Finanzierungsplan Hauskauf Allgemein

[dankosos]

Hallo zusammen,

ich hatte hier letztes Jahr schonmal einen Thread eingestellt - allerdings hat sich seitdem einiges geändert und der Übersichtlichkeit halber ist denke ich ein neuer Thread besser (falls nicht, einfach löschen).

Wir sind seit über einem Jahr auf Haussuche und es kristallisiert sich immer mehr heraus, dass ein Haus in der Stadt deutlich teurer wird als angenommen - je nachdem wie sich die Preise weiterentwickeln sind wir wohl bald bei siebenstelligen Beträgen. Ich würde hier einfach mal ein aktuelles Beispiel durchrechnen lassen, bei dem ich per Haushaltsbuch auf "gut machbar" komme, aber aufgrund der Tilgungsrate und der Kreditsumme doch einige Bauchschmerzen habe.

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? 37, 37 und 2 Jahre alt
• Sind Kinder geplant? Ein weiteres für nächstes Jahr
• Was macht Ihr beruflich? Angestellte als Softwareentwickler in der Industrie (IG BCE im AT Bereich), Touristikerin
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Vollzeit (37.5 Std) bzw geplant Teilzeit (20 Std)

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
  • Ich: Brutto 8000€, Netto: 4585 (Steuerklasse I)
  • Freundin: aktuell 0€, geschätzt in Teilzeit Netto ~900-1000€ (Neuorientierung, da ihr AG Covid nicht überlebt hat)
  • Kindergeld: 219 €
  • Mieteinnahmen (laufen auf meine Freundin):
    • Einfamilienhaus (120qm) außerhalb der Stadt: 450€ Kaltmiete
    • Reihenmittelhaus (120qm) in der Stadt: 640€ Kaltmiete Wohnung (80qm) + 300€ Ladenkaltmiete (40qm an einen sozialen Verein vermietet)
    • Photovoltaik: 219€
  • In Summe kommen wir OHNE das Gehalt meiner Freundin bei einem Kind bei ~6150 Netto und bei 2 Kindern bei ~6350 Netto nach Abzug der Vermietungs/Photovoltaik-Steuer raus (da meine Freundin gerade kein Gehalt hat ist die Steuer entsprechend gering). Mit Teilzeitgehalt dürften wir etwa bei 7000 Netto rauskommen.
• Wie viel Eigenkapital habt ihr?
  • 450.000€ Cash/Aktien
  • Einfamilienhaus Wert: ~300.000
  • RMH Wert: ~300.000
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
  • 410.000€
    • 40.000€ Puffer für Ausgaben an den beiden Häusern im Eigentum und sonstige unerwartete Dinge, sowie Erstausstattung

Ausgabensituation:

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete: 980 €
• aktuelle Warmmiete: 1130 €
• Strom: 50€
• Gas: 76€
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 80€ (zahlen für Schwiegermutter den Handyvertrag mit)

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!): 250€
• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto): 0
• Versicherung: Vollkasko auf 1 Jahr altes, abbezahltes Auto: 35€
• Steuern: 15€
• Kraftstoff: 70€ (ich fahre Bahn und Freundin arbeitet gerade nicht)
• Sonstiges: ADAC 11€

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere): 14€
• Berufsunfähigkeitsversicherung: 40€ (ich)
• Hausratversicherung: 15 €

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel Erwachsene: 500€ (inkl Restaurants und Drogerie)
• Kleidung Erwachsene: 150€
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld): Essensgeld 50€ (Gebühren werden nur noch einmal für ein 2. Kind für 1 Jahr relevant: ~300€, dann aber auch Kindergeld und vorher nochmal 1 Jahr Elterngeld)
• Kind 1 Kosten: budgetierte 500€ (Klamotten, Spielzeug, Essen, Windeln, möbel, Klassenfahrten, Taschengeld... je nach Lebensabschnitt)
• Kind 2 Kosten: budgetierte 500€ (Klamotten, Spielzeug, Essen, Windeln, Möbel, Klassenfahrten, Taschengeld... je nach Lebensabschnitt)
• Reinigung: 100€ / Monat
• Abos: 25€
• Spenden: 5€
• Steuerberater: 40€
• Kontogebühren: 5€
• Kontaktlinsen-Abo: 28€

Sparleistungen:

• Freizeit und Urlaub: 500€ (inkl aller Freizeitaktivitäten, Vereine, Hobbys, Jahresurlaub)
• Rücklagen Mietshäuser: 200€
• Rücklagen neues Haus: 150€
• Möbel und Haushaltsgeräte: 100€
• Elektronik: 100€ (Laptop, Smartphones, Kameras, etc.)
• Auto: 200€ (inkl Reparaturen)
• Altersvorsorge: 150€ ETF Sparrate

Einnahmen- und Ausgabensummen (aktuell):

• Einnahmen gesamt: 6150
• Ausgaben gesamt: 5090 - 980 Kaltmiete = 4110
• Saldo: 2040€

Einnahmen- und Ausgabensummen (mit Freundin Teilzeit arbeitend):

• Einnahmen gesamt: 7000€
• Ausgaben gesamt: 5090 - 980 Kaltmiete = 4110
• Saldo: 2840€

Wir sind uns bewusst, dass die Kosten und Sparleistungen vermutlich eher hoch angesetzt sind, aber wir möchten uns nach Möglichkeit nicht dauerhaft gegenüber dem aktuellen Lebensstandard einschränken müssen. Wenn mal 1-2 Jahre Urlaub wegfällt bzw kleiner ausfällt (z.b. bei Kind 2) ist das kein Problem, aber halt nicht dauerhaft. Wir wollen auch nicht in die Situation kommen, ein Auto in Raten abzahlen zu müssen usw.

