Einbehalt von Zahlungen für Mängel am Rohbau

[Kishihmen]

Hallo zusammen,

bei uns ist aktuell die Decke über dem EG betoniert worden. Lt. Zahlungsplan wird hier eine Abschlagszahlung von ca. 30.000€ Fällig.

Unser Sachverständiger hat aber einige Mängel entdeckt. Diese wurden beim GÜ mit Fristsetzung gerügt. Die Erste Fristsetzung (2 Wochen) verlief ohne dass die Mängel behoben wurden, die zweite Fristsetzung läuft noch bis Donnerstag (waren ebenfalls 2 Wochen)

Wir haben aktuell von den 30.000€ ca. 17.000€ einbehalten. Unser GÜ hält das für deutlich zu viel und besteht auf Zahlung.

Da wir aktuell Angst vor einer Insolvenz des GÜ haben (Rohbauer nicht bezahlt, Steinelieferant nicht bezahlt, Stahllieferant nicht bezahlt, Lieferant Lichtschächte nicht bezahlt) wollen wir den Abzug so hoch wie möglich gestalten. Da wir aber keine Fachleute am Bau sind und wir es vermeiden wollen, dass ein zu hoher Abzug für Mängel im schlimmsten Fall zum Bummerang wird, hoffe ich, dass es hier Fachleute gibt, die uns eine grobe Abschätzung der Kosten geben können.

P.S. Anwalt ist kontaktiert, der Termin ist aber erst am 17.02 und ich fürchte so lange können wir den GÜ nicht hinhalten.

Mangel 1:
Im Übergang zwischen Keller und EG wurde keine Sockelabdichtung der ersten Steinreihe berücksichtigt.
Der Keller ist bereits voll mit Styrodur verklebt und die Baugrube ist zugeschüttet.

Magel 2:
An einigen Stellen des Rohbaus wurde der Mindestversatz der Steine nicht beachtet, es wurden stellenweise bis zu 7 Steinreihen übereinander gemauert.

Mangel 3:
Es handelt sich um ein Reihenhaus. Zwischen den Gebäuden wurden Mineralfaserplatten zur Schalldämmung verlegt. An einer Stelle, die von außen einsehbar ist, ist zwischen den Platten eine Lücke von ca. 80cm tiefe und ca. 20cm höhe vorhanden. Der Rohbauer hat hier nach dem Hinweis auf dem Mangel Mineralfaserplatten in das Loch "gestopft". Nach Aussage unseres Anwalts kann aber so keine Zuverlässige Schalltrennung gewährleistet werden.

Mangel 4:
Der Bereich in dem sich später die Terrassentüren befinden wurde aus Beton gegossen. Hier schaut der Armierungsstahl aus der Wand. Laut Aussage des Sachverständigen: Hierdurch ist dieSicherstellung eines Verbundes zwischen Armierungsstahl undBetonnicht ausreichend gegeben. Es ist davon auszugehen, dass einausreichender Korrosionsschutz des Bewehrungsstahls nicht dauerhafthergestellt ist. Weiter ist bei einer zu geringen Überdeckung desBewehrungsstahls kein ausreichender Brandschutz vorhanden.

Mangel 5: Im Bereich der Geschossdecke wurde die Mineralfaserplatte nicht gesichert. Das Ergebnis ist, dass diese ziemlich wellig verläuft. Problematisch ist dies vor allem im Bereich des Treppenhauses, da hier stellenweise nur noch 10cm Beton bis zur Mineralfaserplatte vorhanden sind. Die Steine für die Trennwände haben aber eine Stärke von 17,5cm

Mangel 6: Die Mineralfaserplatten wurden teilweise nicht dicht genug verlegt, so dass Beton zwischen die Platten geflossen ist und eine Schallbrücke bildet.

Das sind mal die (uns bekannten) Mängel. Ich würde mich sehr freuen, wenn jemand die Mängel zumindest ungefähr mit einem Preis versehen könnte.

Vielen Dank im Voraus.

