Hausverkauf von Eltern an Kind: Welche Variante Erfahrungen?

[Blaustift]

Guten Tag,

seit einigen Monaten planen wir bereits den Erwerb oder Bau von Eigentum. Aufgrund der aktuellen Situation aus steigenden Finanzierungs- und weiterhin hohen Baukosten ist für uns ein Neubau unattraktiver geworden.
Eine immer interessanter werdende Alternative ist der Kauf des Elternhauses. Die Eltern haben ein weiteres Grundstück und würden dann einen altersgerechten Bungalow mit weniger Wohnfläche bauen wollen.

In diesem Zuge ist das Elternhaus von einem Bausachverständigen geschätzt und ein Wertgutachten erstellt worden. Das Haus verfügt inklusive Grundstück über einen Wert von ca. 450.000 EUR. Dieses Wertgutachten ist erstellt worden, da meine Eltern für einen möglichen Verkauf des Hauses eine valide Wertgrundlage haben wollten und im Falle eines Verkaufs an eines der Kinder das andere Geschwisterteil nicht unverhältnismäßig bevor- oder benachteiligen wollten. Meine Eltern und ich rechnen, dass noch einige Modernisierungen in Höhe von ca. 50.000 EUR vorgenommen werden müssten und würden deswegen diese Kosten noch von dem Wert laut Wertgutachten abziehen.

Meine Schwester ist an einem Kauf des Hauses allerdings nicht interessiert. Meine Eltern haben deswegen vorläufig angeboten, dass ein möglicher Übernahmepreis des Hauses von 350.000 EUR innerhalb der Familie vereinbart werden könne und das andere Geschwisterteil aufgrund des niedrigeren Preises anderweitig angemessen entschädigt wird.

Nun ist die Frage, wie eine mögliche Übernahme des Hauses am kostengünstigsten und gerechtesten geklärt werden könnte. Zumal meine Eltern aufgrund der aktuellen Zinslage verschiedene Ideen hatten, eine mögliche Zinslast, bei der ausschließlich die Bank profitiert, zu reduzieren, da einiges an Barvermögen bei meinen Eltern vorhanden ist.

Zunächst haben wir uns informiert, dass bei einem Verkauf zwischen Eltern und Kind keine Grunderwerbsteuer anfällt, sondern ausschließlich die Notarkosten.

Rahmenbedingungen:

Variante 1

100% Grundbucheintrag Kind

Übernahmepreis inkl. Modernisierung 400.000 EUR abzüglich Eigenkapital Kind 180.000 EUR. Sodass 220.000 EUR finanziert werden müssten. Hier stellt sich die Frage, ob eine Ratenfinanzierung bei den Eltern auch möglich wäre.

Variante 2

80% Grundbucheintrag Kind und 20% Grundbucheintrag Partnerin

Übernahmepreis inkl. Modernisierung 400.000 EUR abzüglich Einkapital von Kind und Partnerin. Sodass 190.000 EUR finanziert werden müssten. Hier würde dann z.B. ein Kredit aufgenommen werden, der dann anteilig zu den Grundbucheinträgen getilgt wird.

Variante 3

80% Grundbucheintrag Kind und 20% Grundbucheintrag Eltern (diese 20% fließen später in die Erbmasse)

Beim Übernahmepreis wird der Anteil des Grundbucheintrags der Eltern vom Wert der Immobilie abgezogen. Somit muss das Kind nur noch 140.000 EUR bei der Bank finanzieren oder bei den Eltern per Kredit abbezahlen.

 

[karl.jonas]

Ohne die genauen Zahlen zu kennen ("Barvermögen bei meinen Eltern") kann man hier kaum etwas konkretes sage. Aber ich nehme mal an, dass deine Eltern Geld haben, was sie (vorläufig und trotz Bungalowbau) nicht benötigen. Dann macht es ja garkeinen Sinn, dass du zur Bank gehen musst.
Es macht auch wenig Sinn, den Notar mehrfach zu bemühen. Also
* 100% Übertragung des Hauses an dich
Dann muss geklärt werden, was deine Schwester bekommen soll (über die weiterhin bei deinen Eltern vorhandenen Werte hinaus). Nehmen wir mal an, sie soll später den altersgerechten Bungalow plus 50 k€ bekommen, und deine Eltern sind nach Bungalowbau und Weltreise blank. Dann nimmst du also
* bei deinen Eltern einen zinslosen Kredit in Höhe von 50 k€ auf
(oder vielleicht inflationsausgeglichen). Davon sieht keine Bank etwas, und deine Schwester erbt irgendwann Bungalow und Kredit. Dann muss der Kredit natürlich mit angemessener Frist fällig werden, vielleicht hast du ihn ja auch vorher schon zurückgezahlt.
Zuletzt fehlt jetzt noch die Sicherheit für deine Eltern. Das kann über eine (grundbuchgesicherte)
* flexible Rentenzahlung an die Eltern
gemacht werden, die zunächst 0 € beträgt und nur bei Bedarf (der Eltern) aktiviert wird (und die dann natürlich auch beim Anteil deiner Schwester berücksichtigt werden muss).
Aber wie gesagt, ich habe hier ein paar Annahmen gemacht...

