Baukalkulation einer Doppelhaushälfte Erfahrungen

[Chris512]

Liebes Hausbau-Forum,

ich habe schon einige Threads mitgelesen und mich viel im Internet erkundigt. Die Aussagen für die Baukosten bei einer Doppelhaushälfte variieren aber sehr stark. Ich habe daher eine aussagekräftige Kalkulation erstellt und würde gerne wissen, ob diese als realistisch einzustufen ist.

Grundsätzliches: Familie mit einem Kind, Bau einer Doppelhaushälfte auf Bodenplatte, ca. 140m², KFW40-Standard ohne QNG, Planung mit Architekt, geklinkert, Satteldach, Terrassenausbau, große Garage für ein Auto und 1-2 Fahrräder und Stauräume, Wärmepumpe oder Nahwärme, Photovoltaik-Anlage, ev. notwendige zentrale Belüftung, elektrische Rollläden, Aluminium-Eingangstür, Parkett- oder qualitativ hochwertiger Laminat, Deckenspots und ausgebautem Dachboden. Wir haben noch Zeit, die Grundstücke sind mindestens bis Mitte 2025 noch in der Erschließung.

Grundstückskosten:
Kaufpreis für 330m² = ca. 153.450€
Grunderwerbsteuer = 9.974,25€ (6,5% vom Grundstück)
Notar/Grundbuch = 2.301,75€ (1,5% vom Grundstück)
kein Makler
Erschließung = 15.000€ (pauschal Hausanschlüsse etc.)
keine Herrichtung
Summe: 180.726€

Gebäudekosten:
Rohbau: 240.000€ (Wände, Dach, Dämmung, Klinker, Fenster)
Bodenplatte: 23.000€ (inkl. Statik, Dämmung)
Innenausbau: 100.000€ (Wärmepumpe, Zentrale Lüftung, Elektrik, Fußbodenheizung, Türen, Photovoltaikanlage, elek. Rollläden, Sanitärobjekte, Malerarbeiten, Bodenbeläge)
Außenanlagen: 23.520€ (Fertiggarage idealerweise mit Tür zum Haus verbunden, Wege, Terrasse, Rasen, Hecken, Zäune)
Architekt: 29.000€ (alle Leistungsphasen, kann ein Bekannter von uns machen, Kosten nur gesetzt, keine Abrechnung nach HOAI)
Baugenehmigungen: 3.528€ (pauschal, Einrichtung der Baustelle, inkl. Bauantrag)
Vermessungsarbeiten: 3500€ (pauschal)
Bodengutachten: 1500€ (pauschal)
Baugutachten: 2500€ (pauschal)
Erdarbeiten: 12500€ (pauschal)
Versicherungen: 1000€ (pauschal)
Zusätzliche Innenausstattung: 40000€ (Küche, neue Möbel)
Summe: 480.048€

Gesamtkosten: 660.774€
+ Puffer: 57.605€ (12% der Gebäudekosten)
Gesamtsumme: 718.379€

Erstmal unabhängig von Finanzierung, Förderungsdschungel und Eigenkapital. Ist das realistisch?

Ich bin für jede Erfahrung sehr dankbar.

Beste Grüße
Christian

 

[nordanney]

Summe: 480.048€

Nehmen wir mal die Innenausstattung raus, denn die hat genau 0 mit dem Hausbau zu tun. Die neue Jacke hat auch nichts mit dem Autokauf zu tun.

Dann verbleiben T€ 440 für 140qm Haus/Terrasse/Garage/Baunebenkosten. Das sind gerade mal 3.140€ je qm/Wohnfläche.
Normalerweise rechnest Du heute +/- 3.000€ je qm reine Baukosten. Ohne Terrasse. Ohne Baunebenkosten. Ohne Garage.

Bei Deinem Innenausbau mit T€ 100 würde ich ein großes ? dran machen
- T€ 40 für Heizung mit Fußbodenheizung
- T€ 25 Elektrik
- T€ 10 Lüftung
- T€ 10-15 Bodenbeläge
- T€ 15 Maler
usw.