 

[knalltüte]

eine weiche, als Schallschutz dienende Mineralfasermatte "lose" in die Schalung zu stellen habe ich noch nie gesehen und halten diese Vorgehensweise weder für DIN gerecht noch Zielführend. Ist doch klar das mindestens, wenn auch nur an wenigen Stellen, eine Schallbrücke ensteht. Das kann mEA auch nicht mehr (oder nur durch Rückbau) behoben werden und würde mir relativ schlaflose Nächte bereiten. Denn Schalldämmung zwischen Wohneinheiten oder Doppelhaushälften sind regelmässig ein Streitthema.
Ergo: ohne deinem Anwalt vorausgreifen zu wollen halte ich die Summe für zu niedrig. Der Schaden wäre ja (meiner Meinung nach wie oben geschildert) nur durch Rückbau zu beheben. Da reicht der Rest ja nicht für aus ...

Zu der fehlenden Überdeckung müsste sich ein statisch bewandter äussern, kommt aber sicherlich auf statische Funktion der betroffenen Wand an.

P.S. Sieht auch sonst an einigen Stellen schlampig gearbeitet aus. Aber dazu bedarf es sicherlich weiterer Bilder.

 

[Patricck]

Ich würde mir Gedanken darüber machen so überhaupt weiter zu bauen. Von Uns würde er garkein Geld sehen für so ne Arbeit.
Das schaut aus als würde der Rohbauer zum ersten mal so was machen.

Was schläft den der Gutachter vor wie die Mängel zu beheben sind?

 

[11ant]

An einigen Stellen des Rohbaus wurde der Mindestversatz der Steine nicht beachtet, es wurden stellenweise bis zu 7 Steinreihen übereinander gemauert.

Mir scheinen die eingekreisten Stellen eher eine Fehldiagnose, Verletzungen des Überbindemaßes sehe ich dafür an drei nicht eingekreisten Stellen.

Mangel 5: Im Bereich der Geschossdecke wurde die Mineralfaserplatte nicht gesichert. Das Ergebnis ist, dass diese ziemlich wellig verläuft.

Mit dem "Bereich der Geschossdecke" scheinst Du hier wohl Ringanker zu meinen. Die Matten scheint man hier - wofür wenn überhaupt, eher Platten als Matten geeignet hätten sein können - als verlorene Schalung verwendet zu haben. Das ist alles sehr abenteuerlich.

Wie"viel" die Einschaltung eines Anwaltes bessert, kannst Du beim Fleischerhaus von @Hausbau2019 (@Hausbau0815) nachlesen - dort kannst Du Dich auch von der Begründetheit Deiner Boumerang-Befürchtung überzeugen.
Ich sehe hier ein großes Dilemma: Dein Einbehalt ist gleichzeitig unverhältnismäßig hoch und ungeeignet niedrig - und zwar gleich beides in grobem Maß.

Da wir aktuell Angst vor einer Insolvenz des GÜ haben (Rohbauer nicht bezahlt, Steinelieferant nicht bezahlt, Stahllieferant nicht bezahlt, Lieferant Lichtschächte nicht bezahlt) wollen wir den Abzug so hoch wie möglich gestalten.

Deine genannten Anhaltspunkte sprechen stark für die Vermutung einer Insolvenz. Für eine solche ist aber hauptsächlich maßgeblich, ob sie besteht. Du solltest daher dringend mit Deinem Anwalt besprechen, sowohl die genannten Gläubiger auf das Stichwort "Fremdantrag" anzusprechen als auch den Staatsanwalt auf den Verdacht der Insolvenzverschleppung hinzuweisen.

