Machbarkeit Finanzierung Neubau (Grundstück+REH bzw. Doppelhaushälfte)

[WilderSueden]

Es geht ja nicht um abbruchreif, aber ein gewisser Verschleiß ist da und muss aus den Instandhaltungsrücklagen repariert werden. Wenn du aber kaum was abbezahlt hast (weil die Bank fast die komplette Rate für Zinsen bekommt), dann schmälern 30k Reparaturstau die Rendite enorm.
Und manche vergessen hier gerne dass Immobilienpreise auch sinken können. Besonders dann wenn sich ohnehin alle einig sind, dass es eine Blase gibt. Das Bewerberfeld für solche Bauplätze dünnt sich durch die steigenden Zinsen gerade massiv aus. Bei Fremdkapital von 600k und mehr macht es eben einen großen Unterschied ob die Zinsen bei 1% oder 2% stehen. Und die Tendenz scheint aktuell weiter steigend zu sein und das Feld potentieller Interessenten trocknet aus.
Die von dir beschriebenen Zeiten, in denen selbst die letzte Bruchbude im Wert explodiert, sind vermutlich schon vorbei.

 

[bavariandream]

Es geht ja nicht um abbruchreif, aber ein gewisser Verschleiß ist da und muss aus den Instandhaltungsrücklagen repariert werden. Wenn du aber kaum was abbezahlt hast (weil die Bank fast die komplette Rate für Zinsen bekommt), dann schmälern 30k Reparaturstau die Rendite enorm.
Und manche vergessen hier gerne dass Immobilienpreise auch sinken können. Besonders dann wenn sich ohnehin alle einig sind, dass es eine Blase gibt. Das Bewerberfeld für solche Bauplätze dünnt sich durch die steigenden Zinsen gerade massiv aus. Bei Fremdkapital von 600k und mehr macht es eben einen großen Unterschied ob die Zinsen bei 1% oder 2% stehen. Und die Tendenz scheint aktuell weiter steigend zu sein und das Feld potentieller Interessenten trocknet aus.
Die von dir beschriebenen Zeiten, in denen selbst die letzte Bruchbude im Wert explodiert, sind vermutlich schon vorbei.

Sind sich wirklich alle darüber einig, dass es eine Blase gibt? Irgendeine maßlos überbewertete Bruchbude im Nirgendwo wird in Zukunft wohl nicht mehr so leicht weggehen. Aber hier reden wir von einer Gegend, in der die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt und dies wohl auch in Zukunft tun wird. Nur weil die Zinsen raufgehen, sinkt ja der Bedarf an Wohnraum nicht. Und die Mieten werden bei der derzeitigen Inflation ohnehin nicht günstiger werden.
Also was hat der TE für eine Alternative, wenn er nicht weiterhin mit drei Kindern auf 75 qm2 wohnen will?

 

[Hyponex]

es ist "Alternativlos"

natürlich können die noch paar Jahre auf den 75qm bleiben, so vielleicht nochmal 40-60-80 TEUR ansparen.
dann haben die zwar mehr Eigenkapital, aber wenn die Preise dann nochmal 100-200-300 TEUR höher sind, was dann?

wie aktuell ist die Wohnlage in manchen Ballungsgebieten?
Sehr angespannt, Nachfrage um vielfaches höher, als Angebot

wird jetzt mehr gebaut, wenn die Baupreise in einem Jahr um 10-20% zugelegt haben?
wohl nein

wird mehr gebaut, wo die Zinsen jetzt stark gestiegen sind?
wohl nein

also die "angespannte Lage vom Wohnraum" wird wohl sich nicht entspannen...


