Bewertung Bauvorhaben und Baukostenschätzung Einfamilienhaus

[Bau_BAY]

Hallo zusammen,

nach einigen Monaten als stiller Mitleser möchte ich euch das erste Mal um eure Meinung bitten. Aus den vielen Themen habe ich schon versucht einige meiner Fragen zu beantworten, dennoch bleiben Punkte offen. Wir kommen aus Bayern (zwischen München und Nürnberg) und sind aktuell in der Situation den Neubau eines Einfamilienhauses gegenüber dem Kauf einer Bestandsimmobilie abzuwägen. Im Moment mit ca. 4% Zinsen wären wir inkl. unserem Eigenkapital in der Lage ca. 800.000 € komfortabel zu zahlen. Da wir derzeit eine Sparleistung von ca. 3.500 - 4.000 € im Monat haben, würde sich das Budget für einen Bau um jährlich 42.000 - 50.000 € erhöhen. Die Bestandsimmobilien (Einfamilienhaus 150-180 m²) hier in der Region würden inkl. Kaufnebenkosten unser derzeitiges Budget ausreizen und wären dann etwa 15 Jahre alt. Sehr gerne würden wir natürlich auch unter diesem Budget bleiben.

Momentan haben wir 3 verschiedene Grundstücke für den Neubau in Aussicht. Diese sind jeweils in Neubaugebieten, zwischen 400-500 m² groß und bewegen sich preislich bei 200.000 bis 300.000 €. Entgegen dem Kauf im Bestand sind die Baukosten für uns derzeit nur wage abzuschätzen. Unsere derzeitige Sicht auf das Thema sieht wie folgt aus:

Allgemeines zur geplanten Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? -> 400-500 m²
• Welche Maße hat es? -> jeweils ca. quadratisch
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? -> Neubau ohne Keller
• Garagen? -> Doppelgarage mit Anbau als Kellerersatz
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) -> ca. 150 m²
• Worauf wir sonst noch Wert legen: Offenes EG, 2 Kinderzimmer, 1 Schlafzimmer, 1 Arbeitszimmer im OG, zentrale Lüftungsanlage, tendenziell eher massiv gebaut beim lokalen GU, Heizungsart idealerweise Erdwärme über Ringgrabenkollektor, solider und ordentlicher Standard ohne schischi (KNX, KFW 40+ etc. müssen nicht unbedingt sein, Photovoltaik kann gerne erst nachträglich kommen)

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten: -> je nach Grundstück 200.000 bis 300.000 €
• Erschließungskosten: -> inkl. bei Grundstückskosten
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler): -> 5% der Grundstückskosten
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) -> laut Recherche hier im Forum ca. 150 m² * 3.000 €/m² = 450.000 €
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) -> laut Recherche hier im Forum ca. 50.000 €
• Doppelgarage mit Anbau -> laut Recherche hier im Forum ca. 50.000 €
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... -> laut Recherche hier im Forum ca. 50.000 €
• Gesamtkosten -> 600.000 € + Grundstückskosten

sonstige Kosten:

• Küchenkosten -> ca. 15.000 €
• Möbel, Lampen, Deko -> 0 € / Würden wir erstmal mitnehmen

Nun unsere Frage, laut der aufgeführten Kosten (basierend auf den Forumsbeiträgen) belaufen sich die Baukosten auf ca. 600.000 €. Wie realistisch schätzt ihr die Zahlen ein und wurde etwas vergessen oder zu hoch/zu niedrig angesetzt? Bei der Bauweise sind wir bis auf die unter „Worauf wir sonst noch Wert legen:“ aufgeführten Präferenzen recht offen (z.B. Grundriss, Bauart, Dachart etc.). Dabei sind wir nicht auf etwas spezielles aus der Architektenfeder fokussiert, sondern kommen mit vielen Standardgrundrissen alla Danwood oder Weberhaus aus. Speziell das Town & Country Flair 152 RE würde mit weglassen einer Wand eine gute Option abgeben. Hier im Forum werden derzeit die 3.000 €/m² ja eher als untere Grenze für einen Einfamilienhaus Neubau genannt. Entspricht dies wirklich der Realität und wie kommt der doch recht große Unterschied von 150 m² * 3.000 €/m² = 450.000 € beispielsweise zu dem Town & Country Flair das in unserer Region mit 312.500 € angesetzt wird zu Stande? Was kommen im Fall Town & Country noch für versteckte Kosten hinzu? Letztendlich arbeiten ja bei beiden Optionen mehr oder weniger die selben regionalen Firmen daran. Oder haben wir hier einen groben Denkfehler?