Betreffend der vermuteten Insolvenz von Generalunternehmern stolpere ich immer wieder über zwei offenbar weit verbreitete Volksirrglauben. Desöfteren las ich bereits von Angst davor, daß der GU Insolvenz anmelden würde (und der Befürchtung, diese verschlechtere die Position des Bauherrn = Baufertigstellungsgläubigers). Dies sind gleich zwei Irrglauben: 1. eine Insolvenz liegt vor, wenn sie vorliegt - nicht, wenn sich der Geschäftsführer bequemt, dem Gericht ihr Vorliegen mitzuteilen. Die Mitteilung einer Insolvenz ist keine Lustfrage, sondern eine gesetzliche Pflicht des Geschäftsführers (Eigenantrag). Für die rechtlichen Auswirkungen einer Insolvenz ist wesentlich, daß sie faktisch besteht - nicht, wann sie öffentlich ruchbar wird. Daher ist auch (für den Eigenantragspflichtigen) strafbar, sie zu verschweigen und damit zu verschleppen. Ein Gläubiger hat also keinerlei Grund, Hoffnungen damit zu verbinden, daß der Generalunternehmer eine Insolvenz verschleppt. 2a. Man sei darauf angewiesen, daß der Geschäftsführer des Generalunternehmers seiner Pflicht nachkommt, ein eventuelles Vorliegen einer Insolvenz dem Gericht mitzuteilen. Die Insolvenzordnung sieht ausdrücklich vor, daß auch Gläubiger die Möglichkeit haben, einen begründeten Insolvenzverdacht prüfen zu lassen (Fremdantrag). Eine Gläubigergruppe, die davon regelmäßig Gebrauch macht, sind die Krankenkassen als Einzugstellen der Sozialbeiträge. 2b. Die Anmeldung der Insolvenz sei ein Damoklesschwert über den Köpfen der Gläubiger und ohne diese Anmeldung könne der Schuldner zum Wohle aller Beteiligten freier handeln: BEIDES ist NICHT der Fall !!!
Die Insolvenz selbst - nicht ihre Anmeldung ! - ist das Damoklesschwert, und alle nach ihrem Vorliegen getätigten Geschäftsvorgänge sind grundsätzlich rückforderungsgefährdet. Gläubiger sind tendenziell eher die Verlierer einer Verschleppung !

 

[Snowy36]

Eine unerfreuliche Prognose von mir : du zahlst die 17.000 nicht , du musst das abreißen lassen u jemanden finden der das neu macht ... der wird mehr Geld verlangen als der vorige ... du bleibst auf 30K sitzen ... der ist insolvent u macht dann woanders neu auf ....

weiterbauen mit dem : NO way

Denn wenn du jetzt das streiten anfängst u wartest bis ihr eine Lösung findet vergeht so viel Zeit dass es finanziell auch wieder weh tun wird ...u wer sowas hinstellt : mit dem kannst du nicht normal verhandeln / reden

 

[Kishihmen]

Erstmal Danke für die Antworten. Ich versuche mal darauf einzugehen

Mir scheinen die eingekreisten Stellen eher eine Fehldiagnose, Verletzungen des Überbindemaßes sehe ich dafür an drei nicht eingekreisten Stellen.

Wäre schön wenn das eine Fehldiagnose wäre. Darf ich fragen warum?
Und ja, das überbindemaß ist an einigen Stellen nicht eingehalten worden.

Mit dem "Bereich der Geschossdecke" scheinst Du hier wohl Ringanker zu meinen. Die Matten scheint man hier - wofür wenn überhaupt, eher Platten als Matten geeignet hätten sein können - als verlorene Schalung verwendet zu haben. Das ist alles sehr abenteuerlich.

Das Foto ist von der Trennung zwischen zwei Reihenhäusern - und ja, das ist sehr abenteuerlich

Wie"viel" die Einschaltung eines Anwaltes bessert, kannst Du beim Fleischerhaus von @Hausbau2019 (@Hausbau0815) nachlesen - dort kannst Du Dich auch von der Begründetheit Deiner Boumerang-Befürchtung überzeugen.

Ja, ich habe mich schon ein bisschen durch den Thread gelesen. Ich sehe aber aktuell keinen Weg um den Anwalt herum zu kommen.

Ich sehe hier ein großes Dilemma: Dein Einbehalt ist gleichzeitig unverhältnismäßig hoch und ungeeignet niedrig - und zwar gleich beides in grobem Maß.

Den Satz verstehe ich ehrlich gesagt nicht wirklich. Aus meiner Sicht kann ich grundsätzlich das doppelte dessen einbehalten, was zur Behebung des Mangels erforderlich ist. Mir fehlt aber leider ein konkreter Anhaltspunkt um die erforderlichen Mittel zu beziffern.

In das Thema Insolvenz habe ich mich auch eingelesen. Ich will hier aber nicht unbedingt ohne anwaltlichen Rat vorgehen.

Denn wenn du jetzt das streiten anfängst u wartest bis ihr eine Lösung findet vergeht so viel Zeit dass es finanziell auch wieder weh tun wird ...u wer sowas hinstellt : mit dem kannst du nicht normal verhandeln / reden

Naja, ohne Streiten wird es denke ich nicht gehen. Wir haben einen Vertrag der erstmal unabhängig von Mängeln Gültigkeit besitzt. Ich kann ja nicht einfach mit dem Bau fortfahren und den Vertrag als beendet ansehen ... :(