externes Wertgutachten vor Kreditzusage?

[ka_ma]

Hallo,

ich hatte ja gehofft, meine erste Frage hier würde nicht schon die Finanzierung betreffen, aber nun ist es doch so. Wir möchten nächstes Jahr bauen, haben schon von der Stadt ein Grundstück reserviert und eine Festpreiszusage vom gewünschten Hausanbieter Viebrockhaus eingeholt. Es soll eine Doppelhaushälfte werden, der grobe Grundriss steht soweit.

Nun ist bei unserer Finanzierung das Problem, das wir nur die Baunebenkosten durch Eigenkapital abdecken können, den Rest finanzieren müssen. Unser Einkommen ist hoch genug, mein Partner fest angestellt, ich habe nur eine befristete Stelle. Allerdings bin ich Ärztin, bei uns gibt es kaum unbefristete Stellen und der Arbeitsmarkt ist recht sicher. Viele Banken sehen aber nur ‚befristet‘ und winken gleich ab.

Unterm Strich haben sich 2 Banken gefunden, die in die engere Auswahl kommen. Die eine ist meine Hausbank (aber über Dr. Klein vermittelt, ich glaube die wissen noch nicht, daß ich schon ihr Kunde bin…) und bietet 2,52% Mischzins (also KfW-Anteil reingerechnet). Die andere biete 2,2%, verlangt dafür aber ein Wertgutachten, daß ich in Auftrag geben und damit auch bezahlen muss. Gut, das würde 2.400€ inklusive Mwst kosten, aber sich nach spätestens 2,5 Jahren rechnen aufgrund des niedrigeren Zins -> gleiche Rate, mehr Tilgung.

Wenn ich aber so im Internet suche, kommen mir Zweifel, dass sich das doch nicht lohnt. Wenn der Gutachter eine Zahl unterhalb der gewünschten Kreditsumme ausrechnet, bekomme ich den günstigeren Kredit doch auch nicht und hab 2.400€ aus dem Fenster geschmissen? Hat jemand für seinen geplanten Bau ein Wertgutachten erstellen lassen und kann mir von seinen Erfahrungen berichten?

Vielen Dank!

 

[toxicmolotof]

Was ist das denn für ein Verhalten einer Bank?

Wenn die eine Taxe für die Bewertung der Sicherheit benötigen, dann sollen selbige das auch bestellen und machen. Jede seriöse Bank hat dafür eigene Taxatoren oder welche, die das für einen machen. Im schlimmsten Fall darf der Kunde selbiges noch bezahlen (wobei das auch teilweise strittig ist, wer die Kosten zu tragen hat), ist aber bei weitem günstiger als jedes externe Gutachten. Im Übrigen halte ich auch 2.400 Euro für ein Wertgutachten eines Grundstückes inkl. Neubau für übertrieben teuer (wenn es keine Luxuslage oder -Haus ist).

Zur Kondition kann man leider nicht viel sagen, da dazu diverse weitere Angaben fehlen.

Viele Banken sehen aber nur ‚befristet‘ und winken gleich ab.

Das kann ich so nicht nachvollziehen in deiner Berufsgruppe.
Ferner frage ich mich, warum du dich nicht an die deiner Kasten zugehörigen Banken und Versicherungen wendest. Die kennen doch die berufliche Situation noch wesentlich besser und geben in der Regel einmalige Konditionen heraus. Mir fallen da spontan eine Art "NorDeutsche Reihenhauseinische Ärztepensionskasse" und eine Bank für Ärzte und Apotheker in Düsseldorf... Die dürften die Konditionen doch locker mitgehen mit deutlich weniger Komplikationen.

 

[ka_ma]

Vielen Dank für Deine Antwort, ich denke auch, da macht es sich die Bank schön einfach. Ich hatte bei den Kosten auch mit ca 1800€ gerechnet, aber ein gewisser Zeitdruck meinerseits wird da den Preis hochtreiben. Grundstück und Hauspreis sind bis Ende Januar reserviert, bis dahin muss der Kreditvertrag stehen. Also bräuchte ich das Gutachten bis Anfang Januar und da wurde mir von anderen Gutachtern gleich aus Termingründen abgesagt.
Meine Angst ist vor allem, daß das Gutachten umsonst ist, wenn das Ergebnis nicht stimmt.

Die Ärzte und Apothekerbank hat tatsächlich die besten Konditionen für uns, aber die Laufzeit wäre bis 5 Jahre nach Berentung. Ich weiß, daß ich einiges an Erbe in den nächsten 20 Jahren erwarten kann und sehe das recht entspannt. Aber die Bank würde uns nur 'begleiten' (coole Formulierung fand ich...), wenn ich Häuser und Betrieb meiner Eltern schätzen lasse und die mir schriftlich geben, welchen Anteil ich mal erbe. Sorry, das ist mir zu morbide.

