Einfamilienhaus aus 1987. Bewertung zum Preis und den "nötigen" Arbeiten

[st3lli83]

Hallo,

ich eröffne dann mal meinen 3 Thread zu Thema Kaufen / Bauen, sorry :)

Hätte gerne mal eine Einschätzung zu folgendem Vorhaben (Bauen hat sich quasi erledigt):

Letzte Woche kam ein Einfamilienhaus in unserer absoluten Traumlage ins Netz. Wir sprechen schon von Schicksal :D Weil wir es am selben Tag noch beim
Spazierengehen gesehen haben und uns dachten "DAS wäre auch ein tolles Haus mit super Grundstück". (Klingt nach Gelaber, ist es aber wirklich nicht :)


Nun ja:
Einfamilienhaus mit Keller. Gebaut 1987
121m² (wobei im Keller nochmal ca. 40m² Wohnraum sind)
537m² Grundstück
Gas Heizung. 2011 komplett erneuert.
Energiekennwert: 143,6 kWh/(m²*a)
Super Zimmeraufteilung etc.
Eine 3x7m Garage mit nochmal angebautem ca. 1x3m großem Abstellraum
Großer Keller
Speicher

Kostet: 540.000€ plus Nebenkosten.
Abzüglich Bodenrichtwert kostet das Haus 357.420€ (537€ x 340€) Durchschnitt ist ca. 175€/m²

Das Grundstück ist für uns absolut top. Schöner großer "Vorplatz" mit Garagen und 2-3 Stellplätzen, kleinem Vorgarten etc.
Hinten raus dann schöner kleiner Garten. Für uns völlig ausreichend. Die Lage ist sowohl vom "Wert" her als auch für uns, emotional, absolut perfekt.

Soweit so gut, wieso schreibe ich dann hier?

- 1987. Ist das schon "alt"? Klar, es ist keine 100 Jahre alt aber eben auch kein Neubau. Pauschal sagen, ist schlechter / besser als XXX geht nicht oder?
- Fenster: Verbaut sind Holzfenster mit 2-fach Verglasung. Machen einen guten Eindruck. Sollte also erstmal nicht akut zum Tauschen sein oder?
- Die Treppe ins OG KÖNNTE man tauschen. In den Keller ist sie massiv.
- Dach da fehlen mir noch weitere Infos. Aber es dürfte noch das erste Dach sein. Sollten aber keine Vorschäden o.ä. vorhanden sein, müsste das Dach aber nicht in den nächsten 2,3,4,5 Jahren gemacht werden oder?

Die Zeit ist da halt stehen geblieben, heißt:
beide Bäder müssen neu. Die alten Fliesen raus, alte Türen raus etc. Terrassenböden neu. Neue Küche.
Das sind aber Kosten und Aufwand, die ich ziemlich gut abschätzen kann und auch keine große Angst vorhabe.

Wie bewertet ihr den Preis für ein Einfamilienhaus mit den o.g. Daten und dem Renovierungsbedarf?

ps.
Liest es sich wieder so, als suche ich nur nach Bestätigung? :) Oder gibt es Punkte die ich übersehe?

Danke euch.

 

[SaniererNRW123]

Wie bewertet ihr den Preis für ein Einfamilienhaus mit den o.g. Daten und dem Renovierungsbedarf?

Lage?

Für ein solches Haus in normaler Lage ein noch immer üblicher Preis. Der Bodenrichtwert bestätigt die vernünftige Lage.

