Finanzierung für Bauvorhaben im Herbst

[n0tal0y]

Hallo Community,

wir sind per Glücksfall an ein Grundstück gekommen (aus Eigenkapital bezahlt) und können aufgrund der Erschließung frühestens im Herbst mit dem Bau beginnen. Angebote für die Baukosten haben wir vorliegen. Die kleinen regionalen Baufirmen machen momentan aber keine lange Festpreisbindung, d.h. wir können endgültig erst im Mai/Juni unterschreiben und rechnen einen Puffer für Kostensteigerungen ggü. dem jetzigen Angebot ein. Bauzeit wären ca. 9-10 Monate.

Geplant war eigentlich ca. 3-4 Wochen vor Vertragsunterschrift die Finanzierung bei der Bank zu machen (Vermeidung von Bereitstellungszinsen). Nun sind im Januar die Zinsen schon gut gestiegen und rückwirkend wären wir wohl günstiger gekommen, wenn wir im Dezember 2021 die Finanzierung abgeschlossen und ein paar Monate Bereitstellungszinsen gezahlt hätten.

Wir fragen uns nun: Sollen wir uns lieber jetzt schon bei den Banken umhören? Ist vielleicht ein Forwarddarlehen das Richtige? Oder ein normales Darlehen und nach den 12 Monaten Bereitstellungszinsen zahlen? Oder doch bis April/Mai warten und hoffen, dass die Zinsen nicht weiter steigen?

Wie würdet ihr vorgehen?

Danke für eure Tipps.

 

[Gecko1927]

Keiner weiß wie sich die Zinsen entwickeln. Zumindest sehe ich ausser den Entwicklungen in den USA keinen Grund wieso die Zinsen dauerhaft stark steigen sollten.
Ich hatte mich damals extra mit der Finanzierung beeilt und in den darauf folgenden Monaten ist der Zins in bodenlose gefallen.

Ich würde halt schauen dass die Bereitstellungszinsfreie Zeit möglichst 12 Monate beträgt.
Mal angenommen ihr unterschreibt im Februar und bau bis Mitte 2023, dann zahlt ihr 4-6 Monate z.B. 0,25% auf den Restbetrag. Das sind 250€ pro 100k€ die ihr nicht abgerufen habt.
0,1% höhere Zinsen bedeuten schnell mal 10k€ mehr auf 20+ Jahre.

Da ihr aber noch das Risiko habt, dass sich der Bau verzögert (die wenigstens Bauvorhaben sind schneller fertig als erwartet) und die Zinsen wieder sinken könnten, würde ich noch warten.
Dazu kommt noch das Risiko dass ihr evtl nachfinanzieren müsst wenn die Preise steigen.

 

[WilderSueden]

Welchen Betrag finanziert ihr wenn ihr keinen unterschriftsreifen Vertrag habt? Und was legt ihr den Bank als Grundlage für eure Kalkulation vor?

Bedenkt auch dass die Erschließung mal länger dauern kann. Bei uns hat die Erschließung im November 2020 angefangen, geplant war dass wir ab Juni bauen können. Fertig war die Erschließung Anfang September, danach lag die Vermessung noch ewig auf dem Amt rum. Bis der Bauantrag gestellt war, war es dann Ende November und diese Woche ist tatsächlich der Bagger gerollt...

Ich sehe bei eurem Plan ein größeres Risiko dass etwas schief geht. Nicht nur wegen Bereitstellungszinsen sondern auch vor allen wegen Nachfinanzierung. Es ist nicht auszuschließen dass nochmal eine Preisexplosion beim Material kommt wie letzten Sommer. Dann reicht ein Puffer von 20 000€ nicht weit. Ich würde erst einmal abwarten, zumindest bis zum Frühsommer. Die große Zinswende wird aktuell eher nicht kommen

 

[Benutzer200]

und die Zinsen wieder sinken könnten,

Das ist etwas, worauf ich auf keinen Fall setzen würde. Wir hatten gerade letzte Woche eine Konjunkturprognose mit dem Chefvolkswirt einer der Top 3 Banken aus D. Einhelliger Konsens im Markt und bei Volkswirten: Es wird weiter teurer werden (nicht massiv, aber leicht).

 

[Gecko1927]

Das ist etwas, worauf ich auf keinen Fall setzen würde. Wir hatten gerade letzte Woche eine Konjunkturprognose mit dem Chefvolkswirt einer der Top 3 Banken aus D. Einhelliger Konsens im Markt und bei Volkswirten: Es wird weiter teurer werden (nicht massiv, aber leicht).

Redest du hier von der Inflation oder von Kreditzinsen?
Ich wüsste jetzt nicht wie diese beiden Werte zusammenhängen.
Die EZB verschenkt weiterhin Geld für 0%, bei den Hauspreisen ist auch kein Einbruch in Sicht, also wüsste ich nicht wieso man jetzt plötzlich (eigentlich erst seit Anfang Januar) mehr für seinen Kredit zahlen muss.

 

[WilderSueden]

Ein bisschen hängt das schon zusammen. Die Zentralbanken kontrollieren über den Leitzins das kurze Ende der Zinskurve. Und mittlerweile über Anleihenkäufe auch das lange Ende. Immobilienkredite orientieren sich an den Zinsen für entsprechend lang laufende Staatsanleihen.
Inflation spielt da in zwei Wegen rein: Steigt die Inflation, fällt der reale Zins (=Zins - Inflation). Entsprechend wird jemand mehr Zins wollen damit die Anleihe nicht zum Verlustgeschäft wird (außer die Zentralbank kauft alles um jeden Preis ;) ). Und dann gibt es noch den Effekt dass all das billige Geld zu Überhitzungen führt: Immobilien, Aktien, in der Wirtschaft. Um das ein bisschen einzubremsen wäre die klassische Antwort Zinsen anheben.

Realistisch betrachtet wird aber wohl nicht viel passieren in der nächsten Zeit. In Europa ein paar homöpathische Zehntel...falls überhaupt, in den USA deutlich vielleicht 1% oder so. Die reale Rendite wird vorerst noch länger unter Null bleiben.