Finanzierung Hausbauangebot 138qm Einfamilienhaus 2 Vollgeschosse + Keller

[Milow11]

Hallo an alle Häuslebauer,

meine Frau (29) und ich (28) planen nächstes Jahr unser Eigenheim zu bauen. Deshalb möchte ich an dieser Stelle gerne unser Bauvorhaben schildern und euer Expertenwissen zu unseren Vorstellungen, Plänen und einem vorliegenden Angebot einholen.

Ist-Zustand:
Wir haben ein Grundstück im Einzugsgebiet von Frankfurt a.M. geerbt (ca. 420 qm, siehe Katasterauszug). Das Grundstück ist derzeit noch bebaut. Baujahr ca. 1929 und nicht zu renovieren, voll unterkellert.

Unser Plan:
Abriss des alten Hauses und Neubau. Das alte Haus steht fast auf der grenze zum Nachbarn und direkt am Gehweg. Das neue haus darf nicht mehr an der Grenze zum Nachbarn stehen, sondern muss eingerückt werden. Ein Bau am Gehweg wäre möglich, wird von uns aus Kostengründen (Gehwegabstützung) und der Grundrissplanung aktuell nicht gewollt. Das Haus wird deshalb 3-4 m nach Westen und 1-2 m nach Süden eingerückt.
geplant ist ein Haus mit ca. 135-140 qm Wohnfläche und Vollkeller (Nutzkeller).


Bebauungsplan/Einschränkungen
Größe des Grundstücks - 420 qm, siehe Katasterauszug
Hang - keiner
Grundflächenzahl
Geschossflächenzahl
Baufenster, Baulinie und -grenze
Randbebauung – Bebauung an der Straße erlaubt, nicht an der Nachbarsgrenze wie der derzeitige Altbau
Anzahl Stellplatz
Geschossigkeit
Dachform
Stilrichtung
Ausrichtung
Maximale Höhen/Begrenzungen
weitere Vorgaben – Bebauung nach §34 (in der Nachbarschaft ist so ziemlich alles an Bauten vorhanden, deshalb ist vieles erlaubt)

Anforderungen der Bauherren
Stilrichtung, Dachform, Gebäudetyp – modernes Einfamilienhaus, Sattel oder Walmdach
Keller, Geschosse – Vollkeller, 2 Geschosse
Anzahl der Personen, Alter – 2 (m, 28; w 29), geplant 2 Kinder
Raumbedarf im EG, OG – ca. 140 qm
Büro: Familiennutzung oder Homeoffice? – Büro zwingend notwendig
Schlafgäste pro Jahr – 2 Personen mehrmals im Jahr (Familien und Freunde die zu besuch kommen)
offene oder geschlossene Architektur – offen
konservativ oder moderne Bauweise – modern
offene Küche, Kochinsel – abgetrennte Küche mit großer Schiebetür zum Essbereich
Anzahl Essplätze – 6
Kamin – nein
Musik/Stereowand – nein
Balkon, Dachterrasse – nein
Garage, Carport – Fertiggarage 3x6m oder 3x9m
Nutzgarten, Treibhaus – kleines Nutzbeet
weitere Wünsche/Besonderheiten/Tagesablauf, gern auch Begründungen, warum dieses oder das nicht sein soll – Ausrichtung nach Süden und Westen, da dort die Sonne und wenig Nachbarhäuser stehen, Nah an der Straße bauen, um mehr Garten zu haben, aber nicht ganz an der Straße um eine Gehwegabstützung beim Kellerbau zu vermeiden

