Finanzierung - Vorschläge für komplizierte Situation

[Ratlos83]

Hallo zusammen,


nachdem ich rein aus Interesse hier schon ein paarmal reingeschnuppert habe, geht es jetzt um ein handfestes Problem:

Wir haben ein Grundstück in Berlin gefunden, das wir gerne kaufen würden, den Altbestand abreißen und neu bebauen. Baurechtliche Fragen etc. haben wir bereits geklärt, eine grobe Kalkulation für die Neubaukosten steht auch. Da wir von beiden Seiten der Eltern großzügige Zuschüsse bekommen, ist das im Gesamtvolumen sehr gut darstellbar. Allerdings möchte der Verkäufer des Grundstücks jetzt schnellstmöglich sein Geld sehen, sonst sind wir aus dem Rennen, er ist auch schon zweimal im Preis runtergegangen.

Dem stehen aber zwei Probleme aktuell im Weg :

1.Wir bekommen einen Teil der Zuschüsse erst nach Verkauf einer Wohnung in München, das wird sich wohl noch ein paar Wochen/Monate ziehen. So können wir zunächst nur mit den Mitteln vom eigenen Konto und einer Elternseite planen.

2. Ich bin aktuell arbeitslos, habe aber für den 01.03. einen unterschriebenen Arbeitsvertrag vorliegen. Damit wäre unser Haushaltseinkommen bei ca. 5800€, aktuell sind es aber eben nur etwa 3000€ und wir wohnen aktuell auch in einer Mietwohnung (warm ca. 1450€).

Wir können also keinen Kredit über das Gesamtvolumen aufnehmen, sondern müssen uns jetzt schnellstmöglich darum kümmern, das Geld für den Grundstückskauf (+ein bißchen für den Abriss) zusammenzubekommen. Gewünscht wären 340.000 als Kredit, Eigenmittel wären 200.000. Laut Aussage eines Finanzberaters wird das mit nur einem Einkommen eine "knappe Kiste" mit einem Plus von 200€ in der Haushaltsrechnung (bzw. unter Hinzuziehung der aktuellen Miete unmöglich), er wollte auf jeden Fall erstmal mündlich mit Banken sprechen, bevor er etwas einreicht. Auf meinen Vorschlag hin empfahl er auch, mal bei meiner Dorfbank am Geburtsort, wo ich immer noch ein Konto habe und meine Eltern gut bekannt sind, anzufragen.

Zwei Fragen hätte ich an "das Forum":

1. Wie realistisch ist unser Vorhaben der Kreditaufnahme zum Grundstückskauf? Spielt die Tatsache, dass ich ja einen Arbeitsvertrag für März vorliegen habe (klar, Probezeit...) denn überhaupt keine Rolle? Gibt es eine Bank, die besonders zu empfehlen wäre?

2. Was sollten wir bei einer zweigeteilten Durchführung (Kredit 1 über 340.000€, Kredit 2 dann über ca. 280.000€ unter Einbringung der Eigenmittel aus dem Wohnungsverkauf) bedenken? Die müssten ja dann eigentlich bei der gleichen Bank sein (von wegen Grundschuld) und von so einer Zweiteilung wird ja gemeinhin abgeraten, wenn ich richtig liege. Anders scheint mir allerdings unser Projekt nicht durchführbar wegen des Zeitdrucks. Ich hatte auch schon überlegt, ob für die zweite Kreditaufnahme evtl. allein die KFW in Frage käme (2x120.000€ aus dem Effizienzhaus 40-Programm - wir planen noch eine Mietwohung - und die restlichen 40.000 kommen evtl. auch so zusammen bzw. über die müsste man dann evtl. noch einen Kredit abschließen). Ist vorstellbar, dass eine Privatbank sowie die KFW so ein Modell mitmachen?

Bin da ehrlich gesagt etwas ratlos. Eigentlich bin ich der Auffassung, dass unser Vorhaben sehr gut finanzierbar ist, aber diese spezielle Situation droht gerade alles zu zerschießen. Und um das Grundstück wäre es echt schade. Aktuell hält der Makler uns die Stange, aber wenn wir nicht bald eine Finanzierung stehen haben, geht es wohl an jemand anderen.

Danke im Voraus für alle Hilfe und bei Rückfragen versuche ich zeitnah zu antworten.