 

[Grundaus]

Variante 3 macht nur Probleme mit der Bank und anderen, wenn dann komplett. Du kannst auch das Haus an deinen Frau weiterverkaufen /verschenken und so ihre Grunderwerbsteuer vermeiden. Steuerlich wäre es aber besser die Eltern würden es an dich vermieten

 

[Tassimat]

Ihr vermischt hier sehr viele verschiedene Dinge und manche Dinge machen es unnötig kompliziert:

1. Kaufpreis und Schwester:

Meine Schwester ist an einem Kauf des Hauses allerdings nicht interessiert. Meine Eltern haben deswegen vorläufig angeboten, dass ein möglicher Übernahmepreis des Hauses von 350.000 EUR innerhalb der Familie vereinbart werden könne und das andere Geschwisterteil aufgrund des niedrigeren Preises anderweitig angemessen entschädigt wird.

Und was ist eine angemessene Entschädigung? Lasst so einen Blödsinn.
Wenn das Haus 450.000€ Wert ist, so sollte dieser Betrag auch angesetzt werden. Wenn die Eltern nur 350.000€ haben wollen, dann sollten sie 100.000€ hälftig auf die Kinder aufteilen. Heißt: Haus verkaufen für 400.000€ und 50.000€ davon bekommt die Schwerster ausgezahlt. Dann ist dieser Teil schonmal erledigt.

2. Darlehen
Wenn der Kaufpreis fest steht kann man davon unabhängig überlegen, ob ein Teil oder mehr als Darlehen über die Eltern läuft. Das dann offiziel mit Vertrag, damit im Erbfall die Schulden entsprechend verrechnet werden können und die Schwester nicht benachteiligt wird.

3. Eigentumsrechte (Grundbucheintrag)
Definitiv die Eltern rauslassen!! Will jetzt nur das Kind kaufen, oder Kind + Partnerin? Ich nehme mal an hier nicht verheiratet? Hier bin ich eher klassisch eingestellt und würde für eine gleichberechtigte Ehe bzw. Partnerschaft immer 50:50 im Grundbuch einzutragen. Dann haftet die Partnerin aber auch für den vollen Kredit mit. Ansonsten 100% nur das Kind, aber dann ist die Partnerin auch beim Kredit außen vor. Ich hoffe das Kind kann sich das alleine leisten. Anteiliges tilgen usw härt sich immer nett an, aber die Haftung läuft immer über die volle Summe, daher bin ich kein Fan von sowas. Am Ende bingt jeder die gleiche Lebenszeit ein, das ist unabhängig des Geldes.

 

[Zubi123]

Ich kann die Vorschläge von Tassimat nur bestätigen.

1. Wenn die Eltern nur 350.000 für ihr Haus haben wollen, dann ist das halt der Kaufpreis.
Da das Haus offensichtlich 100k mehr wert ist, zahlen deine Eltern einfach an die Schwester 50k aus.
dann ist es schon mal gerecht unter euch aufgeteilt.

2.Finanzierung Kaufpreis:
Wenn deine Eltern eigentlich kein Bargeld brauchen, dann reicht es ja aus, dass du nur deinen verfügbares Cash bestand denen überweist und der Rest über Privatkredit zwischen dir und deinen Eltern läuft.
Rate und Laufzeit kann individuell vereinbart werden.

3. Eigentum:
Würde ich in so einem Fall immer klar 100% Übertragung auf dich machen.
Deine Partnerin kannst du dann immer noch irgendwann die Hälfte schenken.

 

[Blaustift]

Tatsächlich kommt die Aufführung von @Zubi123 am ehesten an die Vorstellungen der Eltern heran.
Die Eltern möchten allerdings anteilig der Höhe des "Kredits zwischen Kind und Eltern" im Grundbuch bestehen bleiben. Ähnlich, wie es auch die Bank tun würde.
Da ist nun aber die Frage, ob Privatpersonen im Grundbuch überhaupt mit einem absoluten Wert, z.B. 100.000 EUR, im Grundbuch stehen bleiben können, oder ob eine Eintragung im Grundbuch nur relativ, also z.B. mit 20%, angegeben werden kann.

Darüber hinaus hat die Variante mit dem anteiligen Grundbucheintrag der Eltern den Vorteil, dass das Kind zunächst weniger finanzieren muss und später im Erbfalle dieser Anteil dann über die Erbmasse an das Kind übergeht. Dieser Grundbucheintrag wäre also eine "Stille Reserve der Eltern", wenn diese doch aufgrund sich ändernder Lebensumstände auf den Wert zu Lebzeiten zugreifen müssten.