Neubau mit KFN 297, Bausparer und Zwischenfinanzierung

[eenuep1]

Hallo liebe Community,

Ich bin 35 und stehe vor der Herausforderung, mein Hausbauprojekt zu finanzieren. Während meine Vorliebe für ein kleineres Haus ungewöhnlich sein mag, resultiert sie aus 15 Jahren in Mietwohnungen. Bitte respektiert diese Entscheidung.

Persönliche Informationen:

• Status: Einzelperson, 35 Jahre
• Kinder: Nein, und keine geplant
• Beruf: Vollzeit-Angestellter in der eigenen Firma (Dienstleistung) - könnte ggf. problematisch sein für die Banken.

Einkommen und Vermögen:

• Monatliches Einkommen: 4700€ brutto / 2900€ netto
• Eigenkapital: 150T€ in MSCI World ETF, 5T€ als täglicher Puffer
• Investition ins Haus: So wenig wie möglich (da Opportunitätskosten aus ETF vermutlich höher als Baukreditzinsen);
  D.h. Eigenkapital nur was Baukredite nicht abdecken, spontane Zusatzkosten & Einzahlungen in Bausparer damit Kredit möglich.

Monatliche Ausgaben:

• Aktuelle Kaltmiete: 500€, weitere 200€ für Möblierung und Nebenkosten inkl. Strom und Internet
• Lebenserhaltungskosten: 1900€ (inkl. Miete), da ich monatlich 1000€ sparen kann

Informationen zum Haus:

• Grundstück: Geschenk der Eltern, daher abbezahlt. Größe ca. 2000 m²
• Hausdetails: Neubau, Bungalow, KFW40, 80 m² Wohn- / 90 m² Nutzfläche (Grundriss noch in Klärung), Luft-Wasser-Wärmepumpe/Fußbodenheizung, Photovoltaik/Speicher, dezentrale Lüftungsanlage
• Geschätzte Kosten: 300T€ (inkl. Gründung, Erdarbeiten, Baunebenkosten) – Angebot und Details in aber noch Bearbeitung

Finanzierungsüberlegungen:

• 2 Wohneinheiten geplant (jeweils 35-45 m²)
• KFW-Förderung: 200T€ KFN 297 über 25 Jahre
• Bausparverträge: 1,75% Zins; zwei mit 20T€ (in einem Jahr verfügbar), einer mit 90T€ (in 7 Jahren verfügbar) – alle bei Schwäbisch Hall, zwei müssen aus der Familie übertragen werden
• Rest/Zwischenfinanzierung: Klassische Baukredite

Vielen Dank im Voraus für eure konstruktiven Ratschläge und Feedback!

Meine Überlegung noch: Eigentlich müsste ich weitere Bausparer zu den gleichen Konditionen abschließen können um den kompletten nicht-KFW-Kredit in 7 Jahren auf 1.75% zu bekommen, oder? Der 90T€ Bausparer wurde erst vor kurzen abgeschlossen.

 

[eenuep1]

Zusätzliche Anmerkungen zu meiner beruflichen Situation: Falls meine GmbH Insolvenz anmelden sollte, sieht die Berufsaussicht in meinem Sektor (IT) weiterhin vielversprechend aus. Aufgrund meiner Ausbildung wäre mein Gehaltspotenzial in anderen Unternehmen wahrscheinlich sogar höher als in meiner aktuellen Position.

Zwischenfinanzierung und Bausparer: Bis meine Bausparverträge einsatzbereit sind, würde ich die benötigten Mittel durch herkömmliche Baukredite vorfinanzieren, vorausgesetzt, diese sind dafür geeignet.

Langfristige Finanzstrategie nach der Zinsbindung: Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung des KFW-Kredits könnte ich, je nach Marktlage, überlegen, den verbleibenden Kredit mit meinem Eigenkapital und den Erträgen aus meinem ETF zu begleichen. Sollten die Zinsen bei etwa 8% liegen, wäre dies eine Option. Andernfalls, bei Zinssätzen unter 5%, würde ich den Kredit zu den dann geltenden Marktbedingungen weiterführen.