Hausentwurf
Von wem stammt die Planung – Planer eines Bauunternehmens
Was gefällt besonders? Warum? – Entwurf fast komplett nach unseren Vorstellungen, vereint alle unsere Vorgaben, besonders gut gefällt uns die Anordnung im Bad
Was gefällt nicht? Warum? – Küche muss noch geschlossen werden – Abstand im Wohnbereich zwischen Südwand (zum Garten) und Innenwand (zur Treppe) ist ggfs. etwas zu klein (ca. 4 m), um dort ein Sofa und eine Wohnwand zu stellen. Müssen Wir uns noch mal in einem Musterhaus oder ähnlichem anschauen, ob uns der Abstand ausreicht – Büro ggfs. um 50 cm verkleinern, um Platz für einen Einbauschrank zu schaffen (Schuhe, Jacken etc.) – Abstand Badewanne - Waschbecken ggfs. zu klein. Müssen wir uns ebenfalls in natura anschauen.
Preisschätzung lt Architekt/Planer: 355.000 (Angebot liegt vor)
Persönliches Preislimit fürs Haus, inkl Ausstattung: 500.000 (inkl. Baunebenkosten)
favorisierte Heiztechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten
-könnt Ihr verzichten: Ausbau des Kellers, KFW 55
-könnt Ihr nicht verzichten: Keller, Büro

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist? ZB
Standardentwurf vom Planer? – Entwurf in Absprache mit uns entstanden (aus dem Erstgespräch). Details müssen allerdings noch überarbeitet werden
Entsprechende/Welche Wünsche wurden vom Architekten umgesetzt? – Siehe oben



Angebot
Inklusivleistungen aus der Bauleistungsbeschreibung und dem Angebot:
- 88 qm Grundfläche, ca 138 qm Wohnfläche
- 2 Vollgeschosse und Vollkeller
- Walmdach
- Bauantrag, Ausführungsplanung, statische berechnung, Energieeinsparverordnung-Nachweis, Bauleitung
- Bautoilette, Gerüst, Entsorgung von Müll und Bauschutt, Baustelleneinrichtung
- Rohbauhöhe EG 2,645, OG 2,77
- Kalkzementputz und Deckputz- ca. 5 cm Estrich
- Wärme- und Trittschalldämmung unter Estrich
- Randdämmstreifen im Wandbereich bleibt ungekürzt
Keller:
- Erdaushub, Wiederverfüllung und Verdichtung
- 1 Kellerfenster je Raum 88,5 x 76 cm inklusive Kunststofflichtschacht und verzinkter Gitterabdeckung
- Sockelputz (Sperrputz M3) und Anstrich
- horizontale und vertikale Abdichtung
- Mauerschutzplatten
- Hauswirtschaftsraum inklusive aller Anschlüsse
- Verbindungsleitungen ins EG/DG
- Elektrozählerschrank
- Rohbauhöhe 2,375 m
- Innenausbau Keller: Fußbodenheizung, Innenputz, Estrich inkl. Dämmung, Elektroinstallation, Fensterbänke, Innentüren
Energie:
- Luft-Wasser-Wärmepumpe Daikin Ultra R-32 Bluevolution
- Fußbodenheizung mit Einzelraumsteuerung
- Blower Door Test
- Porenbeton (30cm), monolithisch
- Innenwände ebenfalls aus Porenbeton
Innenputz
- Maschinengipsputz Q2 (Mehrpreis Q3 5€ / qm)
- Deckenfugen werden verspachtelt
Bäder:
- Duschbad im EG (bodentiefe Dusche)
- Vollbad (bodentiefe Dusche und Badewanne)
Fenster und Türen:
- Aluminiumhaustür (Fa. Rodenberg), mit und ohne Verglasung
- 8x elektrische Rollläden, die übrigen mit Gurt (Mehrpreis für elektrische Rollläden 437 € / Stück)
- Fenster mit RC1 Beschlag- 28 qm fensterfläche
- Fenster außen anthrazit, innen weiß
- Fa. Rehau
- Außenfensterbank Granit
- Innenfensterbank Marmor
- Innentüren CPL beschichtet, Röhrenspanstegplatten
- 3-fach verglaste Fenster (auch im KG)

