Leistungsphase 1-3 mit Architekt und Pauschalangebot irgendwie nachteilig?

[Araknis]

Hallo,

wir möchten unser zukünftiges Häuschen von einem Architekten planen lassen und zunächst die Leistungsphase 1-3 beauftragen. Aufgrund der heftigen Schwankungen der zu erwartenden, anrechenbaren Kosten hat uns der Architekt Pauschalangebot unterbreitet. Dieses liegt in Zone 3 beim Mittelsatz und damit innerhalb der HOAI. Ich habe bisher von Problemen gelesen, wenn der Architekt mit dem Pauschalangebot unterhalb der Mindestsätze bleibt. Gibt es irgendwelche weiteren Fallstricke bei diesem Vorgehen, wenn der Honorarsatz nicht unterhalb des Mindestsatzes liegt? Im Netz lese ich nur davon als mögliches Problem. Wobei ich mir auch nicht ganz sicher bin, ob das mit der aktuellsten HOAI überhaupt ein Problem wäre.

Danke!

 

[11ant]

wir möchten unser zukünftiges Häuschen von einem Architekten planen lassen und zunächst die Leistungsphase 1-3 beauftragen.

Ich empfehle (siehe "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!" zunächst das "Modul A" (Leistungsphase 1 und 2) und danach - !! ganz wichtig !! - zunächst eine Phase der "Teigruhe", in der man das Ergebnis der Leistungsphase 2 reflektiert, bevor man in die Leistungsphase 3 eintritt; das wirst Du hier ja schon oft gelesen haben, wie viele Bauherren während der Fahrt noch´mal den Kurs ändern möchten, was meist wesentlich mit einem zu frühen Weiterplanen zu tun hat.
Danach weiß man, ob man mit dem Architekten weitermachen oder ihn wechseln will. Idealerweise bleibt man zwischen den Modulen B und C demselben Architekten treu, weil niemand besser baut als der, der den Dreiklang Entwurfsplanung - Detailplanung - Bauleitung vom selben Architekten leisten läßt.
Und weil die Leistungsphase 6 auf der Leistungsphase 5 aufbaut, rate ich auch dringend, niemals Leistungsphase 1 bis 4 zu beauftragen, sondern immer die Leistungsphase 5 noch mitzunehmen.

Der "Fertighausexperte" Tobias Beutler hingegen - eben weil er "Fertig"hausexperte ist, also speziell solche Bauherren berät, die sich bereits auf das Bauen mit einem (vorfertigenden) GU eingeschossen haben - rät zur Planung der Leistungsphase 1 bis 3 mit einem eigenen Architekten; also wie ich nicht zu einem Cut nach Leistungsphase 4 (aber im Gegensatz zu mir nicht über Leistungsphase 4 hinaus, sondern bereits vor Leistungsphase 4). Der - auch von mir als sehr vernünftig angesehene - Grund für diese Empfehlung ist in diesem Fall, die Leistungsphase 4 nicht doppelt zu erledigen und bezahlen, weil (ibs. im Holzrahmenbau) beim Bau mit einem GU besser ist, diesen bereits die Genehmigungsplanung übernehmen zu lassen.

Insbesondere, wenn Ihr diesen Weg wählen wollt, ist die Beauftragung von Leistungsphase 1 bis 3 also ein gut gewähltes Paket - aber vergeßt auch dabei die Pause zwischen der Vorentwurfs- und Entwurfsplanung nicht (mindestens zwei Wochen, mehr ist besser, aber bei über sechs nimmt der Effekt nicht mehr meßbar zu).

 

[Araknis]

Danke! Das passt zu dem, was wir vorhaben. Wenn sich die Lage bis zur Fertigstellung von Leistungsphase 3 etwas entspannt hat und die Chemie mit dem Architekten stimmt, sind wir durchaus nicht abgeneigt, auch noch den ganzen Rest mit diesem Architekten zu machen. Aber nach der Leistungsphase 3 haben wir ja immer noch die Option, auf GU oder anderen Komplettanbieter umzuschwenken, ohne irgendwas doppelt oder unsinnig zu machen, richtig?

Generell ist aber gegen ein Pauschalangebot nichts einzuwenden?

 

[filosof]

Der - auch von mir als sehr vernünftig angesehene - Grund für diese Empfehlung ist in diesem Fall, die Leistungsphase 4 nicht doppelt zu erledigen und bezahlen, weil (ibs. im Holzrahmenbau) beim Bau mit einem GU besser ist, diesen bereits die Genehmigungsplanung übernehmen zu lassen.

Das ist interessant. Warum ist das Deiner Meinung nach besser?

 

[11ant]

Danke! Das passt zu dem, was wir vorhaben. [...]
Generell ist aber gegen ein Pauschalangebot nichts einzuwenden?

Was paßt zu dem, was Ihr vorhabt ?
Gegen ein Pauschalangebot sehe ich nichts einzuwenden.