Dach: Das Dach an sich hält auch weiterhin. Betondachziegel könnten mittelfristig getauscht werden - können aber auch noch 20 Jahre halten.
Elektro: Sollte von der Technik ok sein, ob die Ausstattung "modern" ist (Netzwerk, Anzahl und Anordnung Steckdosen usw.), musst Du sehen.
Sanitär: Immer eine Frage des Geschmacks. Die Leitungen sollten zumindest noch Jahrzehnte halten. Bäder sind Optik und können auch nachträglich überarbeitet werden.
Fenster: Ist nur ein energetischer Baustein. Aus 87 allerdings mit Sicherheit allerdings energetisch "Schrott". Ggf. über neue Scheiben (nicht das komplette Fenster) nachdenken.
Heizung: Der aus meiner Sicht größte Knackpunkt. Nicht technisch, aber finanziell. Bei dem Baujahr und dem aktuell Gaspreis kannst Du auch mal 350€ monatlich an Heizkosten rechnen (also bitte den Verbrauch der letzten Jahre anschauen, dann kannst Du mit aktuellen Preisen selbst rechnen).
Keller: Der ist mit Wohnraum ausgestattet, also auch beheizt. Tut im Portemonnaie weh. Besteht die Möglichkeit, die Kellerdecke trotzdem zu dämmen und den Kellerraum nur als Gästezimmer sporadisch zu nutzen?
Sonstiges (Böden, Türen, Wände): Geschmackssache. Kann man auch machen, wenn man drin wohnt und sich dann für eine Renovierung entscheidet.

Ggf. energetische Maßnahmen zur Dachdämmung/obersten Geschossdecke oder Leitungsdämmung nötig (Vorgaben Gebäudeenergiegesetz bei Eigentümerwechsel beachten).

Fazit: Ein 87er Haus ist (in der Regel) solide und schon recht modern gebaut. Da ist eher Renovierung als Kernsanierung angesagt.

 

[Proeter]

Hi Stelli,

erstmal vorab: Ist das Haus überhaupt noch zu haben? Das Inserat wurde bei Immoscout gelöscht (nicht nur deaktiviert). Das machen die Makler m.E. nur dann, wenn sie sich sicher sind, dass sie es nicht mehr online stellen müssen.
Im Moment kann man es nur noch beim Immobilien-Archivierer Mapio finden.

Ganz entscheidend ist hier vorab, ob es sich um ein massives oder ein Fertighaus handelt. Wenn ich mir die Fotos anschaue, hat das stellenweise den Anschein von Fertighaus. Und bei Fertighäusern wäre ich mit Baujahr 1987 vorsichtig - da war das Schadstoffthema noch nicht durch.

Ansonsten ist das relativ gutes Baujahr.

Kostet: 540.000€ plus Nebenkosten.
Abzüglich Bodenrichtwert kostet das Haus 357.420€ (537€ x 340€) Durchschnitt ist ca. 175€/m²

Für den Standort stellt die Gemeinde nicht nur Boden- sondern auch Immobilienrichtwerte mit Korrekturfaktoren zur Verfügung. Wenn ich die Kenndaten eingebe, komme ich auf einen Wert von 460.000 €. Hier im Forum sehen viele Mitglieder diese Werte als zu niedrig an, allerdings kann man nicht wegdiskutieren, dass sie aus real beurkundeten Kaufpreisen des Vorjahres ermittelt wurden - und dass in dieser Region und mit den aktuellen Bauzinsen kein Anstieg um 17% zu rechtfertigen wäre - zumal hier ja auch noch die volle Maklerprovision fällig wird.

Gas Heizung. 2011 komplett erneuert.
Energiekennwert: 143,6 kWh/(m²*a)

Damit wirst du langfristig nicht glücklich ... zumal das hier ja ein Verbrauchsausweis ist, der meist niedriger ausfällt als der Bedarfsausweis - auch weil Einfamilienhaus dieses Alters häufig von nur 1-2 Personen bewohnt wurden und die Kinder längst aus dem Haus sind - ergo nicht alle Zimmer beheizt werden.
An das Thema müsstest du also ran - vmtl. mit Außendämmung, ggf. Dachdämmung - und vmtl. auch gleich Fußbodenheizung, denn der Fliesenboden im EG ist ja auch nicht mehr so ganz der aktuelle Geschmack.

- 1987. Ist das schon "alt"? Klar, es ist keine 100 Jahre alt aber eben auch kein Neubau. Pauschal sagen, ist schlechter / besser als XXX geht nicht oder?

