Einschätzung Finanzierungsspielraum Kauf und Sanierung Einfamilienhaus

[EinBerliner]

Hallo zusammen,

wir überlegen ein Bestandsobjekt Ende 1960er Jahre Reihenendhaus zu erwerben. Sanierungsbedarf hoch (Kernsanierung), Kalkulation vom Architekt liegt bei 290 T€.
Kreditsumme wären dann 625 T€, das kommt uns recht ambitioniert vor, wenn ein Gehalt wegen Kind temporär wegfällt. Wie lange können wir nicht einschätzen, da 1. Kind. Wir sind etwas unsicher, ob wir zu vorsichtig sind oder ob die Summe tatsächlich zu hoch ist. Wäre bei 3% Tilgung (15a) ca. 2.150-2.200 €/Monat. Kreditsumme bis 550 T€ war eigentlich eher unser Wunsch, aber da wird es schwer in den Gegenden, wo wir suchen. Ein gewisser Puffer wäre Wiederaufnahme / Ersatz KFW 461, was je nach EE-Klasse ca. 30-50 T€ wären, aber aktuell ja Komplet unsicher ob, wann, wie hoch.

Würde mich über ehrliche / realistische Einschätzungen bzgl. Kredithöhe freuen. Ich hoffe die Infos unten reichen aus. Eine detaillierte Ausgabenanalyse haben wir nicht gemacht, haben aber keinen extravaganten Lebensstil (Ausnahme recht viele Reisen, die aber mit Kind so nicht mehr stattfinden werden).




Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? 38/40
• Gibt es Kinder? 1 Ab Herbst, kein weiteres geplant.
• Was macht Ihr beruflich? Aktuell beide 40h Jobs unbefristet, etc.

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr: 8.500€/netto + variable Anteile.
• Bei nur einem Gehalt (wegen Kind) wären es ca. 5.700 (+Kindergeld + ggf. Elterngeld temporär)
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 400 T€
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 400 T€

Ausgabensituation:

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete: 1.025 €
• aktuelle Warmmiete: 1.175 €
• Strom: 65 €
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 70 €

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!): 70 €
• Auto (Firmenwagen) bereits im Netto enthalten

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere): 10€
• Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...): 320 €
• Hausratversicherung: 20€

Lebenshaltungskosten:
Keine Analyse bisher gemacht. Normaler Lebensstil, vllt. 200 €/Monat für Essen gehen. Bisher viele Fernreisen, wird dann aber wohl weniger mit Kind. Sonst nichts besonderes.

Sparleistungen:
Aktuell sparen wir mind. 4.500 €/Monat, öfters auch mehr.

Sonstige Ausgaben:
Keine

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 500 m2
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 1.300 €/m2
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp?: Altbau 1960, Reihenendhaus
• Garagen? 1
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche): 110 / 130 + 70m2 Keller

Bau- oder Kaufkosten:

• Kaufkosten (Bestandsimmo): 660 T€
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler): 75 T€
• Sanierung (ink. Architekt, etc.): 290 T€
• Gesamtkosten: 1.025 T€

sonstige Kosten:

• Garten, neu bepflanzen, etc. erst mal ohne Kosten. Notwendige Maßnahmen bereits in den Sanierungskosten enthalten.

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 1.025 T€
• abziehbares Eigenkapital: 400 T€
• Finanzierungssumme: 625 T€

Kreditanfrage:
Konditionen sind ca. 1,2 % bei 15a Zinsbindung und 3% Tilgung, also rate ca. 2.150-2.200 €/Monat.

 

[Hausbautraum20]

Hallo,

wenn der zweite Partner für immer daheim bleiben soll, dann finde ich es grenzwertig.
Ansonsten kann ich da absolut kein Problem erkennen.

 

[HilfeHilfe]

Hallo, bei der Konstellation sehe ich keine Bedenken. 5700 netto bei 600k Darlehen. Ihr sagt ja selbst temporär.

 

[K1300S]

Ich denke auch, dass das funktionieren wird. Werden die 5700,- EUR noch mehr, wenn das zweite Gehalt wegfällt (egal ob das jetzt Ehegattensplitting heißt oder Faktorverfahren)? Selbst wenn nicht: Von 3500 + x EUR sollte doch eine dreiköpfige Familie ganz gut über die Runden zu bringen sein.

Du solltest vielleicht noch mal was zum Haus erzählen, damit man die projektierten Sanierungskosten besser einordnen kann. 290 TEUR klingen erst mal auskömmlich für ein Reihenendhaus, aber das muss nicht so sein.

 

[CC35BS38]

Sollte passen. Selbst bei einem Gehalt, dazu viel Potential zur Steigerung, wenn das Kind mal in KiTa/KiGa ist. Wie hoch ist denn die Restschuld nach 15J? Super lange ist es dann ja nichtmehr zur Rente.

 

[EinBerliner]

Erst mal Danke für die Antworten. Also es ist schon geplant, dass nach 1-2 Jahren beide wieder arbeiten, sicherlich nicht beide Vollzeit. Ist für uns aktuell noch ein wenig schwer abzuschätzen, da 1. Kind. Denke es wird dann wohl erstmal auf 6.000-6.500+€ rauslaufen bis das Kind noch größer ist (die 5.700€ sind schon mit Ehegattensplitting eingerechnet, daher wird das weitere Netto mit Teilzeit nicht so viel mehr).

Bzgl. Sanierungskosten: Die hat der Architekt nach Besichtigung recht detailliert kalkuliert. Das umfasst eigentlich alles (Dach, Fassade+WDVS, Fenster, Umbau Eingangstür, 2 Innenwände anpassen, Bad + Gäste-WC, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, Fußböden, verputzen). Küche haben wir noch fast neu, die würden wir mitnehmen, so dass dort nur geringe Zusatzkosten (wir haben mal
5.000€ angesetzt) anfallen. Wenn KfW zeitnah wieder käme, wäre das aufgrund des hohen Anteils energetischer Maßnahmen an den Kosten nochmal eine gute Erleichterung.