Ausnahme dürfte die Altersvorsorge sein, aber hier ist die Absicherung extrem gut:

• Ich bin über die gesetzliche Rente + Betriebsrente bei ca 3000€ brutto. Die ETF-Sparleistung läuft nur auf mich.
• Meine Freundin ist Einzelkind und wird zusätzlich zu den bereits vorhandenen Immobilien noch zwei weitere im Wert von jeweils ~500T€ erben.

Bau- oder Kaufkosten:

• Ich habe kein konkretes Objekt im Kopf, aber es kann durchaus auf 1 - 1.1 Mio € (all inkl - Kaufpreis, Sanierung, Küche, Möbel, ...) für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150-180qm hinauslaufen (haben wir gerade bei einem Objekt festgestellt). Kann gut sein, dass es auch 100-200T€ günstiger geht, aber das wäre das, was wir maximal zahlen würden, wenn alles passt (Lage, Nachbarschaft, Grundstück, ...).

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten 1.05 Mio€
• abziehbares Eigenkapital 410.000€
• Finanzierungssumme ~650T€

Wir würden gerne die bestehenden Immobilien behalten. Der Plan wäre folgender:

Darlehen:

• Kreditsumme: 650.000€
• Zinsbindung: 20J
• Zins: 1.28% (Angebot liegt von der ING vor)
• Finanzierungssumme ~650T€
• Rate: 2000€
• Restschuld nach 20 Jahren: ~290T€

Die Idee ist, dass wir 20 Jahre lang 2000€ zahlen. Wenn die Freundin wieder arbeiten geht ist das alles gar kein Problem und wir können ordentlich sondertilgen. Nach 20 Jahren schauen wir dann, wie die Situation ist: Wie hoch ist die Restschuld tatsächlich noch? Haben wir geerbt? Falls wir überhaupt keine Sondertilgung eingebracht haben und nichts geerbt haben, würden wir vermutlich eines der Häuser verkaufen (Inflation in 20 Jahren sollte einen potentiellen Preisverfall ausgeglichen haben?) und wenn das nicht reicht, den Rest noch abbezahlen oder im allerallergrößten Notfall auch das 2. Haus verkaufen.

Für mich hört sich das ziemlich sicher an. Was meint ihr? Haben wir irgendetwas nicht berücksichtigt?

 

[nordanney]

Nackte Zahl = eng, aber viel Puffer in den Sparleistungen. Da Ihr aber zusätzlich im Haus spart = Tilgung, sehe ich es als relativ entspannt an.

 

[Alex1987]

Sehe ich das richtig, dass ihr ein Einfamilienhaus im Wert von 300.000 EUR habt, welches eine Kaltmiete von 450 EUR abwirft?

Sofern die Miete nicht deutlich angehoben werden kann, würde ich überlegen doch lieber dies zu verkaufen und mehr Geld in meinen ETF's zu halten. Bei der Miete bleibt nach Abzug von Kosten und Steuern vielleicht noch eine Rendite von 1,5 %, wenn überhaupt. Da sollte man mit den ETF's doch deutlich mehr machen können.

 

[dankosos]

Sehe ich das richtig, dass ihr ein Einfamilienhaus im Wert von 300.000 EUR habt, welches eine Kaltmiete von 450 EUR abwirft?

Sofern die Miete nicht deutlich angehoben werden kann, würde ich überlegen doch lieber dies zu verkaufen und mehr Geld in meinen ETF's zu halten. Bei der Miete bleibt nach Abzug von Kosten und Steuern vielleicht noch eine Rendite von 1,5 %, wenn überhaupt. Da sollte man mit den ETF's doch deutlich mehr machen können.

Ja. Das Haus ist geerbt und die Mieterin ist 80, hat nicht so viel Geld, wohnt da seit 45 Jahren und macht 0 Probleme. Man könnte sicherlich 700€ bekommen, wäre auch nochmal Puffer nach oben für die Finanzierung. In dem anderen Haus sind auch nochmal 100-150€ mehr drin, aber auch da sind halt Langzeitmieter drin, die wenig/keine Probleme machen. Ist uns mehr wert, als das maximal auszureizen.

 

[Tamstar]

Nebenkosten habt ihr nicht berücksichtigt, oder? Die 2000€ Saldo gehen komplett für die Rate drauf.

Ist das Gas in der Warmmiete enthalten? Selbst wenn nicht 150€ + 76€+50€ = 280€ erscheinen mir bei einem Bestandshaus von 180m² sehr gering.

 

[Crossy]

Rücklagen für die Mietshäuser finde ich gering. Kosten für Kinder (wenn der Kindergarten bei euch kostenlos ist) sehr hoch. Wiegt sich vielleicht auf. Mit den Miethäusern im Hintergrund und einem möglichen Verkauf wenn es knapp wird oder sich das Leben nicht so entwickelt wie geplant, finde ich die Finanzierungssumme machbar. Miethäusern sind nicht mit Krediten belastet? Offene Grundschuld?