Treppe:
- Vollholztreppe inkl. Geländer oder Rohbetontreppe inkl. Abstellkammer im KG aber ohne Geländer, Handlauf, Endbelag
Dach:
- Pfettendach aus KVH- gedämmt Bodeneinschubtreppe
- Leerrohr für Photovoltaik Anlage zum Hauswirtschaftsraum
- Dachüberstände mit Profilholzbrettern und in Wunschfarbe gestrichen
- ca 30 cm Dachüberstandbetondachsteine, Braas, Harzer Pfanne
- diffusionsoffene Unterspannbahn
- Dachrinnen und Fallrohre aus Titanzink
- Mineralwolldämmung
- Gipskartonverkleidung
Elektro:
- Zählerkasten mit Zählerfeld
- Verteiler
– Sicherungsautomaten
- Busch und Jäger / Gira
- Ca. 40 Steckdosen enthalten (Mehrpreis wird direkt mit dem Elektriker abgerechnet ca. 45€ / Stück)
- Klingel
- 1x telefon, 1x Antenne
Sanitär
- Kalt- und Warmwasserleitungen mit VPE Rohren
- Druckminderer- Rückspülbarer Feinfilter
- Gartenwasseranschluss- Fa. Vigour (Clivia und One)
- Waschtisch, Waschbecken, Mischbatterie, WC, Einbauwanne, Duschwanne
optionale Zusatzleistungen:
- KFW 55 Haus: mehr Dämmung bei Bodenplatte und Dach, Außenmauer 36,5 statt 30 cm (Mehrkosten 15.800 €)
- WU Keller 19.343 €
- pro qm Fensterfläche 793€
- wird der Keller nicht ausgebaut ergeben sich Minderkosten von 14.000€
Nicht enthalten:
- Fliesenarbeiten (Material und Lohn)
- Kostenschätzung 8.000€
- Bodenbeläge - Kostenschätzung 6.000€ (Verlegen in Eigenleistung)
- Maler - Kostenschätzung 3.000€ (nur Material)
- Carport/Garage -Kostenschätzung 10.000€ (fertiggarage oder Carport)
- Außenanlage -Kostenschätzung 5.000€ (viel Eigenleistung, wird nach und nach erledigt)
- Abriss -Kostenschätzung 40.000€ (sehr großzügig gerechnet, eher 25-30.000€)
- Bemusterung -Kostenschätzung 10.000€ (Erfahrungswert des Anbieters)
- Eingangspodest und Überdachung
- Küche
- Baugrubensicherung
- zusätzliche Steckdosen
- Sonstiges - ???
Baunebenkosten:
- Gesamtkostenschätzung von 40.000€ durch den Anbieter- Baugenehmigung und Statikprüfung (falls erforderlich)
- Endeinmessung, Grobabsteckung, Feinabesteckung
- Kanalgraben, Revisionsschacht
- Kanal, Wasser, Strom, telefon Anschluss
- Nivellerierung
- Zisterne (falls erforderlich)
- versicherungen
- Baustrom und Bauwasser
- Erdabfuhr und Entsorgung (da bereits ein Kellerloch vorhanden ist, wird dieser Punkt voraussichtlich nicht so groß ausfallen wie gewöhnlich)
- Bodengutachten
- Notar und Grundbucheintrag

Zusammenfassung der Kosten:
- Grundstück 0 €
- Hauspreis 355.000€
- Abriss 40.000€
- Baunebenkosten 40.000€
- sonstiges 42.000€
- Gesamtkosten ca. 477.000 €- Budget 475.000 - 495.000€

Weitere Überlegungen:
- die KFW Option nehmen, da der Förderbetrag die Mehrkosten auffängt. ist allerdings abhängig von den Darlehenskonditionen unserer Bank, ob sich das lohnt, da die KFW nur eine Zinsbindung von 10 Jahren hat
- Gesamtkosten machbar, allerdings kein zusätzlicher Puffer. Puffer bereits großzügig im Abriss und den Baunebenkosten enthalten. Wir müssen noch einen Kostenvoranschlag für den Abriss einholen, um das genauer bewerten zu können

Wir sind auf eure Meinungen und Vorschläge gespannt!
- Was würdet ihr am Grundriss ändern
- Ist die Kostenschätzung eurer Erfahrung nach realistisch?
- Was für Punkte fehlen noch?
- habe ich wichtige Kostenpunkte vergessen?
- was ist euch sonst noch aufgefallen?

Liebe Grüße!