 

[Chris512]

Nehmen wir mal die Innenausstattung raus, denn die hat genau 0 mit dem Hausbau zu tun. Die neue Jacke hat auch nichts mit dem Autokauf zu tun.

Dann verbleiben T€ 440 für 140qm Haus/Terrasse/Garage/Baunebenkosten Das sind gerade mal 3.140€ je qm/Wohnfläche.
Normalerweise rechnest Du heute +/- 3.000€ je qm reine Baukosten. Ohne Terrasse. Ohne Baunebenkosten. Ohne Garage.

Bei Deinem Innenausbau mit T€ 100 würde ich ein großes ? dran machen
- T€ 40 für Heizung mit Fußbodenheizung
- T€ 25 Elektrik
- T€ 10 Lüftung
- T€ 10-15 Bodenbeläge
- T€ 15 Maler
usw.

Hallo Nordanney,
danke erst einmal für deine Antwort. Welche Kosten sind denn nach meiner Aufschlüsselung oben realistisch?
3.000€ reine Baukosten lassen auf 420.000€ schließen anstatt der 363.000 für Rohbau, Innenausbau und Bodenplatte. Liegt dort das Delta?

 

[nordanney]

3.000€ reine Baukosten lassen auf 420.000€ schließen anstatt der 363.000 für Rohbau, Innenausbau und Bodenplatte. Liegt dort das Delta?

Jep. Das ist immerhin das Haus. Wobei es auch 2.950€ oder 3.450€ werden können. Je nach Bauort, Bodenthemen, Euren Wünschen. Richtig spannend wird es, wenn Euer Doppelhaushälfte-Partner z.B. mit Keller bauen möchte.

Davon abgesehen ist es aktuell nicht absehbar, wie die Preise dann in 2025 sein werden. Z.B. steht gerade jetzt die Tarifrunde für das Bauhauptgewerbe an - rechne also mal mit mindestens 10% steigenden Lohnkosten. Andererseits ist die Nachfrage nach Handwerkern immer weiter rückläufig - Handwerker suchen Arbeit.

ICH würde mit mindestens 3.200€/qm kalkulieren und mich freuen, wenn später Geld über ist bzw. ich den Kredit / das Eigenkapital nicht voll aufbrauchen muss (sieh es als Puffer, den man sowieso haben sollte).

 

[Chris512]

Verstehe deine Argumentation. Hatte daher sowieso schon einen Puffer eingetragen. Die Zeiten sind aktuell recht unsicher für eine stabile Kalkulation, daher auch mein Rückfragepotential. Bei 3.200€/m² lande ich bei ca. 600.000€ für die gesamten Gebäudekosten.
Insgesamt würde sich die Summe auf ca. 840.000€ erhöhen. Da wird mir schon leicht schwindelig. Klar, man könnte natürlich auch kleiner bauen.

Wie viel Eigenleistung ist denn einem Bauherren zuzutrauen? Wir sind handwerklich nicht außerordentlich begabt. Streichen und Böden verlegen würde ich uns zutrauen. Wir hätten nebenbei Unterstützung von einigen bekannten (Elektriker, mein Schwager ist Bauleiter und könnte Einzelgewerke verhandeln).
Wir sind zu 2025 mit ca. 82.000€ Eigenkapital dabei, zu 2026 ca. 100.000€ Eigenkapital. Nicht sehr viel, bei der hohen Bausumme. Förderung KFW40 für Familie könnte zwar dazukommen, aber auch die 170.000€ reichen dann natürlich längst nicht. Gesamteinkommen von 4.900€ netto im Monat lässt auch keine horrende Kreditrate zu.

Sind die 3.200€ denn auf einen schlüsselfertigen Bau bezogen? Wir könnten durch meinen Schwager auch Einzelgewerke abbilden. Dort haben wir einige Kontakte.
Würde das helfen?

 

[CC35BS38]

Ihr spart 15k im Jahr aber wollt für Küche und Möbel 40k ausgeben? Das wird auch ohnr solch ein Ausgabenverhalten ein knappes Ding.