Wie ich schon oben schrieb: Von den verwendeten Materialien (beim Massivbau) i.d.R. gut. Das Problem bei diesem Alter ist eher, dass die Entscheidung schwer fällt, wie weitgehend man Arbeiten erledigen will, die im bewohnten Zustand schlecht oder un-möglich sind. Elektro- und Wasserleitungen würde man ja eigentlich nach 40 bis 50 Jahren neu machen - da bist du jetzt knapp drunter. Ähnliches gilt für die Fenster, die zwar auch noch mal 10 Jahre halten würden, aber schon heute nicht mehr energetisch auf der Höhe sind, erst recht, wenn du über eine Außendämmung nachdenkst.

- Dach da fehlen mir noch weitere Infos. Aber es dürfte noch das erste Dach sein. Sollten aber keine Vorschäden o.ä. vorhanden sein, müsste das Dach aber nicht in den nächsten 2,3,4,5 Jahren gemacht werden oder?

Was sind denn das für Dachsteine? Beton? Sieht auf den Fotos so aus. Gib mal "Betondachsteine Lebensdauer" bei Google ein und bilde dir deine eigene Meinung. Selbst bei Experten gehen die Meinungen auseinander zwischen 30 und 60 Jahre habe ich schon alles gehört.

Mein Fazit: Ich würde es auf 490 k€ runterhandeln und es danach für 250 k€ auf die Höhe der Zeit bringen.

 

[st3lli83]

@Proeter

Erstmal danke für deine ausführliche Antwort.

Mich interessiert aber als erstes brennend, woher du weißt, um welches Haus es geht? :-) es ist deaktiviert, das ist korrekt. Sind viele Interessenten.
Wir sind aber "in der Verlosung". Stehen in Kontakt mit dem Makler und waren gestern auch besichtigen. Fotos, Exposé etc. Habe ich alles

Ich gehe dann mal ganz grob auf deinen Post an, da ich unterwegs bin

Es ist ein Fertighaus, kein Massivhaus
Handeln kann man vergessen. Der Preis steht.

250.000 reinstecken? Dann hat sich das Thema erledigt.

 

[Proeter]

Mich interessiert aber als erstes brennend, woher du weißt, um welches Haus es geht?

Na wenn ich das jetzt hier beschreibe, dann kann das auch jeder nachmachen. Soll ich das?
Ganz grob: Ein paar Kerndaten in Google eingeben - und Mapio punkt net bedienen können.

:-) es ist deaktiviert, das ist korrekt. Sind viele Interessenten.

Nein. Es ist sogar gelöscht. Das ist genau der Unterschied, dass man ein gelöschtes nicht reaktivieren kann.
Haha, da ist der Makler aber mit Selbstbewusstsein regelrecht gebeutelt. Mal schaun, wie viele Interessenten noch übrig bleiben, wenn sie ihren Banken erzählen, für diesen Preis ein Fertighaus aus den 80ern kaufen zu wollen.

Es ist ein Fertighaus, kein Massivhaus

Dann lass es bleiben. Ggf. könntest du den Hersteller nennen und dann könnten Experten hier im Forum etwas zur Schadstoffbelastung sagen. Hast du eine Raumluftanalyse bekommen? Lad die mal hoch.
Da die ja aber dann vom Verkäufer/Makler beauftragt wurde - traue ich diesem Braten auch nicht immer so ganz.

Handeln kann man vergessen. Der Preis steht.

Sagt wer? Und wenn's keiner kauft, dann was?

 

[SaniererNRW123]

Es ist ein Fertighaus, kein Massivhaus

Fertighaus ist schon problematischer als ein richtiges Haus ;) . Für das Bj. dafür wohl energetisch besser als der Massivbau - aber schwieriger zu sanieren.

Mein Fazit: Ich würde es auf 490 k€ runterhandeln und es danach für 250 k€ auf die Höhe der Zeit bringen.

Abreißen und neu bauen kann doch wohl nicht Deine Intention sein? Wo willst Du T€ 250 bei so einer kleinen Hütte versenken?