und was die Bruchbuden angeht:
für die wird es wohl keine Aufschläge mehr geben (früher: Wert: 400k, am Markt für 500-600k verkauft!)
da dürfen die Preise fallen, weil auch die Modernisierung von solchen Häusern für 100-200k (aufgrund der Preise) nicht mehr machbar ist
aber auch nur vielleicht bisschen... da wird es keinen Einbruch um 10% oder so geben

und was ist mit dem Bestand, die Häuser die in den letzten Jahren (20 Jahre) gebaut worden sind?
da wird es weiter Steigung geben... um schon zumindest die Inflation auszugleichen... (und angespannte Lage)

die Leute, die sich vielleicht die Häuser ab 1 Mio. leisten können, die können sich wohl das aussuchen (weil für so ein Markt nicht viele Interessenten es gibt)

aber für die Immobilien, wo die ganz breite Masse es gibt, wird es weiterhin schwierig
(früher habe ich gesagt: bei 400k ist die breite Masse, jetzt eher bei 500k)

 

[Tassimat]

aber wenn die Preise dann nochmal 100-200-300 TEUR höher sind, was dann?

Soviel können die Preise nicht mehr steigen, denn dann kann sich wirklich keiner mehr ein Haus leisten. Die aktuellen Preise sind so absurd wegen den "damals" billigen Zinsen von 0,x %. Erklärung kommt gleich.

also die "angespannte Lage vom Wohnraum" wird wohl sich nicht entspannen...

Doch, aber frühestens in 1-2 Jahren. Aktuell sind die Auftragsbücher noch prall gefüllt. Eben weil die Zinsen lange so billig waren konnten sich plötzlich viele Leute ohne Eigenkapital ein Haus leisten. Dazu dann die Panik vor steigenden Zinsen und steigenden Preisen. Die auslaufender KfW-Förderung und hat dann noch mal richtig die Verkäufe angekurbelt.

aber für die Immobilien, wo die ganz breite Masse es gibt, wird es weiterhin schwierig
(früher habe ich gesagt: bei 400k ist die breite Masse, jetzt eher bei 500k)

Genau, und warum war 400k die Breite Masse und jetzt 500k? Weil die Masse an Leuten das kauft und ausgibt, was sie sich maximal pro Monat leisten kann. Ich sag es immer wieder, das regelt der Markt so aus. Die Grenze ist die Kapitaldienstfähigkeit, nicht die Wohnfläche, der Preis oder sonstwas, was mit der Immobilie zu tun hätte.
Jetzt mit 2,5% Zinsen geht es hart wieder auf die 400k für die Breite Masse runter. Der TE musste das schon leidig erfahren. Er schrieb im Eingangspost, dass schon 500€ mehr Zinsen zu zahlen sind, als kurz vorher.
Das Schlimme ist nur, dass die Stadt nicht einfach das Grundstück von den Kosten anpassen kann und möchte. Aber was das Haus angeht wäre ein bisschen Warten nicht verkehrt, weil jetzt die ungünstige Situation ist: Volle Auftragsbücher, Risikoaufschläge wegen Material, alte hohe Preise und trotzdem hohe Zinsen. Ein ganze fiese Kombination. Leider wird es mindestens 1-2 Jahre brauchen, bis sich das wieder einpendelt.
Daher bleibe ich bei meiner Meinung jetzt das Grundstück zu sichern und in ein paar Jahren bauen. Jemand schrieb es ja passend, dass man sich die Ausstiegsklausel genau anschauen muss, falls ein Bau dann doch nicht möglich ist und man lieber in eine andere Glaskugel hätte schauen sollen.

 

[WilderSueden]

Sind sich wirklich alle darüber einig, dass es eine Blase gibt? Irgendeine maßlos überbewertete Bruchbude im Nirgendwo wird in Zukunft wohl nicht mehr so leicht weggehen. Aber hier reden wir von einer Gegend, in der die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt und dies wohl auch in Zukunft tun wird