 

[Crossy]

Zu deiner Kalkulation würde ich deutliche Mehrpreise bei folgenden Punkten sehen:

Außenanlagen: 5k ist praktisch nichts. Egal wie viel EL ihr erbringt. Das ist mal gerade ein bisschen Schotter, Randsteine und Zement für den Spritzschutz. Da würde ich mind. 20k ansetzen und die dann auch mit ganz viel EL aufwerten.

Elektro: 40 Steckdose fürs gesamte Haus inkl. Keller? Dann rechne mal mit ca. 50-60 mehr. Wie viele Lan Anschlüsse sind im Preis inkl.. Gleiches fürWechselschalter, Deckenauslässe, Spot(vorbereitung) in der Decke. Lass dir da vorab alle Preise nennen. Nicht das du im Nachhinein an den Elektriker des GUs gebunden bist und der Mondpreise aufruft.

Wie sieht die Sanitärausstattung aus. Wie viel ist im Standardpaket an Budget gerechnet. Nur die Aufzählung der Arktikel bringt euch nichts. Wenn das einfachster Standard ist, sind das vielleicht 3k. Wenn ihr dann mal in einem Badstudio gewesen seid, werdet ihr schnell merken, wie teuer diese Positionen sind. Gibt es da bspw. für die Toilette eine genannte Standardmarke und Modell. Wir wussten, dass bei uns Betrag X im Paket entahlten sind und alles andere draufgerechnet wird. Dieser Betrag X ist wichtig um zu Wissen wie hochwertig die Standardausstattung ist. Allein für den Punkt sind schnell 10k Mehrkosten (je nach inklusivem Standard des GUs) ausgegeben.

Treppe das wird eine Standardtreppe sein. Aufmusterungen in dem Bereich werden schnell teuer. Ich würde da mal mit einer Rohbetontreppe vom GU rechnen und mich schlau machen, was euer Wunschbelag inkl. Verlegung noch zusätzlich kosten würde. Das wäre die Mindestreserve, die ich da noch zusätzlich kalkulieren würde.

Türen: dazu finde ich nichts konkretes. Mit welchem Budget rechnet der GU pro Innentür? Was sind die im Standard enthaltenen Kosten für die Außentür? Das sind potentiell auch Punkte zur Aufmusterung, die man vorab klären sollte.

Baunebenkosten: Ich würde Budget für einen Gutachter einplanen.

Beim Abriss kenne ich mich nicht aus. Das alte Haus hat auch einen Keller? Den müsst ihr teilweise verfüllen? Der wird mit dem neuen Plan nur teilweise überbaut und muss auf der anderen Seite noch erweitert werden? Das stell ich mir schon aufwendig vor.

Erdaushub, Verfüllen, Verdichten: Da ist wirklich der gesamte Erdaushub enthalten. Ohne vorheriges Bodengutachten lässt der GU sich darauf ein? Auch evtl. Deponiekosten. Oder wo wollt ihr bei dem kleinen Grundstück mit dem Kelleraushub hin. Der ist im Zweifel je nach Qualität auch nicht zum Verfüllen der Baugrube geeignet. Diese Position ist oftmals die Wundertüte beim Bau. Es gibt wenige GUs die in dem Bereich alles inkl. anbieten, da das Kostenrisiko eben auch sehr hoch ist.

Der Grundriss ist mit den wenigen Maßen schwer zu beurteilen. Zeichne mal deine gewünschte Möblierung ein. Warum habt ihr im OG eine höhere Decken als im EG. Normalerweise ist das gerade anders herum.
Auf den ersten Blick würde mich die kleine Garderobe, die einflüglige Tür zum WZ, den für mich unpraktischen Schnitt der Küche, die kleinen Terrassentüren im Wohn/Essbereich, nur eine Dusche im Haus und die gefangene Ankleide stören. Ist aber teilweise mit mehr Maßen besser zu beurteilen. Das obere Bad könnte mit T auch etwas eng werden (kommt aber wiederum auf die Maße an).
Insgesamt erscheint mir das noch ein sehr "roher" Entwicklungsstand zu sein.

 

[ypg]

Ca. 40 Steckdosen enthalten (Mehrpreis wird direkt mit dem Elektriker abgerechnet ca. 45€ / Stück)

Da rechne mal mind. 5000 mehr... zu den 40 Steckdosen fehlen noch so einige, dann etwas Außenlicht, Außenstrom, Wechselschaltungen, LAN etc.

