Machbarkeit Finanzierung Neubau (Grundstück+REH bzw. Doppelhaushälfte)

[cihat92]

Hallo zusammen,

wir hatten uns Mitte letzten Jahres für ein Grundstück beworben und nun tatsächlich letzte Woche eine Zusage erhalten. Nun haben wir noch etwas Zeit um uns zu entscheiden. Wir kommen aus Stuttgart, also ist hier grundsätzlich ein Bauvorhaben ziemlich teuer. Grundstücke kosten im Stuttgarter Umland (also +20KM) umgerechnet 1.000 bis 1.200 EUR/m². Wir haben hier von einer Gemeinde (16 KM entfernt von Stuttgart Mitte) ein subventioniertes Grundstück für 702 EUR/m² vorliegen.
Für uns heißt es also "entweder dieses Grundstück oder vorerst gar keins".

Hierfür würde ich euch gerne mal bitten in unsere Finanzen ein Auge zu werfen und um eine Bewertung zwecks Machbarkeit oder doch lieber lassen.

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt ihr? Er 29, Sie 28, verheiratet,
• Gibt es Kinder? Ja, 3 (Alter 6, 3 und 1)
• Sind Kinder geplant? Nein
• Was macht Ihr beruflich?
  • Er, Angestellt, Teamleiter priv. Altersversorgung
  • Sie, Verkäuferin/Kassiererin, derzeit ohne Arbeit, geplant ist Teilzeitarbeit in ca. 2 Jahren mit 50%
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Er 37,5, Sie -

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
  • Er: 3450€ Netto p.m. (zzgl. feste Prämien i. H. v. ca. 4500,- EUR Netto p. a.)
  • Sie: - (Elterngeld fällt diesen Monat weg, 300,- EUR)
• Wie viel Kindergeld gibt es? 663,- EUR
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? -
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Beide zusammen 80.000,- EUR

Ausgabensituation:


Wohnkosten: p. M. 768,- EUR (Arbeitgeberwohnung, unser großer Vorteil)

• aktuelle Kaltmiete: 440,- EUR
• aktuelle Warmmiete: 588,- EUR
• Strom: 72,- EUR
• Gas: -
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung: -
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 90,- EUR
• GEZ: 18,- EUR

Mobilitätskosten (Auto) p. M. 252,- EUR:

• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto): - (abbezahlt)
• Versicherung: 650,- EUR p.a.
• Steuern: 130,- EUR p.a.
• Kraftstoff: 1.800,- EUR p.a.
• Reparaturen/Wartung 444,- EUR p.a.
• Sonstiges: -

Versicherungskosten: 63,- EUR p. M.

• Haftpflichtversicherung
• Berufsunfähigkeitsversicherung:

Lebenshaltungskosten: 1.100,- EUR p.m.

• Lebensmittel: 700,- EUR
• Pflege/Drogerie: 100,- EUR
• Kleidung: 100,- EUR
• Urlaub: 100€ p.m
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio: 12€ p.m.
• Spaß und Freizeit: 80€
• Sonstiges

Sparleistungen:

• Altersvorsorge -
• Hobbys/Geschenke -
• Sonstiges -

Sonstige Ausgaben: 400,- EUR

• Unterhaltsleistungen? -
• Kredite? -
• Sonstiges? Einmalkosten wie Möbel, Küche, etc ziehe ich jetzt einfach mal pauschal 400,- EUR ab, obwohl wir jetzt alles neu gekauft haben.
• Wurde was vergessen? Ich hoffe nicht, fällt zumindest nichts ein.

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: Aktuell 4.113,- EUR
• Ausgaben gesamt: 2.583,- EUR
• Saldo:
• Miete würde dann wegfallen (z.B. Sparrate für Haus): 440€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 377qm
• Welche Maße hat es?
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 702,- EUR/m²
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau Reihendendhaus bzw. Doppelhaushälfte, ist noch in Klärung
• Garagen? Gewünscht Doppelgarage,
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche): geplant 130 m²
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? nach meiner Einschätzung 800.000,- EUR

