Hauswechsel - Wie Zwischenfinanzierung planen?

[ZehWeh81]

Wir bewohnen zurzeit seit 11 Jahren ein Reihenhaus, welches aber noch nicht abbezahlt ist. Da sich die allgemeine Wohnsituation hier im Stadtteil seit Jahren verschlechtert, immer dichtere Bebauung, immer mehr Müll, nie Ruhe etc. wollen wir nächstes Jahr gerne das Haus verkaufen und vom Erlös ein neues Haus auf dem Land in ruhiger Lage kaufen. Eigentlich wollten wir damit warten bis das Haus komplett abbezahlt ist aber wir halten es hier einfach nicht mehr aus, da man selbst an Sonn- und Feiertagen keine Ruhe hat.

Sorgen bereitet uns da vor allem die Finanzierung, da wir uns nicht sicher sind was hier der beste Weg ist und hoffen, das es vielleicht Jemanden gibt, der ähnliche Erfahrungen gemacht hat und uns vielleicht Tipps geben kann.

Zu den Rahmenbedingungen : Das Reihenhaus ist aktuell etwa 550.000€ Wert, nächstes Jahr sind dann noch etwa 90.000€ offen für 0,5%, Pfandtausch ist möglich. Den Pfandtausch wollen wir auch gerne in Anspruch nehmen um so mehr Kapital für den Hauskauf zur Verfügung zu haben. Das neue Haus soll max. 450.000€(inkl. Nebenkosten) kosten, denken das ist realistisch. Ansonsten stehen noch etwa 100.000€ an Kapital zur Verfügung, davon ist aber einiges in ETF gebunden, wäre im Bedarfsfall aber verfügbar. 20.000€ an Rücklagen sind aber auf jeden Fall verfügbar, wovon dann auch eine evtl. Zwischenfinanzierung bedient werden soll, die Rücklage kann auch noch aufgestockt werden. Die Kaufnebenkosten sollen mit der Zwischenfinanzierung bezahlt werden.
Im Idealfall würde aber am Ende genug übrig bleiben um nach dem Kauf auch das offene Darlehen komplett zu tilgen.

Die Frage ist nun wie wir am besten vorgehen sollen ?

Da wir nicht noch einen Zwischenumzug in eine Mietwohnung machen möchten und das mit unseren Katzen ohnehin nicht möglich wäre müssen wir wahrscheinlich eine teure Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen. Oder gibt es hier noch andere Möglichkeiten ? Ein neues Annuitätendarlehen aufzunehmen und dieses dann aus dem Verkaufserlös zu bezahlen macht für mich keinen Sinn, da es noch einmal sehr viel teurer wäre. Bei der Zwischenfinanzierung besteht ja grundsätzlich die Gefahr, das man das bisherige Haus nicht verkauft bekommt und jeder Monat kostet dann Geld. Die Gefahr keinen Käufer zu finden schätzen wir allerdings eher gering ein, wann immer im Wohngebiet ein Haus angeboten wird war dieses bisher immer nach spätestens 6 Monaten verkauft, die meisten nach 3-4 Monaten !

Wann sollten wir am besten einen Makler für den Verkauf beauftragen, schon vorher oder erst nachdem wir unsere Wunschimmobilie gefunden haben ? Geplant ist, das wir uns ab April/Mai 2024 auf die Suche nach einem neuen Haus begeben. Vorher werde ich unsere Bank, bei der das aktuelle Darlehen läuft wegen der Zwischenfinanzierung und dem Pfandtausch anfragen.
Auch habe ich z.b. davon gelesen, das man das Haus verkaufen kann mit der Bedingung noch weiter darin zu wohnen (bis zu 2 Jahre). Man bezahlt dann dem neuen Eigentümer Miete. Ist dies überhaupt realistisch einen Käufer zu finden, der dem zustimmt ? Vorteil wäre, das wir dann das Kapital hätten, allerdings müssten wir das Haus dann auch Lastenfrei machen, Darlehen also komplett tilgen. Die Miete wäre allerdings auch nicht wenig, da kommt man dann auch auf über 2000€.

Zu uns noch : Er 42, Beamter, Sie, 48 , Arbeit in Teilzeit. Haushaltsnettoeinkommen : ca. 4500€. Das laufende Darlehen beträgt 1000€ pro Monat.