Bemusterung -Kostenschätzung 10.000€ (Erfahrungswert des Anbieters)
- Eingangspodest und Überdachung
- Küche
- Baugrubensicherung
- zusätzliche Steckdosen
- Sonstiges - ???

Die Kalkulation empfinde ich als nicht aktuell - erinnert mich an unsere Zahlen von vor 7 Jahren.
Heute ist es teurer. Außenanlagen: 5000 fürs nicht sichtbare, 10000 für sichtbares Material Boden, 10000 Arbeitslohn. Plus Grünzeugs, plus Zaun...
Vieles über Baukosten steht in unserem Baukostenunterforum!

 

[Milow11]

Danke für deine schnelle und ausführliche Antwort Crossy!

Außenanlagen: 5k ist praktisch nichts. Egal wie viel EL ihr erbringt. Das ist mal gerade ein bisschen Schotter, Randsteine und Zement für den Spritzschutz. Da würde ich mind. 20k ansetzen und die dann auch mit ganz viel EL aufwerten.

Werden uns da noch mal genauer informieren und das Kapital dafür erhöhen.

Elektro: 40 Steckdose fürs gesamte Haus inkl. Keller? Dann rechne mal mit ca. 50-60 mehr. Wie viele Lan Anschlüsse sind im Preis inkl.. Gleiches fürWechselschalter, Deckenauslässe, Spot(vorbereitung) in der Decke. Lass dir da vorab alle Preise nennen. Nicht das du im Nachhinein an den Elektriker des GUs gebunden bist und der Mondpreise aufruft.

Ja Steckdosen sind eindeutig zu wenig . Wir rechnen auch mit 100 Steckdosen. Habe vergessen diese aufzulisten. Preis Pro Stück etwa 30€. Die übrigen Preise werden wir uns geben lassen.

Wie sieht die Sanitärausstattung aus. Wie viel ist im Standardpaket an Budget gerechnet. Nur die Aufzählung der Arktikel bringt euch nichts. Wenn das einfachster Standard ist, sind das vielleicht 3k. Wenn ihr dann mal in einem Badstudio gewesen seid, werdet ihr schnell merken, wie teuer diese Positionen sind. Gibt es da bspw. für die Toilette eine genannte Standardmarke und Modell. Wir wussten, dass bei uns Betrag X im Paket entahlten sind und alles andere draufgerechnet wird. Dieser Betrag X ist wichtig um zu Wissen wie hochwertig die Standardausstattung ist. Allein für den Punkt sind schnell 10k Mehrkosten (je nach inklusivem Standard des GUs) ausgegeben.

Wie sieht die Sanitärausstattung aus. Wie viel ist im Standardpaket an Budget gerechnet. Nur die Aufzählung der Arktikel bringt euch nichts. Wenn das einfachster Standard ist, sind das vielleicht 3k. Wenn ihr dann mal in einem Badstudio gewesen seid, werdet ihr schnell merken, wie teuer diese Positionen sind. Gibt es da bspw. für die Toilette eine genannte Standardmarke und Modell. Wir wussten, dass bei uns Betrag X im Paket entahlten sind und alles andere draufgerechnet wird. Dieser Betrag X ist wichtig um zu Wissen wie hochwertig die Standardausstattung ist. Allein für den Punkt sind schnell 10k Mehrkosten (je nach inklusivem Standard des GUs) ausgegeben.

Treppe das wird eine Standardtreppe sein. Aufmusterungen in dem Bereich werden schnell teuer. Ich würde da mal mit einer Rohbetontreppe vom GU rechnen und mich schlau machen, was euer Wunschbelag inkl. Verlegung noch zusätzlich kosten würde. Das wäre die Mindestreserve, die ich da noch zusätzlich kalkulieren würde.

Das ist gut zu wissen. Wir werden uns auch hier die genaue Auflistung geben lassen.
Bei der Treppe haben wir uns das gleiche überlegt. Aber noch nichts genaues recherchiert.

