Neubau verkaufen und Bestandsimmobilie kaufen - Fallstricke?

[Hauzbau22]

Wenn sich eure aktuelle Bank mit einem Pfandtausch einverstanden erklärt, könntet ihr den Kredit auch mit umziehen.

Dann würdet ihr den niedrigen Zins behalten können.

 

[ypg]

Wenn sich eure aktuelle Bank mit einem Pfandtausch einverstanden erklärt, könntet ihr den Kredit auch mit umziehen.

Dann würdet ihr den niedrigen Zins behalten können.

Ich kann es mir ehrlich gesagt nicht vorstellen, dass bei dem „niedrigen“ Gehalt dieser faule Tausch Neu gegen Alt irgendeine Bank mitmacht.
Rechnerisch könnt ihr keinen (neuen) Kredit bedienen, wenn die Lebenshaltungskosten eingehalten werden.

550.000 Verkauf Haus
-225.000 offener Kredit
- 25.000 Vorfälligkeitsentschädigung (Höhe noch zu klären)
+170.000 möglicher neuer Kredit

… zudem müsst ihr wohl a) Spekulationssteuer und b) auf jeden Fall fürs gebrauchte Objekt Kaufnebenkosten einrechnen, die mit der Grunderwerbsteuer das Budget ordentlich schmälern.

Ich gebe den Tipp: verkaufen und erst mal mieten. Ein Gang zur Bank gibt Sicherheit!

 

[mr.xyz1]

Wäre eine Option, das Haus zu behalten und zu vermieten und eine andere Bestandsimmobilie zu mieten? Ist auch steuerlich interessant.

 

[KarstenausNRW]

1. Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich NICHT nach der Möglichkeit, wie die Bank das Geld jetzt neu verleihen kann. Es wird ein Wiederanlagezinssatz (veröffentlicht durch die Bundesbank) zugrunde gelegt. Dürfte trotzdem bei 1% Zinsen (je nach Restlaufzeit) sehr gering ausfallen.
2. Spekulationssteuer fällt bei einem Verkauf nie an, wenn schon immer eigengenutzt. Auch nicht nach 6 Monaten, drei Jahren oder wie lang auch immer.
3. Wenn T€ 470 für eine neue Immobilie über ist, werden zwischen 10 und 12% Kaufnebenkosten anfallen. Also bleiben im Zweifel T€ 420 Kaufpreis über. Davon gehen - weil es ja ein Altbau ist - wahrscheinlich auch noch zig T€ für neue Farbe an den Wänden, die neue Küche und ein paar Kleinigkeiten ab. Es wird also ein deutlich Downgrade zur jetzigen Immobilie werden. Falls gewollt, dann ist es ja ok.
4. Vermieten und neu anmieten wird steuerlich absolut nicht interessant werden. Bei 1% Zinsen und dem niedrigen Kredit bleiben keine großen Werbungskosten über. Es wird definitiv von der Miete ein deutlicher Batzen Steuern zu bezahlen sein. (Z.B. Miete 1.200€ mtl. = T€ 14,4 p.a. Bei 2.250€ Zinsen + AfA aufs Haus (T€ 3 p.a.?) und ein paar weiteren Werbungskosten bleibt ein Überschuss von T€ 7 (?) über. Darauf dann 25-30% Steuern ist nicht so wirklich lukrativ - vor allem, wenn fürs neue Haus vielleicht auch T€ 14,4 p.a. Miete bezahlt werden muss).
5. Fast jede Bank lässt Dich den Kredit mitnehmen, wenn der Wert des neuen Hauses passend zur Finanzierung und Risikoposition der Bank ist. Einfach mal die Bank fragen.

 

[Tassimat]

3. Wenn T€ 470 für eine neue Immobilie über ist, werden zwischen 10 und 12% Kaufnebenkosten anfallen. Also bleiben im Zweifel T€ 420 Kaufpreis über. Davon gehen - weil es ja ein Altbau ist - wahrscheinlich auch noch zig T€ für neue Farbe an den Wänden, die neue Küche und ein paar Kleinigkeiten ab. Es wird also ein deutlich Downgrade zur jetzigen Immobilie werden. Falls gewollt, dann ist es ja ok.

Dieses hier ist exakt mein Gedanken beim lesen des ersten Posts.

Theoretisch ist es sehr einfach: Schaut im Internet was Bestandsimmobilien in eurer neuen Wunschregion kosten. Schaut euch dabei eher Immobilien in gutem Zustand an, keine Sanierungsfälle, Handwerkerträume oder ungedämmten 80er Jahre Häuser. Euer Budget kann keine unvorhersehbaren Sanierungsmehrkosten oder höhere Heizkosten vertragen.

Ich kenne jetzt eure Beweggründe nicht, aber vielleicht doch erstmal wieder in Miete ziehen, warten bis zweites Kind sowie zweites Gehalt vorliegt?

Nachtrag: Wie wäre es das Mietobjekt zusätzlich zu versilbern? Dann könnte einiges mehr gehen.

 

[Wunschstandort]

@markusla
Nein, ein konkretes Angebot liegt uns nicht vor. Für ca. 450.000 inkl. Kaufnebenkosten und kleine Budget für Renovierungen gibt es Immobilien, die in Frage kommen könnten. Uns ist bewusst, dass wir deutliche Anstriche zum Neubau machen müssen.

@Hauzbau22
Thema Pfandtausch landet auf der Gesprächliste mit der Bank, vielen Dank!

@ypg
Die Option zunächst zu mieten steht auch zur Diskussion. Würde aber nur zu tragen kommen, wenn ein Kauf nicht darstellbar ist oder keine geeignete Immobilie im Zeitraum x gefunden werden kann.

@mr.xyz1
Eine Vermietung des Neubaus ist nicht rentabel, bzw. wird man nicht die benötigte Miete erzielen können, da ländlicher Raum.

@KarstenausNRW
Vielen Dank für die Erklärungen. Das ein deutliches Downgrade eintreten würde ist uns bewusst.

@Tassimat
Auch dir vielen Dank. Uns ist bewusst, dass wir in einer Lage sind, die unter Umständen nicht nachvollziehbar ist, aber auf die Beweggründe möchte ich nicht weiter eingehen. Die vorhandene ETW soll nicht verkauft werden, da kein weiteres Kapital "nachgeschoben" werden soll. Es bestehen noch weitere Rücklagen, mit denen das Projekt umgesetzt werden könnte. Dies möchten wir aber bewusst außen verlassen um eine Einschätzungen zu bekommen, ob und wie es unter den gegebenen Umständen möglich wäre.