 

[Konsument4]

Das Grundstück erscheint relativ groß - hast du schon darüber nachgedacht das ggf. zu teilen und einen Teil ggf. zu verkaufen?

Ansonsten, falls ich es richtig verstehe, bekommst du 200k der 300k über die KFW, d.h. du musst nur 100k dazulegen. Das wird dir vermutlich die jeweilige Bank sagen ob und welches Eigenkapital sie verlangen um bei deinem Netto zu finanzieren. Sehe ich allerdings als unproblematisch an.

Ggf. kannst du auch überlegen die 100k (teilweise) variabel zu finanzieren. Der Betrag ist ja nicht so unwahrscheinlich groß und das überschaubare Risiko kannst du mMn tragen.

 

[eenuep1]

Das Grundstück erscheint relativ groß - hast du schon darüber nachgedacht das ggf. zu teilen und einen Teil ggf. zu verkaufen?

Das Grundstück liegt ländlich in einer eher schwachen Region, d.h. viel würde das nicht einbringen. Außerdem darf man auf dem äußeren Teil des Grundstücks nicht mehr bauen da außerhalb des Dorfes. Davon abgesehen benötige ich den 2. Teil als Ablagefläche für Forstwirtschaft. Und ich sichere mir damit auch die freie Sicht nach Süden (-;

Aber guter Einwand!

 

[eenuep1]

Ich habe versucht mir die monatliche Rate bei folgendem Szenario zu berechnen:
- 200T KFW 25 Jahre, 10 Jahre für 1%, danach marktübliche Zinsen
- 100T über mehrere Bausparer für 1.75%, 20T davon in einem Jahr beginnend, für 24 Jahre, 80T davon in 7 Jahren beginnend für 18 Jahre. Bis dahin Zwischenfinanzierung für z.B. 4,3% (oder übers Eigenkapital, dann Opportunitätskosten 5-8%)

Annahme: die Bausparer haben eine beliebige Kreditlaufzeit.

In dem Fall bin ich bei monatlichen Raten von:
- 1600 am Anfang, langsam steigend nach 1/7 jahren
- 2000 nach 10 Jahren falls der Marktzins bei 4,3% für die 200T liegt (Annahme, sonst Tilgung über Eigenkapital, für 5-8% Opportunitätskosten)

Da ich aktuell nur 1.500€ monatlich übrig habe, meine Überlegung:
- Rendite aus dem Eigenkapital (ETF), bei 5% 625€ mtl, zzgl Zinseszins falls nicht verwendet
- aus der Vermietung der 2. Wohneinheit (ist aber ländlich, daher vermutlich eher Einzelübernachtungen von Wanderern)
- ich habe seit diesem Jahr mit meinen Mitgesellschaftern (Firma) eine jährliche Gehaltssteigerung von 3% vereinbart (intern akzeptiert, wird noch mit externen Faktoren geprüft)

Habe ich hier einen Denkfehler oder sollte das relativ gut gehen?

Gibt es andere, günstigere Finanzierungsoptionen bei denen ich ähnlich flexibel bin?

 

[Grundaus]

sind die 90 m² Nutzfläche Keller? dann reichen die 300t€ nicht. Bei 2 getrennten Wohnungen reichen sie auch nicht, außer Wasser/Heizung/Internet/TV etc ist nicht getrennt. Sind die 2900.-- netto schon mit Kranken/Sozialversicherung Altersvorsorge?
Bei einem neuen Bausparvertrag bekommst du halt keine Guthabenzinsen um in ein paar Jahren ein billigeres Darlehen zu bekommen. Widerspricht halt deiner Einstellung alles in ETF und da lassen, denn da gibt´s sicher 5% nach Steuern