss das Thema Bebaubarkeit geklärt sein. Landwirtschaftlicher Betrieb hört sich nach Außenbereich an. Da gibt es erst einmal gar kein Baurecht.
Wenn, dann muss ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden. Das kostet Euch eine ordentliche Stange Geld und vor allem Zeit. Um auf Nummer sicher zu gehen, plant mal 2-3 Jahre ein. Dazu bedarf es aber behördlicher Unterstützung und Zustimmung.
Größe der zukünftigen Grundstücke ist dann abhängig davon, was für ein Bebauungsplan am Ende des Prozesses stehen wird.

Du zäumst das Pferd von hinten auf. Ich denke vielleicht an einen vorhabensbezogenen Bebauungsplan - aber egal wie, IHR müsst wohl erst einmal alles bezahlen. Planer, Straßen, Kanalisation, Erschließung usw.
Vorleistung Eurerseits mindestens 6-stellig.

Geh also erst einmal auf die Gemeinde zu und klär, was überhaupt denkbar ist.

Du siehst, mal eben Acker in Bauland umwandeln geht nicht.

 

[11ant]

Du könntest ja mal Bilder (Luftbilder / Katasterplanausschnitte) zeigen - bitte auch so, daß man einmal die betreffenden Ländereien und einmal auch den Ort sieht, der Dir günstig nahegelegen bebaut scheint.

 

[ReXel83]

Ist Außenbereich alles was im Flächennutzungsplan nicht als Wohnbereich gekennzeichnet ist?
Die Wiese (kein Acker) reicht direkt an die aktuelle Bebauung heran. Unser potenzielles Teilgrundstück ist von zwei Seiten her bebaut. Es wäre quasi eine "Weiterführung" der bisherigen Bebauung. Also ich sehe eigentlich keinen Grund warum die Gemeinde ein Problem mit der weiteren Bebauung haben sollte. Klar, bei Behörden weiß man natürlich nie:rolleyes:.

Die Erschließung ist natürlich ein offener Punkt der geklärt werden muss.

Mir ist es aber auch wichtig, dass der bisherige Besitzer keine Steuern auf eine Wertsteigerung zahlen muss weil das Grundstück noch in seinem Besitz ist wenn es auf einmal zu Bauland wird. Daher bin ich mir unsicher ob die Grundstücksübertragung nicht irgendwie schon vorher gelöst sein sollte...