Vertragsklausel für nachträgliche Kaufpreisanpassung im Neubaugebiet

[Karierteshorts]

Hallo liebe Forumsmitglieder,

bisher war ich immer stiller Mitlesender und habe viele wichtige und interessante Informationen für unsere Bauplanung abgreifen können. Vielen Dank dafür.

Bitte entschuldigt, dass ich einen etwas längeren Text schreibe, aber zum Verständnis für die Situation halte ich es für wichtig.
Wie ihr ja alle wisst, ist es immer schwieriger ein (leeres) Grundstück zu finden und die Preise explodieren immer weiter ins unermessliche. Durch einen glücklichen Zufall haben wir uns doch noch ein echt schönes Grundstück reservieren können, was zwar über liegt was wir ausgeben wollten, aber wer weiß wann es die nächste Gelegenheit gibt und ob überhaupt.

Jetzt bin ich mit einem Thema konfrontiert, wozu ich gerne eure Meinungen und Ratschläge hören möchte.
Gestern habe ich nämlich den Vertragsentwurf vom Notar zugeschickt bekommen und bin dort über einen Passus gestolpert, der mir sehr unangenehm aufgestoßen ist und im Vorfeld durch den Investor mit keinem Ton erwähnt wurde. Im Forum und auch bei gängigen Suchmaschinen habe ich nichts Vergleichbares finden können.

Das Ganze läuft unter der Überschrift „Kaufpreisanpassung“
Zusammengefasst sagt der Inhalt, dass wenn die Gemeinde innerhalb der nächsten 20 Jahre beschließt, dass mein Gartenland (40% des Grundstücks) jetzt doch auch (Roh)Bauland ist, dann muss ich die Differenz zwischen aktuellem Bodenrichtwert (worst case im Jahr 2041) und dem heutigen Kaufpreis an den Vorbesitzer (Investor) nachzahlen.

Das kann doch nicht rechtens sein. Wer weiß wo sich die Bodenrichtpreise noch hin entwickeln in den nächsten 20 Jahren. Schon jetzt ist der Preis für das Bauland (erschlossen) mit 40% über Bodenrichtpreis sehr hoch und auch für das Gartenland zahle ich etwas mehr als 1/3 des Baulandpreises auf den Quadratmeter umgerechnet.

Ist jemandem von euch so etwas schon einmal begegnet oder hat einer von euch Erfahrungen mit der Rechtslage? Ich "miete" das Grundstück ja nicht nur, sondern ich kaufe es und damit sollte ich doch auch das Glück und nicht das Pech haben, wenn aus meinem Garten mal Bauland wird.

Ich bin echt schockiert und weiß gar nicht so recht wie ich damit umgehen soll. Das ist ja so als wenn ich vom Bauern 1.000 qm Ackerland für 2.000 € kaufe und dem Bauern dann in 19 Jahren 400.000 € nachzahlen muss, wenn da zufällig Bauland draus geworden ist.

Vielen Dank schon einmal für eure Hilfe oder Erfahrungsberichte.

 

[Baugrübchen]

Eine rechtssichere Antwort wirst du nur vom Juristen bekommen, von mir daher nur eine Einschätzung:
Der Verkäufer bestimmt den Vertrag und darf da letztlich reinschreiben, was er möchte. Du als Vertragspartner nimmst das Angebot, das er dir macht entweder an oder lässt es sein. Unrecht kann das in meinen Augen nicht sein.

Gut für dich, dass du den Passus gelesen hast.
Steht in dem Vertrag „aktueller Bodenrichtwert“ oder „zum Umschreibezeitpubkt geltender Richtwert“?

Wie sieht es mit einer Verhandlung aus? Das Risiko, dass zum gegenwärtigen Richtwert nachzulöhnen könnte ja bei der Grundstückslage trotzdem wert sein, dem Vertrag zuzustimmen.

 

[Hausbauer4747]

Das klingt sehr ungewöhnlich, ist für den Investor aber absolut schlau. Er verdient jetzt gutes Geld zum guten Marktpreis und sollte sich die Wertigkeit des Bodens später erhöhen will er alleine von dem Zuwachs profitieren und noch einmal kassieren. Ich bin kein Jurist und mache keine Rechtsberatung, mir ist jedoch der Grundsatz der Vertragsfreiheit bekannt. Es kann durchaus sein, dass das völlig in Ordnung ist, solange zwei mündige Parteien sich dazu entschließen.

wer weiß wann es die nächste Gelegenheit gibt und ob überhaupt.

Diese Ansicht dürfte genau der Grund sein, warum der Investor so etwas in den Vertrag schreibt, er geht davon aus, dass er eine halbe Stunde später den nächsten findet, der es kauft. Ich persönlich würde so etwas niemals unterschreiben, das ist ein völlig unkalkulierbares Kostenrisiko, das euch später finanziell ruinieren kann. Falls ihr Zocker seit und das vorher mit einem Anwalt besprechen könnt kann es sinnvoll sein, das Grundstück zu kaufen, um es sicher zu haben und später falls der Passus durch den Investor angemeldet wird, dagegen zu klagen. Es wäre nicht das erste Mal, dass Vertragsklauseln vom BGH einkassiert werden, das gibt es im Mietrecht ja beinahe wöchentlich. Ich hätte allerdings nicht die Nerven, mich die nächsten 30 Jahre täglich sorgen zu müssen, ob ein Brief mit einer sechsstelligen Nachforderung kommt...

 

[AllThumbs]

Was sagt denn der Notar dazu? Grundsätzlich ist der zur Neutralität verpflichtet und du kannst hier auch seine Beratung in Anspruch nehmen. Dafür kassiert er in der Regel ja auch eine nicht gerade geringe Gebühr.

 

[Karierteshorts]

...
Steht in dem Vertrag „aktueller Bodenrichtwert“ oder „zum Umschreibezeitpubkt geltender Richtwert“?
...

Der Sinn der Formulierung in dem Vertrag lautet leider „zum Umschreibezeitpunkt geltender Richtwert“
Und das ist, wie ihr auch schon gesagt habt, absolut ungewiss wohin die Reise geht.

 

[Hausbauer4747]

Da kommt ihr an einer anwaltlichen Beratung nicht vorbei. Vielleicht hat der einen guten Ansatz, das als zu unpräzise und damit unzulässig anzufechten. Das Problem wird nur sein, dass ihr vor Unterschrift wenig Chancen habt, da der Investor sonst an den nächsten verkauft und danach der Spruch gilt "vor Gericht und auf hoher See...".