Über Ratschläge und Erfahrungen würden wir uns sehr freuen.

 

[hausbau_phobos]

Das würd ich relativ entspannt sehen.
Wir machens auch so ähnlich, zwar ist unser Haus abbezahlt, dafür wird das neue (alte) deutlich teurer.

2 Kredite aufgenommen, einmal Kaufpreis, einmal Umbaukosten, beide variabel finanziert, daher jederzeit rückzahlbar. Der grosse für den Kaufpreis langfristig, die Umbaukosten auf 18Monate und endfällig.

Dh, wir wohnen im alten bis absehbar ist, dass das Projekt fertig wird - erst dann machen wir uns auf die Suche nach einem Käufer.
Wie du sagst, sollte ja in wenigen Monaten erledigt sein.
Dann tilgen wir mit dem Erlös den kleinen, kurzlaufenden, endfälligen komplett sowie was halt noch übrig ist fliesst in den grossen.

Ihr würdet ja nur den kurzlaufenden, endfälligen benötigen.
Da das vorhandene Haus als Eigenkapital gerechnet wird, sollten die Konditionen sehr gut ausfallen, das Risiko für die Bank ist ja noch geringer als bei uns.
Zum Vergleich, wir zahlen Euribor3m+ 50bp, das ist zwar dank der Leitzinsen absolut gesehen viel, relativ gesehen aber hervorragend - und bei euch mit maximal 18monaten oder so ein überschaubarer Zinsbetrag.

 

[ypg]

Da das vorhandene Haus als Eigenkapital gerechnet wird,

Aber erst, wenn es verflüssigt wurde.

Wie du sagst, sollte ja in wenigen Monaten erledigt sein.

Ob der Hausverkauf zur Zeit oder nächstes Jahr genauso schnell vonstatten geht wie all die Jahre davor, das mag man bezweifeln. Ggf sieht es bei einer erst 11 Jahre alten Immobilie etwas besser aus als Häuser vom BJ 1980… aber die Banken warten so etwas erst einmal gern ab, um zu sehen, wie hoch das Eigenkapital sein wird.

schon vorher oder erst nachdem wir unsere Wunschimmobilie gefunden haben ? Geplant ist, das wir uns ab April/Mai 2024 auf die Suche nach einem neuen Haus begeben.

Soll das eine Gebrauchtimmobilie werden? Warum sucht ihr nicht jetzt schon? Das könnte ja eine Weile dauern, das Finden?!

Zwischenfinanzierung und dem Pfandtausch anfragen.

Bei Pfandtausch musst Du schon mit der neuen Immobilie vor der Tür stehen…

mit der Bedingung noch weiter darin zu wohnen (bis zu 2 Jahre). Man bezahlt dann dem neuen Eigentümer Miete.

Man bezahlt keine Miete, wird auch kein Mieter, sondern macht eine spätere Übergabe im Vertrag fest. Gängig. Was man übernimmt, sind die laufenden Kosten.

Da wir nicht noch einen Zwischenumzug in eine Mietwohnung machen möchten und das mit unseren Katzen ohnehin nicht möglich wäre

Sag das nicht! Die Katzen müssen schließlich eh umziehen. Die kennen das Wort Zwischenumzug nicht. Es kann immer zu Situationen kommen, wo man Zwischenwohnen muss, zb bei einem starken Wasserschaden.

Ich rate dazu, mal zur Hausbank zu gehen.

 

[hausbau_phobos]

Hmm ich kenn mich auf der Kreditseite bei den Banken zu wenig aus, zumindest wirds "wie Eigenkapital" behandelt - immerhin steht die Bank da ja auch im Grundbuch. Meinte zumindest unser Berater.

 

[ypg]

Hmm ich kenn mich auf der Kreditseite bei den Banken zu wenig aus, zumindest wirds "wie Eigenkapital" behandelt - immerhin steht die Bank da ja auch im Grundbuch. Meinte zumindest unser Berater.

Die Höhe ist ja ungewiss, da noch nicht verkauft. Gerade heutzutage irren sich viele, wieviel Wert die Immobilie verloren hat. Nur unterm Strich kann man sehen, was man hat.

 

[hausbau_phobos]

Davon hat die Bank allerdings eine ziemlich realistische Vorstellung... Zumindest wenn sie vor Ort sitzt.