Schau dir mal Wendlingen an. Wendlingen wäre irgendwo nicht der Rede wert. Das ist nur so teuer weil Stuttgart in Reichweite und noch viel viel teurer ist. Einen anderen Grund gibt es nicht. Läuft es in Stuttgart schlecht, wird der Preis in Wendlingen auf normales Niveau fallen. Möglichkeiten dazu gibt es genug.
Und ja, diverse Anzeichen einer Blase gibt es genug. Wohnungen die für 50 Jahreskaltmieten und mehr verkauft werden. Extreme Preissteigerungen in den letzten paar Jahren. Wenn das nicht nach massiver Überbewertung aussieht, dann greift das einer ziemlich heftigen Inflation vor. Alleine durch niedrige Zinsen oder Demographie ist das nicht einmal ansatzweise zu erklären

 

[bavariandream]

Soviel können die Preise nicht mehr steigen, denn dann kann sich wirklich keiner mehr ein Haus leisten. Die aktuellen Preise sind so absurd wegen den "damals" billigen Zinsen von 0,x %. Erklärung kommt gleich.


Doch, aber frühestens in 1-2 Jahren. Aktuell sind die Auftragsbücher noch prall gefüllt. Eben weil die Zinsen lange so billig waren konnten sich plötzlich viele Leute ohne Eigenkapital ein Haus leisten. Dazu dann die Panik vor steigenden Zinsen und steigenden Preisen. Die auslaufender KfW-Förderung und hat dann noch mal richtig die Verkäufe angekurbelt.



Genau, und warum war 400k die Breite Masse und jetzt 500k? Weil die Masse an Leuten das kauft und ausgibt, was sie sich maximal pro Monat leisten kann. Ich sag es immer wieder, das regelt der Markt so aus. Die Grenze ist die Kapitaldienstfähigkeit, nicht die Wohnfläche, der Preis oder sonstwas, was mit der Immobilie zu tun hätte.
Jetzt mit 2,5% Zinsen geht es hart wieder auf die 400k für die Breite Masse runter. Der TE musste das schon leidig erfahren. Er schrieb im Eingangspost, dass schon 500€ mehr Zinsen zu zahlen sind, als kurz vorher.
Das Schlimme ist nur, dass die Stadt nicht einfach das Grundstück von den Kosten anpassen kann und möchte. Aber was das Haus angeht wäre ein bisschen Warten nicht verkehrt, weil jetzt die ungünstige Situation ist: Volle Auftragsbücher, Risikoaufschläge wegen Material, alte hohe Preise und trotzdem hohe Zinsen. Ein ganze fiese Kombination. Leider wird es mindestens 1-2 Jahre brauchen, bis sich das wieder einpendelt.
Daher bleibe ich bei meiner Meinung jetzt das Grundstück zu sichern und in ein paar Jahren bauen. Jemand schrieb es ja passend, dass man sich die Ausstiegsklausel genau anschauen muss, falls ein Bau dann doch nicht möglich ist und man lieber in eine andere Glaskugel hätte schauen sollen.

Oder aber die Löhne steigen und es kommt zu einer Lohn-Preis-Spirale. Bei den derzeitigen Inflationsraten würde ich nicht drauf wetten, dass ein Haus, das heute 500k kostet, in 1-2 Jahren 400k kosten wird.

Vor allem in heiß umkämpften Ballungsgebieten spricht für mich nichts für so einen krassen Preisrückgang. Zumal der TE das Grundstück ja bereits unter Marktwert kauft und selbst im unwahrscheinlichen Falle eines Preisrückganges nichts verloren hätte.

Auch kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass die Baukosten in 1-2 Jahren niedriger sein werden als jetzt. Das Chaos um die Lieferengpässe und gestiegenen Rohstoffpreise wird sich hoffentlich gelegt haben, aber die Lohnkosten werden dafür weiter gestiegen sein. Die Zinsen wahrscheinlich auch.

Noch ein wichtiger Punkt, der hier eh schon mal erwähnt wurde: Der TE ist in einem Alter, in dem er statistisch gesehen die großen Lohnsprünge noch vor sich hat. Von daher macht die Idee von Hyponex mit der anfänglich geringen Tilgung durchaus Sinn.