Umsatzsteuer bei Bauträgerbau

[jx7]

Hallo allerseits!
Im Informationsdienst Notar & Recht, betrieben von den Notarkammern, liest man folgendes:
„Bei der Aufspaltung der Verträge [Grundstückskauf & Hausbau] − ganz im Gegensatz zum einheitlichen Bauträgervertrag – zahlt der Käufer auf die Bauleistung 19 % Umsatzsteuer zuzüglich zur Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis. Bei einem einheitlichen Vertrag zahlt er hingegen lediglich die Grunderwerbsteuer … auf den Gesamtkaufpreis.“

Das verstehe ich gar nicht. Das hieße ja folgendes:
A) Separate Verträge
Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 220.000 €
Hausbau: 300 000 € plus 19 % Umsatzsteuer = 357 000 €
Gesamtsumme: 577 000 €
B) Bauträgervertrag (Umsatzsteuer auf das Haus taucht nirgends auf!)
200.000 € Grundstück plus 300.000 € Haus sind 500 000 €
500 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 525.000 €
Gesamtsumme: 525 000 €
Ersparnis: 50 000 € !!!
Die Frage ist, was mit dem letzten Wort des Absatzes „Gesamtkaufpreis“ gemeint ist. Ist dieser Gesamtkaufpreis wirklich der Grundstückspreis plus einem Hauspreis, der keine Umsatzsteuer beinhaltet, also um die 19 % niedriger ist? Oder sind dann in dem Hauspreis intern schon 19 % Umsatzsteuer eingerechnet?
Oder anders: Wenn eine Baufirma als Bauträger ein Haus baut, das dem Käufer zusammen mit dem Grundstück verkauft wird, muss die Baufirma dann keine Umsatzsteuer einrechnen und kann dem Bauherren so ein günstigeres Angebot machen, als in dem Fall, dass die Baufirma auf einem Grundstück baut, dass dem Bauherren bereits gehört?
Ich würde mich über Aufklärung freuen.
Herzliche Grüße
Peter N.

 

[Bauexperte]

Guten Morgen Peter,

Hallo allerseits!
Im Informationsdienst Notar & Recht, betrieben von den Notarkammern, liest man folgendes:
„Bei der Aufspaltung der Verträge [Grundstückskauf & Hausbau] − ganz im Gegensatz zum einheitlichen Bauträgervertrag – zahlt der Käufer auf die Bauleistung 19 % Umsatzsteuer zuzüglich zur Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis. Bei einem einheitlichen Vertrag zahlt er hingegen lediglich die Grunderwerbsteuer … auf den Gesamtkaufpreis.“

Das verstehe ich gar nicht.

Dieser Absatz ist - aus meiner Sicht - missverständlich formuliert.

Es ist richtig, daß Du bei 2 getrennten und voneinander unabhängigen Verträgen lediglich den Part der Grunderwerbsteuer auf den Grundstücksanteil zahlen mußt. Ebenso richtig ist aber auch, daß bei einem Bauträgervertrag der Anteil der MwSt. bereits im Kaufpreis - nur für den Anteil Hausbau - enthalten ist. Auf diesen so generierten Gesamtbetrag - Grundstück + Neubau Einfamilienhaus + im Regelfall Zuwegung - entfällt dann "nur" noch die Grunderwerbsteuer.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[jx7]

Ja, so verstehe ich es auch. Man könnte vermuten, dass die genannte Internetseite es bewusst so zweideutig schildert, weil für einen Notar natürlich bei einem Bauträgervertrag auch mehr rausspringt, als wenn der Notarvertrag nur für das Grundstück ist und der Hausbauvertrag ohne Notar stattfindet.

 

[Musketier]

Hallo Peter,

Ebenso richtig ist aber auch, daß bei einem Bauträgervertrag der Anteil der MwSt. bereits im Kaufpreis - nur für den Anteil Hausbau - enthalten ist.

@Bauexperte
Dein Satz ist ebenfalls nicht ganz richtig. Bei einem Bauträgervertrag ist im Hauspreis keine Umsatzsteuer enthalten. Allerdings ist das Unternehmen auch nicht berechtigt die Vorsteuer aus Material und Vorleistungen zu ziehen.