Da wir derzeit ein für den Gebrauchtmarkt gutes Angebot für ein Haus aus 2008 vorliegen haben (785.000 € inkl. Kaufnebenkosten & Makler), wären wir sehr froh über eure Einschätzung zu den Neubaukosten. Das ist für uns ein wichtiger Schlüsselfaktor um das aktuelle Hausangebot richtig einschätzen zu können und auch langfristig zwischen den Optionen Kauf im Bestand – Neubau Einfamilienhaus abzuwägen.

Danke an alle, die bei dem langen Text durchgehalten haben, wir freuen uns sehr über jede Meinung.

 

[Pitiglianio]

Wie groß sind denn die Grundstücke im Bestand? Und in welcher Lage gegenüber den Grundstücken im Neubaugebiet?
Ob du mit 600.000 in Bayern zwischen NÜ und MU hinkommt kann ich nicht sagen, aber hier in der Pfalz wurde uns vom GU schon knapp 60.000 für ne Doppelgarage ohne Anbau verlangt. Dazu sind 50.000 Nebenkosten schon an der eher unteren Grenze angesetzt.
Die Town & Country Häuser sind im Grundpreis recht günstig kommt aber meist noch einiges drauf, wenn du nur zB keine 24er Außenwände willst. Aber hier gibt es bessere Experten bzgl Town & Country.
Viele GU sträuben sich ggü Solewasserwärmepumpe, nur zur Info.
Und Ringgrabenkollektor auf einem 400qm Grundstück könnte schwierig werden.

 

[Allthewayup]

Das klingt nach der Region rund um Ingolstadt. 3.000€/qm mit GU werden tatsächlich sportlich da ein GU „nach seinem Standard“ baut und da auch noch Marge drin steckt. Bei Einzelvergabe auf 3.000€/qm zu kommen ist schon eine Kunst. Mit GU musst du noch eine Hand mehr füttern. Einzig die Tatsache das ihr keinen Keller wollt macht die Sache etwas einfacher. Wir liegen irgendwo bei 3.800€/qm bei vergleichbaren 156qm und 300qm Grund. Ohne Grundstück, Baunebenkosten, Außenanlagen, Küche, Möbel und Photovoltaik Anlage versteht sich

 

[xMisterDx]

Ich hab ja bekanntermaßen gerade ein Flair 152 RE übernommen im Februar.
Im aktuellen Standard ist vieles inkl. wofür ich noch Aufpreis gezahlt habe bzw. hätte zahlen müssen.
Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Rollläden im EG (allerdings manuelle, elektrische musst du zusätzlich bezahlen) und Photovoltaik-Vorbereitung sind wohl mittlerweile im Standard.
Die Wand zwischen Wohnzimmer und Gästezimmer im EG haben wir weggelassen und die Tür gemauert.

Du hast halt nur Fliesen in den Bädern, nicht in der Küche oder in der Diele.
Keine Böden, nackte Wände.
Sicherheitsfenster und Haustür in RC2 kosten dich so um die 15.000 EUR mehr. Elektro kannst du auch nochmal 5.000 EUR mehr einplanen

Wenn du das alles machen lassen musst, landest du relativ zügig auch bei 3.000 EUR/m².

 

[Fuchsbau35]

Ihr müsst auch berücksichtigen, ob und wieviel ihr in die Bestandsimmobilie noch hinein stecken müsst. Wie sehen da Dach, Leitungen, Heizung etc. aus? Wollt ihr am Grundriss was ändern? Die Bäder erneuern? Renovieren? Und die Außenanlage soll ja auch vielleicht verändert werden. Da kommt locker nochmal ein ordentliches Sümmchen zusammen.

 

[xMisterDx]

3.800 EUR/m² ohne Innenausbau und Baunebenkosten? Baut ihr mit Wänden aus Marmor und Granit?