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten: 265.000€
• Erschließungskosten
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer,): 16.000,- EUR
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): derzeit keine genauen Zahlen nennbar. Waren bisher bei zwei Anbieter, die meinten grob Schlüsselfertig mit Keller 270.000,- EUR. Termine steht für Morgen. Ich würde hier ein Update geben. Unsere Bauherrengemeinschaft (4 Parteien) hat auch die Interesse an der Vergabe an einem GU um Kosten zu sparen. Ich rechne mal aber mit 300.000,- EUR denke das ist realistischer
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.): 30.000€
• Garage: noch unschlüssig, wegen Machbarkeit der Finanzierung
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen)
• Gesamtkosten: ~611.000€

sonstige Kosten:

• Küchenkosten: Ist Inklusive mit im Haus drin

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 611.000,- EUR
• abziehbares Eigenkapital: 80.000,- EUR
• Finanzierungssumme: 531.000€

Notwendige Kreditangaben: (anfängliche Schätzung von Hausbank, kein offizielles Angebot)

Wir fühlen uns jetzt natürlich nicht gezwungen hier zuzuschlagen, aber ich denke, dass wir in naher Zukunft in unserer Umgebung so ein Angebot nicht mehr bekommen werden. Gerade bei den steigenden Preisen.
Jedoch stellen die aktuellen Bankenkonditionen ein großes Risiko dar. Wir hatten letztes Jahr gehofft, dass die Zinsen stabil bleiben. Damals 1,3% (mtl. Rate ~1.500,- EUR wäre für uns sehr in Ordnung), heute 2,39% (mtl. Rate ~2.000,- EUR) . Erhöht natürlich die mtl. Belastung enorm und wir sind sehr wirr im Kopf vor lauter Gedankenspiele.

Was meint Ihr, ist das machbar? Ich denke, dass die ersten Jahre schwer werden, aber da wir die Kinderplanung schon hinter uns haben, würde es in absehbarer Zeit finanziell besser werden.

Wir sind wirklich überdurchschnittlich sparsam, haben kaum Ansprüche wie rausgehen Essen, usw. da wir voll und ganz auf die Kinder konzentriert sind.
Aber auch die wachsen und werden später Ansprüche haben wollen, wie jedes Kind.

Freuen uns über eure Anregungen, wenn etwas vergessen wurde, bitte verzeiht. Wir sind Laien was das Bauen angeht und uns villeicht vieles noch nicht bewusst.

 

[WilderSueden]

Mit Keller nahe Stuttgart gute 2000€/qm? Da fehlt aber garantiert einiges. Ich sehe den Preis nicht als realistisch für einen Endpreis an, selbst wenn man nur Gasheizung nimmt und energetisch beim Minimum bleibt. Nur für ein Haus auf Bodenplatte (inklusive Malern, Böden) ist in der Gegend eher mit mindestens 2500€, eher 3000€/qm zu rechnen. Dazu fehlen in deiner Auflistung die Küche und die Außenanlagen (auch wenn du da keine so großen Flächen hast, Terrasse und Einfahrt wirst du ja trotzdem pflastern wollen).
Damit landen wir dann aber auch bei Finanzierungssummen weit oberhalb der 600k und das halte ich für zu viel bei 4000€/Monat und 5 Personen.

 

[Benutzer200]

Finger weg!!!

Warum?
1.) Zu schwache Bonität. Wir rechnen z.B. für Euch 5 mit einer Lebenshaltungskostenpauschale von rd. 2.500€. Da reicht der Rest des Einkommens nicht für Rate und Sonstiges.
2.) Baukosten T€ 300 für ein 130qm Haus mit Keller ist reine Utopie. Realistisch sind 130qmx2.500€ (einfacher Standard, ich denke, es wird tatsächlich teurer) = T€ 325 + T€ 50 Nutzkeller, runden wir einfach mal auf T€ 400 auf. Dann fehlen aber noch so Sachen wir Außenanlagen, Garage/Stellplatz usw. Nebenkosten hast Du ja selbst schon genannt; ob ausreichend, wird sich zeigen.

P.S. Schlüsselfertig bedeutet übrigens NICHT, dass das Haus auch bezugsfertig ist. Dort fehlt dann in der Regel noch der finale Innenausbau zum Thema Malerarbeiten und Bodenbelagsarbeiten (außer Bäder). Da versenkst Du die nächsten zehntausende €.

 

[Hausbautraum20]

Wo kommen die Baukosten her?

