Ist eine Immobilienvermietung lukrativ?

[RomeoZwo]

Es kommen meiner Meinung nach noch 2 Faktoren dazu:

1) Durch sehr günstiges Fremdkapital kann man einen relativ risikoarmen Hebel schaffen. Z.B. mit den 200k eine 600k Wohnung finanzieren und die Eigenkapitalrendite damit mehr als verdoppeln (in der stark vereinfachten Rechnung 3*3% - 2*1% =7%).
2) Durch bestimmte Immobilien (Denkmalsanierung) durch Denkmal AfA auf 12 Jahre massiv die Einkommensteuer senken. Macht natürlich nur Sinn, wenn entsprechendes Einkommen vorhanden ist.

Ansonsten kann ich aus eigener Erfahrung berichten, dass Vermietung mehr Arbeit ist als ETFs zu verwalten. Selbst ohne Problemmieter gibt es immer mal was, was in einer Wohnung repariert werden muss oder es steht ein Mieterwechsel an. Klar kann man alles Outsourcen, geht dann aber auf die Rendite.

Über die Jahre ist in Bezug auf die Rendite aber die Wertsteigerung nicht zu vernachlässigen. Auch wenn die Verhältnisse anders sind, vergleiche ich die Miete gern mit den Dividenden und die Wertsteigerung mit der Kurssteigerung bei Aktien.

 

[Tassimat]

Über die Jahre ist in Bezug auf die Rendite aber die Wertsteigerung nicht zu vernachlässigen.

Ist aber wie mit dem Eigenheim. Aktuell sind die Preise so hoch... da hat sich jeder Fehlkauf der letzten Jahre oder Jahrzente trotzdem irgendwie rentiert und ein Verkauf bringt abartige Summen. Aber noch weiter sehe ich die Preise nicht ansteigen.

Auf jeden Fall darf man sich bei der Vermietung nicht alles selber schönrechnen. Was man gerne ausblendet: Mietausfall, Reparaturen, Sanierungen... alles sehr unkalkulierbar und schlägt hart auf die Rendite. Also blos nicht nur auf Kaufpreis und Mieteinnahmen reduzieren.

 

[RomeoZwo]

Auf jeden Fall darf man sich bei der Vermietung nicht alles selber schönrechnen. Was man gerne ausblendet: Mietausfall, Reparaturen, Sanierungen... alles sehr unkalkulierbar und schlägt hart auf die Rendite. Also blos nicht nur auf Kaufpreis und Mieteinnahmen reduzieren.

Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Ich habe da ein Excel Tool gebaut, dass private Rücklagen für Reparaturen im Sondereigentum (also nicht die Instandhaltungsrücklage der WEG), Mietausfall, steigende Kosten, und den individuellen Steuersatz berücksichtigt. Nach Abzug dieser Faktoren liegen die Wohnungen, die ich betreue, um +- 2,5% Rendite. Meine erste Mietwohnung liegt aber dank 75% Finanzierung und nur 0,65% Zins bei einer Eigenkapitalrendite von 10%.

Für die Preisentwicklung ist meine Glaskugel momentan auch zu unklar, aber schaut man sich das mal historisch an, gab es zwar Zeiten mit Stagnation oder leicht sinkenden Preisen, langfristig aber immer Steigerungen (wie ja auch im Aktienmarkt). Für schnelle Liquidität sind Aktien sicherlich auch besser, allerdings sind hier die Kursausschläge auch signifikanter. Doof, wenn ich mein Kapital aus Aktien ausgerechnet beim -25% Crash brauche, bei der Immobilie liegt der "Crash" dann vermutlich nur bei 5%.

Auch wenn wir in der Familie viel in Immobilien investiert haben, rate ich niemanden ausdrücklich dazu. Die Verwaltung ist einfach viel Aufwand. Bei mir kommt halt dazu, dass ich niemals all mein Vermögen in Aktien investieren würde - ist ein psychologischer Aspekt - bei Immobilien den Einsatz von Fremdkapital aber weniger scheue und damit meine persönliche Rendite natürlich besser ist. Weil hab ich 50% des verfügbaren Geldes in Aktien und 50% auf dem Tagesgeld ist die Gesamtrendite halt doch nur die halbe der Steigerung des ETFs.

 

[hampshire]

Ich fand das Vermieten von einer Wohneinheit nervig. Nach einem „schlechten Mieter“ haben wir die Wohnung verkauft. Wäre heute mehr wert aber was soll’s.
Interessant ist renditeseitig in vielen Gegenden die Garagenvermietung. Kein harter Kündigungsschutz, geringer Verwaltungsaufwand, geringe Instandhaltung, keine Eigentümergemeinschaften, geringes Klumpenrisiko…
Nur ml als zusätzliche Idee.

 

[RomeoZwo]

Interessant ist renditeseitig in vielen Gegenden die Garagenvermietung. Kein harter Kündigungsschutz, geringer Verwaltungsaufwand, geringe Instandhaltung, keine Eigentümergemeinschaften, geringes Klumpenrisiko…

Bitte beachten, dass bei der Vermietung einer Garage ohne Wohnung Umsatzsteuer (19%) abgeführt werden muss. Die Vermietung von Garagen ohne Wohnraum (Koppelgeschäft) gilt steuerlich als Geschäftsraumvermietung. Sicherlich machbar, aber muss eben sowohl in der Renditeberechnung als auch in der Steuererklärung berücksichtigt werden.

 

[hampshire]

Klar, ohne sich mit der Materie zu beschäftigen sollte man von Vermietung sowieso Anstand nehmen. Umsatzsteuer wird fällig und es gibt Bestimmungen dazu was ein Mieter in einer Garage lagern darf und einen Zusammenhang mit Brandschutzhaftung. In manchen Gegenden ist das dennoch ausgesprochen lukrativ - daher der Hinweis.