Baufinanzierung und Förderung ohne Eigentumsrechte

[Tyto Alba]

Vielen Dank für die erkenntnisreichen Rückmeldungen :)

Ihr habt recht, dass der Weg über Kauf und Wohnrecht wohl einfacher und sinnvoller wäre. Die Verkehrswertentwicklung ist nicht absehbar die nächsten 15 Jahre (auch wenn notariell Modernisierungsmaßnahmen gegengerechnet werden könnten).

Auch habe ich mal den Wert des Wohnrechts berechnet und komme bei meiner Großmutter auf ca. 130.000€ und wenn ich das Wohnrecht erhalten würde auf ca. 225.000€. Das würde eine mögliche Kreditaufnahme arg beschneiden wenn ich das Wohnrecht nähme oder habe ich hier einen Denkfehler? Bei meinen Großeltern Habe ich die jüngere Person berechnet.

Denke die schmalere Bankenauswahl könnte zinstechnisch auch negativ sein.

 

[nordanney]

Auch habe ich mal den Wert des Wohnrechts berechnet und komme bei meiner Großmutter auf ca. 130.000€ und wenn ich das Wohnrecht erhalten würde auf ca. 225.000€. Das würde eine mögliche Kreditaufnahme arg beschneiden wenn ich das Wohnrecht nähme oder habe ich hier einen Denkfehler? Bei meinen Großeltern Habe ich die jüngere Person berechnet.

Zunächst einmal müssten wir wissen, um was für ein Haus es sich handelt. Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus/Mehrfamilienhaus.
Berechnet wird der Wert des Wohnrechts dann mit dem Mietwert für die Flächen, die durch das Recht belastet werden, der Restlebenserwartung der Berechtigten gem. Sterbetafel und das ganze abgezinst auf einen heutigen Betrag. Dieser Betrag ist dann die Vorlast für die Bank, falls dieses Wohnrecht in den ersten Rang soll. Nachrangig wäre es nicht so tragisch.
Ist das Haus jetzt z.B. T€ 400 wert und Du bekommst das Wohnrecht (Wert T€ 225) an erster Stelle im Grundbuch, wäre eine Finanzierung damit praktisch ausgeschlossen. Sind es T€ 800 an Wert und die Großeltern bekommen das von Dir berechnete Wohnrecht, ist eine Finanzierung gut vorstellbar.

 

[Pinkiponk]

Fraglich ist nun die Eigentumssituation. Meinen Großeltern wurde geraten Eigentümer zu bleiben und uns ein Wohnrecht einzuräumen und zusätzlich ein testamentarisches Vorkaufsrecht einzutragen.

Ihr werdet sicherlich noch mit Fachleuten reden. Vielleicht möchtet Ihr dann auch zusätzlich die Vor- und Nachteile "Wohnrecht" versus "Nießbrauch" erörtern, sofern das noch nicht erfolgt ist.

 

[Pinkiponk]

Wenn ein Erbschaft ansteht werden manche Familienmenschen auf einmal ganz wuschig

Zumal gegenwärtig nicht zweifelsfrei feststehen kann, wer zu einem späteren Zeitpunkt, vielleicht erst in Jahrzehnten, erbberechtigt ist. Ich denke auch an Patchwork, Scheidungen, Wiederverheiratungen, nicht-eheliche Kinder u.m..

 

[Tyto Alba]

Es ist ein Einfamilienhaus mit einer geschätzten Jahresmiete von ca. 13.200€ bei ca. 170m2.
Der Kapitalwert der Großmutter 9.792.
Mein Kapitalwert wäre 17,342.

Ich habe in die Tabelle vom 01.01.2020 für die Kapitalwerte geschaut ggf. sind die Zahlen geringfügig aktualisiert.

Eine Teilung in 2 Wohneinheiten ist nicht möglich aufgrund eines einzigen Zuganges, der nicht erweitert werden kann denkmalschutzrechtlich. So wurde es in einer ersten kurzen Auskunft mitgeteilt.

Der Verkehrswert müsste geschätzt werden, dazu liegen keine Erkenntnisse vor.

 

[Tyto Alba]

Ein kleines Update meinerseits:

Wir haben mit einem Rechtsanwalt für Erbrecht gesprochen und er hat dazu geraten, dass die Auszahlung der Kinder und Miteigentümer werden (prozentual noch offen), gangbare Lösungen wären. So könnten die Großeltern weiterhin Eigentümer bleiben und wir trotzdem eine Baufinanzierung bekommen.

Beim Gespräch mit einem Bankberater teilte dieser mit, dass eine Beleihung zum prozentualen Eigentum möglich ist. Wäre das Haus z.B. 200.000 EUR wert und wir hätten 50% Eigentum (was wir laut Bank mindestens avisieren sollten) könnten wir 100.000 EUR beleihen. Hier hat er nur mitgeteilt, dass es sich aus seiner Sicht anbietet das prozentuale Eigentum am notwendigen Kreditvolumen auszurichten, um einen möglichst guten Beleihungsauslauf zu haben. Eine Auszahlung der Erben kann mit dem Kredit ebenso erfolgen.

Die zweite Variante umfasst ein Mietvertrag mit den Großeltern, keine Eigentumsrechte für uns und die Aufnahme eines Privatkredites für die Renovierungen. Diese Kosten würden dann im Erbfall vom Hauswert abgerechnet und die Auszahlung der Kinder auf die Zukunft geschoben (man könnte aber laut Anwalt auch den heutigen Wert ansetzen und z.B. festlegen das jeder 50.000 EUR im Erbfall erhält.
Diese Variante würde die Bank nur ungern mittragen. Wir könnten zwar bis zu 75.000 EUR mit einer Laufzeit von 84mon bekommen (Zinssatz zwischen 3% und 5% je nach Bonität), jedoch rät die Bank klar davon ab, da Modernisierungskredite eigentlich nur für Eigentümer vorgesehen sind. Die Bank würde hier nur "beide Augen zudrücken".

Insgesamt würden wir in beiden Szenarien so ziemlich den gleichen Kostenpositionen begegnen. Wir sehen im zweiten Szenario eigentlich keinen Vorteil, es verschiebt die Eigentumsübertragung auf den Erbfall, wäre dann bezüglich des Gesamtzinsaufwandes dann wahrscheinlich teurer und wir könnten neben dem Privatkredit keine weiteren Kreditbelastungen (im Falle kaputte Heizung etc.) nutzen.

Die Wertermittlung steht derzeit noch aus, die Bank würde aufgrund des Denkmalschutzes einen Gutachter beauftragen. Ich weiß jedoch nicht ob das grundsätzlich bei allen Kreditinstituten so gehandhabt wird?

Für Hinweise und Tipps sind wir natürlich weiterhin offen, lieben Dank fürs Lesen.