 

[toxicmolotof]

Die Ärzte und Apothekerbank hat tatsächlich die besten Konditionen für uns, aber die Laufzeit wäre bis 5 Jahre nach Berentung. Ich weiß, daß ich einiges an Erbe in den nächsten 20 Jahren erwarten kann und sehe das recht entspannt. Aber die Bank würde uns nur 'begleiten' (coole Formulierung fand ich...), wenn ich Häuser und Betrieb meiner Eltern schätzen lasse und die mir schriftlich geben, welchen Anteil ich mal erbe. Sorry, das ist mir zu morbide.

Warum ist die Laufzeit dort so lang? Den Tilgungssatz kann man doch selbst Festlegen, genau so wie die Dauer der Zinsbindung oder die Höhe der Sondertilgungen (zum entsprechenden Preis natürlich). Die Bank gibt doch nicht die Laufzeit vor, sondern Ihr mit der Höhe der trag- und zahlbaren Rate. Sorry, auch das verstehe ich nicht.

Welche Bank will Euch da jetzt begleiten? Und was hat die Wertschätzung eines Erbes damit jetzt zu tun? Das steht doch gar nicht zur Debatte oder? Woher will eine Bank überhaupt wissen, wie viel ein Erbe (insbesondere Firma oder deren Anteile) zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers wert ist, wenn dieser Tag unbekannt in der Zukunft liegt?

 

[toxicmolotof]

Ich werde das Gefühl nicht los, dass Ihr überhaupt nicht wisst was ihr da tut.

Erst werden Zinssätze genannt, dann hat die beste Kondition eine andere Bank, aber bei einer anderen Laufzeit... solche Dinge sind doch nicht einfach so vergleichbar und dann kommen solch hirnrissigen Auflagen wie externe Taxen ins Spiel. Sucht Euch jemanden dem Ihr vertraut und der Erfahrung mit dem Thema Finanzierung habt. Ihr selbst erscheint (zumindest auf den ersten Blick) noch zu unerfahren.

Daher ist die Deadline Ende Januar mehr als unglücklich. Auch wenn ich kein Freund von Kreditvermittlern bin, schnappt Euch zwei bis drei davon in kürzester Zeit, macht vorher eine Liste was ihr alles wie wann wo haben wollt und lasst Euch unverbindliche Angebote geben, damit ihr mal ein Gefühl dafür bekommt, wovon das alles abhängig ist. Jedes Angebot von einem Berater, welches nach weniger als 60 Minuten auf dem Tisch liegt direkt schreddern. Dafür erscheint Eure Situation zu komplex. Ihr braucht jemanden, der über den Tellerand hinaus schaut und nicht nur seine Provision sieht.

 

[ka_ma]

Wenn wir anfangen zu bauen, bin ich 40. Ich gehe also voraussichtlich in 25 Jahren in Rente. Grundstück und Baukosten belaufen sich auf 450.000€, lediglich Notar und Grunderwerbsteuer sind als Eigenkapital vorhanden. 100.000€ werden über KFW 124 und 153 gedeckt, jeweils mit Sollzinsbindung von 10 Jahren. Bei KfW 124 kommt man da schon auf 35 Jahre Laufzeit bei gleichbleibender Tilgung. Von der Berechnung der weiteren 350.000€ habe ich nichts Schriftliches von der Ärzte- und Apothekerbank, aber bei 10 Jahre Zinsbindung und 2% Tilgung kamen wir auf eine Gesamtrate von knapp 1500€ (inklusive KfW). Wäre genau unser Budget gewesen, 1550€ ist unser Maximum.
Aber die Ärztebank finanziert nur, wenn ich nachweisen kann, daß ich bis zu meiner Rente komplett abbezahlen kann. Und da kam von denen der Vorschlag mit dem schriftlichen Nachweis des zu erwartenden Erbes. Meine Eltern sind 'schon' 70 Jahre alt, also werd ich wohl vor Erreichen meines Rentenalters erben, aber wie sagte mein Vater so schön: ein Erbe kann man erwarten, aber nicht damit rechnen
Ich hab noch mal nachgefragt, ob ich ihn richtig verstanden habe und tatsächlich: Gutachten zu den Häusern und schriftliche Stellungnahme zum voraussichtlichen Erbstand.

Die Sparkasse Köln brachte das Gutachten ins Spiel wegen min. 100% Beleihung und Darlehen > 400.000€. Und die ING-DiBa ist etwas teurer, aber das ohne weitere Bedingungen. Allerdings sinkt dann bei gleichbleibender Rate die Tilgung auf ca 1,5% und da krempeln sich mir dann doch die Fußnägel hoch...
Mehr Eigenkapital wär nett, aber dann hätte ich nicht vor 6 Jahren bauen und mich dann scheiden lassen sollen. Seufz. Und die Grundstücke hier sind sehr rar und teuer. Dieses ist von der Stadt, damit billiger, aber die verkaufen die nur an Familien mit Eltern bis 40 Jahre. Ab Juni für mich dann nicht mehr möglich.