Baufinanzierung und Förderung ohne Eigentumsrechte

[Tyto Alba]

Hallo liebe Forenmitglieder,

meine Frau und ich (Enkel) stehen vor der glücklichen Situation in das denkmalgeschützte Haus meiner Großeltern mit einziehen zu können, ohne Miete. In diesem Zuge möchten wir gern ein paar Sanierungen und Umbauten vornehmen, z.B. Dachbodenausbau, Elektroinstallation, evtl. Energieeffizienz und allgemeine Renovierungen.

Fraglich ist nun die Eigentumssituation. Meinen Großeltern wurde geraten Eigentümer zu bleiben und uns ein Wohnrecht einzuräumen und zusätzlich ein testamentarisches Vorkaufsrecht einzutragen. Beides würde notariell (das lebenslange Wohnrecht evtl. auch im Grundbuch) abgewickelt werden. Im Erbfall müssten wir dann 2 Kinder auszahlen.

Fraglich ist nun nach welchem Wert die Auszahlung erfolgen sollte. Wir wollen nun den Verkehrswert ermitteln und diese Summe dritteln (1 Teil wir Schenkung) und die anderen 2 Drittel dann beziffert mit ins Testament aufnehmen, damit Jahre später jeder genau weiß, was auf ihn zukommt. Ist dieses Vorgehen ratsam?

Gibt es etwas, was wir bei Baufinanzierungen beachten müssen? Das Grundbuch ist unbelastet und dürfte von uns belastet werden.

Des Weiteren wollten wir gern die steuerlichen Vergünstigungen nutzen, sehen hier jedoch Probleme, da bei der KFW bzw. § 7i Einkommensteuergesetz immer vom Eigentümer gesprochen wird. Haben wir lediglich mit Wohnrecht die Möglichkeit steuerliche Vorteile zu nutzen?

Falls es hier Probleme gäbe, würden wir auch einen Kauf mit direkter Auszahlung der Kinder in Betracht ziehen, da die Grunderwerbsteuer nicht anfallen würden (Verwandte gerade Linie) und wir ebenfalls über Erbschaftssteuer u.ä. grübeln und diese größtmöglich vermeiden möchten. Wir sind eben keine Steuerexperten.

Vielen lieben Dank für eure Hilfe und entschuldigt die speziellen Fragen, es wäre nur schön wenn wir ein paar Tipps bekommen können. Besuche beim Steuerberater/Notar etc. können ja trotzdem noch folgen :D

VG

 

[nordanney]

Gibt es etwas, was wir bei Baufinanzierungen beachten müssen?

Wohnrecht im Grundbuch muss in den Nachrang, da ansonsten das Haus unbeleihbar wird. Hat den gravierenden Nachteil, dass das Recht im Rahmen der ZV zur Löschung gelangen würde.

Des Weiteren wollten wir gern die steuerlichen Vergünstigungen nutzen, sehen hier jedoch Probleme, da bei der KFW bzw. § 7i Einkommensteuergesetz immer vom Eigentümer gesprochen wird. Haben wir lediglich mit Wohnrecht die Möglichkeit steuerliche Vorteile zu nutzen?

KfW ausschließlich als Eigentümer. Wohnrecht ist dabei nutzlos. Zu Steuern habe ich keine Ahnung, denke, dass es dort identisch ist.

da die Grunderwerbsteuer nicht anfallen würden (Verwandte gerade Linie) und wir ebenfalls über Erbschaftssteuer u.ä. grübeln und diese größtmöglich vermeiden möchten.

Verkauf zu 100% an Dich ist steuerfrei. Kannst anschließend 50% an Deine Frau steuerfrei übertragen.

Ansonsten solltet Ihr tatsächlich fachlichen Rat beim Profi holen. Dafür ist es zu komplex.

 

[HilfeHilfe]

Hallo, unbedingt den Wert vor der Sanierung festlegen. Nicht das die Verwandschaft den Wert nach Sanierung zu taxieren^^
Wenn ein Erbschaft ansteht werden manche Familienmenschen auf einmal ganz wuschig

Ansonsten schleiße ich mich @nordanney an, könnte ne komplexe sache werden , auch mit der finanzierung die vor eurem Wohnrecht rein muss.

Auch Denkmal Häuser mag nicht jede Bank

 

[RomeoZwo]

Irgendwie wäre andersrum die bessere Lösung ...
- Haus umschreiben auf dich (da in gerader Linie ohne Grunderwerbsteuer, wenn Hauswert <200 T€ (vor Renovierung) auch Erbschaftssteuer frei
- Auszahlung der 2 Kinder
- Lebenslanges Wohnrecht für die Großeltern in deren Wohnung, evtl. sogar das Haus teilen (in 2 ETW), damit ihr eure Wohnung ohne Probleme belasten könnt
- KfW als Eigentümer kein Problem
- § 7i Einkommensteuergesetz kannst du höchstens auf die "vermietete" Wohnung anwenden. Könnte bei einem Wohnrecht auch nicht gehen. Hier ist ein guter Steuerberater zu befragen.

Für § 7i Einkommensteuergesetz und das Darlehen wäre evtl. die Variante "vollständiger Kauf" (ohne Wohnrecht im Abzug) und dann "Vermietung" an die Großeltern eine Option. Dann könnte immerhin der Sanierungsanteil der Wohnung der Großeltern innerhalb 12 Jahre zu 100% abgesetzt werden. Der Anteil eurer Wohnung leider nicht.

 

[Grundaus]

wenn man kein Eigentümer ist kann man weder eine Grundschuld eintragen lassen und Finanzieren noch irgendwas steuerlich absetzen. Es gibt die Möglichkeit dass die Großeltern finanzieren und du die Raten zahlst, sozusagen als Miete. Es sollte aber alles eindeutig schriftlich mit allen Beteiligten festgehalten werden nach ausführlicher Beratung vom Notar und Steuerberater. Denkmalschutzaufwendungen kann man besser abschreiben, auch wenn selbst bewohnt.

 

[nordanney]

wenn man kein Eigentümer ist kann man weder eine Grundschuld eintragen lassen und Finanzieren noch irgendwas steuerlich absetzen. Es gibt die Möglichkeit dass die Großeltern finanzieren und du die Raten zahlst,

Das ist doch Unsinn.
a) die Grundschuld lässt die Bank eintragen unter Einbindung der Eigentümer (persönliche Haftung der Kreditnehmer und nicht der Eigentümer)
b) die Finanzierung läuft auf den TE + Frau, Großeltern unterzeichnen die Grundschuldzweckerklärung, um die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen herzustellen
c) eine Finanzierung der Großeltern müsste auch durch diese tragbar sein (wg/Alter + Rente + kurzer Laufzeit/hoher Tilgung), ist bei Banken nicht immer so einfach als "alter" Mensch