 

[Ratlos83]

Und noch eine Verständnisfrage hinterher: 3. Mein Schwager meinte, man könne auch einen Kredit ohne Sondertilgungsoptionen und damit zu etwas niedrigerer Verzinsung nehmen, denn dank Sonderkündigungsrecht könne man das Geld auch einfach zur Seite legen und nach 10 Jahren dann "reinbuttern" was geht und auch weiter sondertilgen, ohne dass die z.B. auf 20 Jahre vereinbarte Zinsvereinbarung aufgehoben wäre. Bei allem, was ich im Netz dazu finde, erscheint mir das eine zu positive Interpretation für den Kreditnehmer (also einfach sondertilgen ohne dass der Rest des Vertrags angepasst würde). Ich hatte es bisher so verstanden, als könne man einfach nach 10 Jahren komplett aus dem Vertrag aussteigen, müsste für die Restschuld aber eine neue Finanzierung suchen (was angesichts der dann höheren Zinsen wohl keinen Sinn macht). Welche Interpretation ist richtig?

 

[Obermuh]

Eine Zwischenfinanzierung mit sehr kurzer Laufzeit (bis zum Verkauf der Wohnung) und den Wohnungseigentümern als Bürgen sollte doch machbar sein. Oder gleich die (Schwieger-)Eltern die Zwischenfinanzierung aufnehmen lassen (sofern die dazu bereit sind). Wenn man dann auch noch eine Bank auswählt die selbst das Maklergeschäft für die Wohnung übernimmt, haben die auch gleich einen potentiellen Zusatzverdienst als Motivation.

Eine normale Wohnung in München zu verkaufen ist im aktuellen Markt auch schnell möglich, sobald das Ding im Internet auftaucht könnt ihr euch vor Interessenten nicht mehr retten.

Was mich ein bisschen wundert ist ein Grundstücksverkäufer der freiwillig den Preis senkt und gleichzeitig Zeitdruck aufbaut. Wenn die Käufer Schlange stehen, gibt es keinen Grund den Preis gleich zwei mal zu senken.

 

[SoL]

Deine Interpretation ist korrekt. Mein Beitrag muss 5 Wörter haben...

 

[Stephan—]

Mal in der Nachbarschaft des Objektes Kaltakquise betrieben wer der Eigentümer sein könnte um ggf. mit ihm ohne Druck zu verhandeln?

 

[Ratlos83]

@SoL : Das bezog sich auf meine nachgeschobene Frage, richtig? Hatte mir schon gedacht, dass das zu schön ist um wahr zu sein. Danke für die Antwort.

@Obermuh : Auch Dir ein großes Dankeschön für die schnelle Antwort. Nun gibt es eine Zusatzinfo zur Wohnung, die ich versehentlich verschwiegen habe: Aktuell hat die bald 100-jährige Mutter meines Schwiegervaters da einen Nießbrauch drauf. Nicht, dass sie das Geld bräuchte, sie wird zuhause betreut, aber das ist halt vor zig Jahren mal so eingerichtet worden und muss erstmal abgelöst werden. Dazu hat mein Schwiegervater bereits einen Notartermin gemacht, der ist aber erst Mitte Februar, also vermutlich zu spät, zumal damit ja erst ein längerer Prozess in Gang gesetzt wird, wenn ich die entsprechenden Regularien richtig verstehe. Dieser Nießbrauch ist vermutlich für das genannte Arrangement ein Hindernis, oder liege ich da falsch?

Was mich ein bisschen wundert ist ein Grundstücksverkäufer der freiwillig den Preis senkt und gleichzeitig Zeitdruck aufbaut. Wenn die Käufer Schlange stehen, gibt es keinen Grund den Preis gleich zwei mal zu senken.

Naja, der ist zweimal runtergegangen, jeweils um 10%. Wir sind nach der ersten Reduzierung eingestiegen und waren erfreut zu hören, dass es noch eine zweite geben wird. Laut Aussage des Nachbarn ist auf dem Grundstück aktuell "großer Bahnhof" und der Makler sagte auch, er rechne mit einem baldigen Abschluss. Wenn nicht mit uns, dann mit jemand anderem (gab wohl auch Firmenanfragen). Ob ich das glaube oder nicht, ist insofern auch ein wenig egal, weil wir das Geschäft evtl. auch schon für den höheren Preis gemacht hätten und abgesehen von der doofen Finanzierungssituation nichts gegen einen baldigen Abschluss spricht.