2 Häuser neben uns wird grad ein Doppelhaus mit je 120qm plus Keller für 460k je Hälfte gebaut.
Dazu kommen 50k Nebenkosten, Küche, Außenanlagen.....

Ich würde es an eurer Stelle wohl nicht machen. Wenn es überhaupt eine Bank finanziert.

 

[SoL]

Zu teuer für Euch, leider.
Die Summe würde ich mir bei den Einnahmen nicht ans Bein binden. Wir hatten mit ähnlicher Kreditsumme geplant, aber bei 2.5k mehr Einkommen...

 

[cihat92]

Erstmal vielen Dank für euer Feedback. Ich beantworte mal auch noch die Fragen

Mit Keller nahe Stuttgart gute 2000€/qm? Da fehlt aber garantiert einiges. Ich sehe den Preis nicht als realistisch für einen Endpreis an, selbst wenn man nur Gasheizung nimmt und energetisch beim Minimum bleibt. Nur für ein Haus auf Bodenplatte (inklusive Malern, Böden) ist in der Gegend eher mit mindestens 2500€, eher 3000€/qm zu rechnen. Dazu fehlen in deiner Auflistung die Küche und die Außenanlagen (auch wenn du da keine so großen Flächen hast, Terrasse und Einfahrt wirst du ja trotzdem pflastern wollen).
Damit landen wir dann aber auch bei Finanzierungssummen weit oberhalb der 600k und das halte ich für zu viel bei 4000€/Monat und 5 Personen.

Das wissen wir erst morgen genau, aber wir waren gestern im Musterhauspark und dort meinte man, nach einigen Details, dass ein Doppelhaus mit Keller (weißer Wanne) uns um die 550k kosten wird. Man hat uns beim Keller den günstigsten Preis schon vorab garantiert (War uns etwas suspekt). GU ist Allkauf Haus, werben mit 4.000 Hausbauten pro Jahr.

Folgende Nachlässe sind einkalkuliert:
-15k EUR aufgrund der derzeit fehlenden KFW Förderungen
-Küche gibts Gratis und
-Wenn wir (4 Parteien) uns zwei Doppelhäuser entscheiden, dann gäbe es auch nochmal pro Kopf 10k EUR, da man beim Bauen und Planen wohl einiges einsparen kann.

Inwieweit das stimmt, wird sich morgen zeigen. Ich kann euch gerne informieren.

Wir werden im Forum uns auch noch einmal informieren, die bei der Planung wichtig sind, so dass im Nachhinein möglichst wenig ungeplante Tätigkeiten/Risiken aufkommen.

Wo kommen die Baukosten her?

2 Häuser neben uns wird grad ein Doppelhaus mit je 120qm plus Keller für 460k je Hälfte gebaut.
Dazu kommen 50k Nebenkosten, Küche, Außenanlagen.....

Ich würde es an eurer Stelle wohl nicht machen. Wenn es überhaupt eine Bank finanziert.

Die Kosten kamen durch einen Erstgespräch zusammen.

Wir alle verfügen im ungefähren über die selben finanziellen Verhältnisse. Hätten wir 1.500 € Brutto mehr im Jahr oder einen Eigenkapital über 120.000 € wären wir ausgeschlossen, da die Stadt Ausschlusskriterien beim Lohn und Kapital beim Vergabeverfahren vordefiniert.

Wenn es danach gehen würde, hätte an sich doch keiner der Bewerber die finanziellen Möglichkeiten dazu...

Es gibt einige Banken, die würden mein Vorhaben finanzieren, dass wäre hier sogar nicht das größte Problem. Es geht mir mehr darum, dass die Banken mir das Kredit nicht zu den jetzigen Konditionen gewähren wollen, sondern erst zur Erschließung und Baubeginn, das wäre vrstl. Ende diesen Jahres. Bis dahin gehen die Zinsen sicherlich weiter hoch und wir möchten dann natürlich auch eher tilgen, als nur den Zins abzubezahlen.

Wir neigen aber auch eher zu 'Nein', da bis auf dem Grundstückspreis alles andere so derart nach oben geschossen hat...

Gebe hier gerne morgen noch einen Update, wenn genaue Preise zum Haus beziffert sind.

Viele Grüße