Kalkulation Hausbau und die Zeit danach

[Saruss]

Ersteinmal der Rechenfehler:
"Beim Rohbau und Innenausbau ist berücksichtigt das wir hier Muskelhypothek mit einbringen möchten,"
genau dann darf man auf keinen Fall mehr irgendwelche Summen dafür beim Eigenkapital anrechnen. Du setzt 35k€ für den Innenausbau an und ziehst diese Summe als Eigenkapital wieder ab (Innenausbau umsonst???). Bedenke auf jeden Fall, dass Materialpreise nicht durch Muskeln ersetzt werden können, lediglich Arbeitslohn. Auch Verbrauchsmaterial und Werkzeug muss gekauft werden.
1000 Stunden sind 25 Wochen Vollzeit-Arbeit. Wer macht denn das umsonst oder neben dem Job zusätzlich? Ich denke auch Verwandtschaft möchte dafür irgendwas bekommen, minimalst natürlich Verpflegung etc.
Insgesamt würde ich vermuten, dass der Bau viel teuer wird. Natürlich kenne ich euren "Standard" nicht, aber für Rohbau (also nur an das Gewerk "Maurer") und Heizung zahlen wir vergleichbar viel, aber die übrigen Kosten für Innenausbau, Dach, Fenster, Türen, Erdarbeiten und alles andere kosten bei uns noch mal mehr als dasselbe!
Eher 270k € für das Haus u. Keller + 35k Baunebenkosten + 25k Inneneinrichtung zzg. Puffer 20k € (der mit Sicherheit verbraucht wird...)
=350k € Kosten, 300k € Finanzierungsbedarf ("mindestens").

 

[Kopp82]

Hallo, das war in der Tat ein bisschen missverständlich ausgedrückt,
zu den Rohbau 135.000 EUR und
Innenausbau: 35.000 EUR
kommt natürlich die Muskelhypothek dazu.

Sind wir auch wie oben bei den genannten 248.500 inklusive Puffer. In dem Standard wollen wir auch bauen.

Mein Satz (Muskelhypothek berücksichtigt) war natürlich so gemeint das diese preise natürlich nur erzielt werden, da mit entsprechendem Arbeitseinsatz geplant wird. Die 1000 Stunden werden auch eingebracht, ohne nennenswerte Mehrkosten (quitt pro quo). Das sind mit durchschnittlich 3 Leuten auf der Baustelle insgesamt ~30 Samstage + unseren Jahresurlaub auf der Baustelle, was mir durchaus realistisch erscheint.

 

[Saruss]

Du meinst also, 248k€+35k€ (als "Muskelhypothek") für die Hausbaukosten?
Ich finde insgesamt (siehe oben) sehr knapp kalkuliert, aber vielleicht, wenn man finanziell kompromisslos ist, machbar. Es fehlen natürlich Informationen, welchen Standard genau du anstrebst, aber wenn man bei Energieeinsparverordnung bleibt (kein Kfw 70 oder drunter), und günstige Elemente (eher Gasbrennwert statt Wärmepumpe mit Tiefenbohrung) verbaut könnte das eventuell gehen, auch wenn die "Betriebskosten" leiden könnten...
Wichtig ist dann aber auch eine stramme, langfristige Organisation der Helfer, denn 30 Samstag + ein paar mal schlechtes Wetter sind schon ein sehr langer Zeitraum. Ansonsten fehlt natürlich schnell jegliche Garantie oder Gewährleistung.

 

[ypg]

liest sich irgendwie wie eine Blumenwiese...

1. Du schreibst, dass das Grundstück noch nicht erschlossen ist. Da kommen immense Kosten neben den Anschlusskosten der Versorger auf Dich zu (Beispiel: wir haben in einem Neubaugebiet knappe 30000 für die Erschliessung unseres Grundstückes bezahlt)...
2. Baunebenkosten werden geschätzt bei Hanglage eventuell höher ausfallen als der Richtwert von 35000 (Erdarbeiten)...
3. Muskelhypothek wird meist überschätzt. Du kannst Dir gern 20 € als ungelernte Kraft am Bau in Deine Exceltabelle eintragen, dafür braucht eine ungelernte Kraft für nicht-routinierte Arbeiten weit aus länger als eine Fachkraft. Material kostet meist mehr, als wenn es die Fachkraft mitbringt. Irgendwie wird das Jahr schon rumgehen, da wird Dir die Bank aber zwischendurch öfters auf den Zahn fühlen. Die wollen Bautenstandsberichte, und irgendwann zahlt Ihr doppelt für Miete und Bereitstellungszinsen (0,025% pro Monat)
Der Bau verzögert sich, da auch Absprachen mit den Helfern (die stehen ja nicht nach Eurem Zeitplan auf der Matte, haben auch Privatleben... spätestens nach dem 5. Samstag gibt es Einladungen, Urlaub und dergleichen, die von denen gelebt werden) nicht so funktionieren, wie Ihr Euch das vorstellt. Materialbeschaffung am Samstag dauert meist schon einen halben Tag...

10% EL Max. wird Euch ein korrekter Finanzierer anbieten!
Gewährleistungsansprüche fallen völlig unter den Tisch, das wäre das grösste Übel... nach dem Einzug die Fehler beheben, weil man es nicht besser wusste. Letztendlich wird der Bau teurer als mit Fachkräften.

EL sind am besten aufgehoben in Malern, Tapezieren, Bodenbeläge, Dachausbau und Gartenanlage.

4. Gartenanlage: Pflastern, Terrasse ... jaja... EL... aber dasMaterial kostet auch.

Ich würde an Eurer Stelle wieder auf Start zurückkehren und mal mit neuen Zahlen rechnen

 

[nordanney]

Die Kalkulation für den Rohbau finde ich mehr als auskömmlich! Wir bezahlen für rd. 1.000 cbm umbauten Raum (Stadtvilla ohne Keller) inkl. Teilklinker (2DF Klinker) und Teil-WDVS TEUR 125 ohne Eigenleistungen. Darin enthalten sind auch die Erdarbeiten sowie Kanalarbeiten.

 

[Kopp82]

Hallo ypk,
danke für deinen Beitrag.

Ich find es befremdlich das so viel über die Eigenleistung diskutiert wird. Meine Frau kommt aus einer Bauernhoffamilie die im selben Ort wohnt. Du kannst dir nicht im entferntesten vorstellen was die schon allein in den letzten 5 Jahren an baulichen Eigenleistungen erbracht haben . Nehmt die 35.000 Eigenleistung einfach mal als gegeben hin. Anders wäre die Kalkulation nicht haltbar und das ganze Vorhaben mit den Zahlen nicht zu verwirklichen, da muss ich zustimmen.

Die Erschließungskosten sind noch eine unbekannte Konstante. Das Nachbargrundstück wird aber gleich mit erschlossen, so das dies so oder so kein Riesen Batzen wird. Die Anschlüsse sind nah dran. Die Erdarbeiten sind eine unbekannte Konstante, derzeit mit 7500 EUR kalkuliert. Abtransportiert muss nichts werden. Das Bodengutachten wird hier aber mehr Gewissheit bringen. Für sowas haben wir immerhin einen 20.000 EUR Puffer einkalkuliert.

nordanney, auch dir danke für deinen Beitrag, ich geh gleich mal stöbern ob ich was in deinen Beiträgen finden kann was ich für mich verwenden kann