Beim Abriss kenne ich mich nicht aus. Das alte Haus hat auch einen Keller? Den müsst ihr teilweise verfüllen? Der wird mit dem neuen Plan nur teilweise überbaut und muss auf der anderen Seite noch erweitert werden? Das stell ich mir schon aufwendig vor.

Da müssen wir wie gesagt das Angebot vom Abrissunternehmen abwarten.

Warum habt ihr im OG eine höhere Decken als im EG. Normalerweise ist das gerade anders herum.

Weiß ich ehrlich gesagt nicht :D

Erdaushub, Verfüllen, Verdichten: Da ist wirklich der gesamte Erdaushub enthalten. Ohne vorheriges Bodengutachten lässt der GU sich darauf ein? Auch evtl. Deponiekosten. Oder wo wollt ihr bei dem kleinen Grundstück mit dem Kelleraushub hin. Der ist im Zweifel je nach Qualität auch nicht zum Verfüllen der Baugrube geeignet. Diese Position ist oftmals die Wundertüte beim Bau. Es gibt wenige GUs die in dem Bereich alles inkl. anbieten, da das Kostenrisiko eben auch sehr hoch ist.

Die Deponiekosten sind nicht dabei. Wie es mit dem Erdaushub genau aussieht, kann man wohl erst sagen, wenn ein Gutachten vorliegt.

Danke für deine Anmerkungen!

Bis jetzt liegt leider noch sehr viel in der Schwebe.
Trotzdem erstaunlich, dass wir voraussichtlich mit 500.000€ nicht für unser Haus hinkommen, obwohl keine Grundstückskosten anfallen. Ist unser Vorhaben allgemein so teuer?

 

[WilderSueden]

- Hauspreis 355.000€

Was ist da jetzt genau mit drin? Haus mit Keller ohne Fliesen, Maler und Böden? WU Keller, KfW55, usw alles on top?
Für 140qm wäre das recht günstig, das sind ja 2500€/qm inklusive Keller

Trotzdem erstaunlich, dass wir voraussichtlich mit 500.000€ nicht für unser Haus hinkommen, obwohl keine Grundstückskosten anfallen. Ist unser Vorhaben allgemein so teuer?

Nein nicht erstaunlich, ja so teuer. Wir planen etwas kleiner und ohne Keller, kommen aber (Grundstück rausgerechnet) nicht weit unter 500 000€ raus.

 

[Crossy]

Euer Vorhaben ist nicht im speziellen teuer. Bauen im allgemeinen ist einfach teuer. Und euer Bau ist inkl. Keller auch nicht gerade klein.

Standardrechnung würde lauten:

Wohnfläche EG/OG 140 qm * 2250 EUR -> 315k
Keller als Nutzkeller 70 qm -> 80k (vermutlich eher etwas mehr, und wenn du wirkliche Wohnfläche willst würde ich ebenfalls mit 2250EUR/m2 rechnen)
Abriss: ?
Erdarbeiten inkl. Deponie: 25k (+/- 10k je nach Deponiekosten und wie viel Aushub ihr tatsälich durch Nutzung der alten Kellergrube habt bzw. einspart)
sonstige Baunebenkosten: 30k
Außenanlage: 20k (persönlich würde ich da selbst mit EL 30k ansetzen, Terrassenüberdachung oder kleinere Hangbefestigungen sind da nicht im Budget drin)
Caprort/Garage: 10-25k je nach Wunsch (Zusatzraum?, Einzelstellplatz? ...)
Küche: 20k
Sonstiges (Möbel, Lampen ....): 10k - xxk

Also inkl. Abriss würde ich über 500k kalkulieren. Extras kommen nochmals hinzu (bspw. Kamin, Photovoltaik, Klima, und noch 1000 nette Kleinigkeiten für die man eine Menge Geld ausgeben kann, aber nicht muss) ebenso Zusatzkosten wenn der Keller in Wohnraumqualität gewünscht ist.

Einzugsgebeit FFM ist nun auch nicht das günstigste Pflaster der Republik. Da habt ihr mit dem geerbten Grundstück ja sozusagen schon einen 6er im Lotto.