Wenn sich die Lage bis zur Fertigstellung von Leistungsphase 3 etwas entspannt hat und die Chemie mit dem Architekten stimmt, sind wir durchaus nicht abgeneigt, auch noch den ganzen Rest mit diesem Architekten zu machen. Aber nach der Leistungsphase 3 haben wir ja immer noch die Option, auf GU oder anderen Komplettanbieter umzuschwenken, ohne irgendwas doppelt oder unsinnig zu machen, richtig?

Macht auf jeden Fall eine Pause nach Leistungsphase 2. Diese Pause ist wichtig, um sich - was viele Eigenheimbauherren erst üben müssen - damit anzufreunden, nicht ständig mitten im Plädoyer noch´mal in die Beweisaufnahme zurückzuspringen. "Alea iacta est ! - von nun an höchstens Tekturen, aber keine gedrehte Treppe mehr, kein Kontrollierte-Wohnraumlüftung janeindochwiedernicht, kein Hin- und Herflattern zwischen monolithisch und WDVS", da muß man irgendwann ´mal erwachsen sein und zu seiner Entscheidung stehen, sonst wird das Haus teuer und komplikationsreich. "Clean Code" wie die Programmierer sagen. Die Pause zwischen Leistungsphase 2 und Leistungsphase 3 sollte daher ganz wichtig auch der Reflektion dienen, welche Bauweise(n) einem sympathisch(er) ist/sind. Der Vorentwurf (der ist ja das "Ergebnis" am Ausgang von Leistungsphase 2) genügt übrigens nicht nur für die Bauvoranfrage bei der Gemeinde, sondern auch für eine Grobselektion möglicher GU´. Denn in Leistungsphase 3 wird es ernst, und man sollte die grundsätzliche Festlegung "steinernes oder hölzernes Haus" schon vorgenommen haben. Auch die "stimmt die Chemie" Frage sollte man in der Pause beantworten. Daher sehe ich die Zäsur zwischen dem ersten und weiteren Modulen einer Beauftragung nach Leistungsphase 2 besser gewählt als nach Leistungsphase 3.

Wenn man also ohnehin vorhat - vorbehaltlich großer Katastrophen, versteht sich - mit dem selben Architekten auch den weiteren Weg zu gehen, dann halte ich dies bis zumindest einschließlich Leistungsphase 5 für sinnvoll (daher auch die nächste Zäsur dort). Modul A = Leistungsphase 1 und 2 (Vorentwurf), Modul B = Leistungsphase 3 bis 5 (Reifung), Modul C = Leistungsphase 6 bis 8 (Umsetzung).

Der - auch von mir als sehr vernünftig angesehene - Grund für diese Empfehlung ist in diesem Fall, die Leistungsphase 4 nicht doppelt zu erledigen und bezahlen, weil (ibs. im Holzrahmenbau) beim Bau mit einem GU besser ist, diesen bereits die Genehmigungsplanung übernehmen zu lassen.

Das ist interessant. Warum ist das Deiner Meinung nach besser?

Weil die "Fertig"haushersteller in der Regel eigene "Systeme" haben: jeder Holzrahmentafler hat sein eigenes Rezept für das Wandaufbau-Sandwich, und sogar die monolithischen Massivtafler haben gelegentlich andere Wandstärken als im "freien Verkauf" ihrer Materialien für "Stein auf Stein" Häuser; regelmäßig gehören bereits vorbestückte Installationsdosen dazu. Das gibt nur unnötige Doppelarbeit, wenn ein mit dem jeweiligen System nicht vertrauter freier Architekt so vorplant, als würde man ein baustellengemauertes Haus bauen. Stein auf Stein entwickelt der Architekt die Leistungsphase 5 aus der Leistungsphase 4, beim "Fertig"haus ist es unabhängig vom Material oft umgekehrt: von der Werkplanung leitet man "rückwärts" die Genehmigungsplanung ab.

 

[filosof]

Weil die "Fertig"haushersteller in der Regel eigene "Systeme" haben: jeder Holzrahmentafler hat sein eigenes Rezept für das Wandaufbau-Sandwich, und sogar die monolithischen Massivtafler haben gelegentlich andere Wandstärken als im "freien Verkauf" ihrer Materialien für "Stein auf Stein" Häuser; regelmäßig gehören bereits vorbestückte Installationsdosen dazu. Das gibt nur unnötige Doppelarbeit, wenn ein mit dem jeweiligen System nicht vertrauter freier Architekt so vorplant, als würde man ein baustellengemauertes Haus bauen. Stein auf Stein entwickelt der Architekt die Leistungsphase 5 aus der Leistungsphase 4, beim "Fertig"haus ist es unabhängig vom Material oft umgekehrt: von der Werkplanung leitet man "rückwärts" die Genehmigungsplanung ab

OK, das ergibt Sinn. Bei uns war es etwas anders: unser Holzfertigbauer hat dem Architekten den kompletten Datensatz (Wände, Fenster usw.) zukommen lassen und der hat dann damit die Genehmigungsplanung und den Bauantrag fertig gemacht und begleitet. Nachdem wir jetzt die Baugenehmigung haben, gibt es einen Termin zur "technischen Bemusterung", bei der die letzten Details besprochen werden (Innenwände final, Steckdosen, Küchenanschlüsse usw.) und dann wird die Werkplanung vom Baupartner gemacht.