Um eine genaue Aussage treffen zu können, wie viel Einsparpotenzial besteht, müsste man schauen, welchen Anteil umsatzsteuerbelastete Vorleistungen (wie Material und Fremdleistungen von Subunternehmen), wie viel Kosten für eigenes Personal entstehen und welchen Gewinn das Bauunternehmen kalkuliert.
Je mehr eigene Leistungen von Bauunternehmen erbracht werden und je höher der Gewinn fürs Bauunternehmen kalkuliert wird, desto mehr Einsparpotenzial besteht beim Bauträger. Bei wenig eigenen Leistungen kann das sogar zur Verteuerung führen (siehe Beispiel 3).

Beispiel 1:

A) Separate Verträge
Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 220.000 €
Hausbau: 300 000 € plus 19 % Umsatzsteuer = 357 000 €
darin enthalten
250.000T€ Material/Fremdleistungen Subunternehmen (47.500€ Vorsteuer abzugsfähig)
30.000T€ Kosten für eigenes Personal
20.000 T€ Gewinn GÜ

Gesamtsumme: 577 000 €

B) Bauträgervertrag
Grundstück 200.000 €
Hausbau: 347 500 €
darin enthalten
297.500T€ Material/Fremdleistungen Subunternehmen (250T€ +19% Vorsteuer nicht abzugsfähig)
30.000T€ Kosten für eigenes Personal
20.000 T€ Gewinn BT

200.000 € + 347.500€ = 547.500 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 574.875 €
Ersparnis: 2 125 € !!!



Beispiel 2

A) Separate Verträge
Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 220.000 €
Hausbau: 300 000 € plus 19 % Umsatzsteuer = 357 000 €
darin enthalten
200.000T€ Material/Fremdleistungen Subunternehmen (38.000€ Vorsteuer abzugsfähig)
80.000T€ Kosten für eigenes Personal
20.000 T€ Gewinn GÜ

Gesamtsumme: 577 000 €

B) Bauträgervertrag
Grundstück 200.000 €
Hausbau: 338 000 €
darin enthalten
238.000T€ Material/Fremdleistungen Subunternehmen (200T€ +19% Vorsteuer nicht abzugsfähig)
80.000T€ Kosten für eigenes Personal
20.000 T€ Gewinn BT


200.000 € + 338.000€ = 538.000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 564.900 €
Ersparnis: 12.100 € !!!



Beispiel 3

A) Separate Verträge
Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 220.000 €
Hausbau: 300 000 € plus 19 % Umsatzsteuer = 357 000 €
darin enthalten
270.000T€ Material/Fremdleistungen Subunternehmen (51.300€ Vorsteuer abzugsfähig)
10.000T€ Kosten für eigenes Personal
20.000 T€ Gewinn GÜ

Gesamtsumme: 577 000 €

B) Bauträgervertrag
Grundstück 200.000 €
Hausbau: 353 200 €
darin enthalten
321.300T€ Material/Fremdleistungen Subunternehmen (270T€ +19% Vorsteuer nicht abzugsfähig)
10.000T€ Kosten für eigenes Personal
20.000 T€ Gewinn BT


200.000 € + 351.300€ = 551.300 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 578.865 €
Verteuerung: 1.865 € !!!

 

[jx7]

Leider zieht sich ein Fehler durch:
"Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 220.000 €"
Richtig ist:
Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 210.000 €

Somit wird in allen drei Beispielen die Lösung mit den separaten Verträgen 10.000 € günstiger...

 

[jx7]

Zusammengefasst kann man wohl sagen:

Man spart bei separaten Verträgen die Grunderwerbsteuer auf den Hausbau, also z.B. 5 % von 357 000 € = 17 850 €.

Dafür fallen bei einer Bauträgerlösung die 19 % auf den gesamten Hausbau an und nicht nur auf den Posten "Material/Fremdleistungen Subunternehmen". In Deinen Beispielen ist der Betrag, der nicht mit 19 % versteuert wird, mit 30 000 € bis 100 000 € beziffert, die Ersparnis liegt demnach bei 5 700 € bis 19 000 €.

Wie diese Zahlenverhältnisse bei einem typischen Rohbauer liegen, der den GÜ macht, bzw. bei einem typischen Bauträger, kann ich nicht sagen. Vielleicht hat da noch jemand Informationen dazu.